房屋转让合同被隐瞒重要事实，能否撤销合同

房屋转让合同被隐瞒重要事实，能否撤销合同

案情简介

张某某与某公司等四人签订了三份《协议书》，约定购买一处名为“新世界名店城”的房地产项目。实际上，这个项目的主楼部分已经被某公司等四人以500万元的价格转让给了另一家公司。张某某在签订合同时，并不清楚这一重要事实。后来，张某某发现情况有变，认为对方隐瞒了关键信息，导致自己做出了错误的决定。

张某某最初起诉要求确认合同无效，但在法院审理过程中，他改变了策略，主张对方构成欺诈，请求撤销这三份《协议书》。而对方则辩称，他们有权处分该房地产，因为原权利人神华公司已经同意转让，并且他们自己也通过合法途径取得了部分权利。

法院怎么判

最高人民法院最终认定，张某某与某公司等四人签订的三份《协议书》合法有效。法院认为，某公司等四人在签订合同时，已经获得了原权利人神华公司的追认，因此享有对标的物的处分权，合同不因无权处分而无效。

但是，法院也查明，某公司等四人没有告知张某某主楼已转让给他人，这构成了欺诈。不过，张某某在2004年4月10日之前就应当知道这一事实，而他直到2005年4月14日才提起诉讼，已经超过了一年的撤销权行使期限。此外，主楼和裙楼的部分房产已经出售给第三方，这些第三方属于善意取得，如果支持撤销合同，会损害他们的利益。因此，法院驳回了张某某撤销合同的请求。

律师解读

第一，合同效力与欺诈问题。本案中，虽然某公司等四人隐瞒了主楼已转让的事实，但因为他们事后获得了神华公司的追认，合同并不因此无效。这提醒我们，合同是否有效，要看当事人是否有处分权，而欺诈主要影响的是合同是否可撤销，不是合同是否无效。

第二，撤销权的行使有时间限制。根据法律规定，因欺诈订立的合同，受损害方有权请求撤销，但这个撤销权必须在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。超过这个期限，撤销权就消灭了。张某某的教训就是，发现情况不对后，要尽快行动，不要拖延。

第三，善意第三人利益受保护。在本案中，主楼和裙楼已经出售给众多购房者，这些购房者属于善意取得。法院从保护交易安全和稳定秩序的角度，不支持撤销合同。这说明，即使合同存在欺诈，如果涉及第三方善意取得，撤销权也可能受到限制。

王德林律师提示：

在签订重大资产转让合同前，建议务必核实对方是否有处分权，以及标的物是否存在已经转让给第三人的情况。如果发现对方隐瞒重要事实，要及时收集证据，并在一年内行使撤销权，避免过期失权。文山地区的朋友如有类似合同纠纷，建议咨询专业律师，以免错失维权良机。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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