房屋出租后卖掉，房东还能解除租赁合同吗

房屋出租后卖掉，房东还能解除租赁合同吗

案情简介

某公司和某集团签订了一份房屋租赁合同，租期较长，用于经营商场。合同履行期间，某公司把房子卖给了第三人，并办理了过户手续。但某集团在经营中，拖欠了部分固定租金，还未经某公司同意，将房屋转给另一家公司使用。某公司认为某集团违约，于是在2005年6月向某集团发出解除租赁合同的通知，并起诉到法院，要求解除合同、支付拖欠的租金和违约金，还要求撤销一份与案外人签订的补充协议。某集团则辩称，自己没违约，是某公司没修好房子才导致延迟付租金，而且转租也没违约，补充协议某公司早就知情。

法院怎么判

法院审理后认为，双方签订的租赁合同有效，但某公司在诉讼前已经把房子卖给了第三人，并办了过户。根据法律规定，租赁期间房屋所有权变动，不影响租赁合同的效力。所以，某公司不再是房屋所有人，无权再以出租方身份要求解除合同。关于固定租金，某集团确实拖欠了部分，但租金只计算到某公司卖房当天，之后的问题需另案解决。至于分成租金，某公司提供的证据不足，法院不支持。关于撤销补充协议，法院查明某公司早就知道实际使用人是某集团的下属公司，不构成欺诈，所以驳回请求。最终，法院判决某集团支付卖房前的租金和利息，驳回了某公司的其他请求。

律师解读

这个案例告诉我们，房屋租赁期间，房东如果卖掉房子，法律上有个“买卖不破租赁”的原则，就是新房东要接着履行原来的租赁合同，原房东不能再随便解除合同。所以，房东卖房后，如果还想以出租方身份起诉解除合同，法院一般不会支持。

另外，租客拖欠租金，房东可以要求支付，但要注意时间节点。如果房东在起诉前已经卖房，那只能主张卖房前的租金，卖房后的租金问题，得由新房东和租客去解决。房东不能一边卖房，一边还以自己名义追讨后续租金。

还有，租客转租房屋，如果房东事先知情或默认，事后就不能以“擅自转租”为由要求解除合同。所以，房东在租赁期间要密切关注房屋实际使用情况，如果不同意转租，最好在合同里明确约定并保留证据。

王德林律师提示：

房屋租赁合同履行中，卖房或转租都可能引发纠纷。建议房东在卖房前，先和租客协商好后续事宜，或者在合同中明确约定卖房后的权利义务。租客也要注意，如果房东卖房，要及时和新房东确认租赁关系，避免租金付错对象。如果您在文山地区遇到类似问题，可以咨询专业律师，避免因为不懂法律规定而吃哑巴亏。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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