签了房屋转让协议但没过户，能要求对方搬走吗

签了房屋转让协议但没过户，能要求对方搬走吗

案情简介

几年前，某房地产公司（以下简称“神华公司”）开发了一处商业广场项目，包括主楼和裙楼。后来，神华公司将裙楼部分转让给了卓某等四人，但一直没有办理过户登记。卓某等人实际占有并经营了该裙楼，还将其出租给商户。

后来，卓某等人又与郑某签订了一份《协议书》，将裙楼转让给郑某，并协助郑某变更了相关公司的法定代表人等手续。郑某接手后继续经营广场，并将房屋出租。但神华公司认为，卓某等人没有取得合法产权，无权转让，于是起诉要求郑某返还房屋。

郑某则认为，自己签协议时是善意的，并且已经实际占有使用房屋多年，神华公司要求返还没有道理。双方争议的焦点在于：没有过户的房屋转让协议，到底有没有法律效力？

法院怎么判

最高人民法院二审认为，卓某等人虽然未取得涉案房产的合法所有权，但基于与神华公司的转让关系，实际占有、使用、收益和处分了该房产，享有一定的期待权。郑某与卓某等人签订《协议书》时，明知房产登记在神华公司名下，仍自愿签约，这不违反法律规定。同时，神华公司此前多次表示卓某等人属于有处分权的人，现在又要求返还房产，缺乏法律依据。

最终，法院撤销了一审判决，驳回了神华公司要求郑某返还房产的诉讼请求。法院强调，不能简单因为未办理过户登记就认定转让协议无效，更不能将协议标的物直接判给原所有权人。

律师解读

这个案例告诉我们，房屋买卖或转让中，即使没有办理过户登记，只要双方签订了真实有效的协议，并且买方已经实际占有使用房屋，那么这种占有状态是受到法律保护的。神华公司作为原所有权人，如果认可了卓某等人的处分行为，就不能事后反悔，要求返还房屋。

另外，郑某在签约时明知房产登记在神华公司名下，仍然与卓某等人交易，这本身存在一定风险。但法院认为，只要协议内容不违反法律强制性规定，且双方自愿，协议就是有效的。实践中，很多类似交易因为产权不清而引发纠纷，建议购房者务必核实清楚产权归属，最好能办理预告登记或过户手续。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似房屋买卖纠纷，建议先咨询专业律师，不要轻易相信口头承诺。签订协议前，务必到不动产登记中心查询房屋权属状态，避免因产权不清导致后续麻烦。已经实际占有房屋的，应尽快通过诉讼或协商方式确认权利，防止被要求腾退。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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