房地产连环转让中，后手无产权证转让合同有效吗

房地产连环转让中，后手无产权证转让合同有效吗

案情简介

张某某从某房地产公司购买了一处房产，但还没来得及办理产权过户手续。随后，张某某又将该房产转卖给了李某某，并同意李某某可以再次转让给第三人。李某某在未取得产权证的情况下，将房产中的部分标的物卖给了王某某，并签订了转让合同。然而，李某某隐瞒了一个重要事实：他已经将涉案房产的部分标的物再次转让给了张某某（即前手）。王某某后来发现这一情况，认为李某某的行为构成欺诈，于是向法院提起诉讼，要求撤销双方的转让合同。

这起案件涉及房地产连环转让中的复杂法律关系，核心问题是：在未办理产权过户的情况下，后手（李某某）与第三人（王某某）之间的转让合同是否有效？以及李某某隐瞒事实的行为是否构成欺诈？

法院怎么判

最高人民法院经审理认为，在本案中，虽然李某某（后手）在转让时尚未取得房产的权属证书，但前手张某某同意其再次转让，并承诺在条件成就时协助办理过户手续。因此，李某某的转让行为属于有权处分，其与王某某之间的房地产转让合同不属于《城市房地产管理法》第37条规定的“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的情形，不能仅以未取得产权证为由认定合同无效。

但是，李某某隐瞒了已将部分标的物转让给张某某的事实，导致王某某在不知情的情况下签订合同，这构成欺诈。王某某作为受欺诈方，依法享有撤销权。法院支持了王某某的撤销之诉，判决撤销双方之间的转让合同，以维护交易公平和诚实信用原则。

律师解读

第一，合同名称与内容不一致时，法院会以实际权利义务为准。本案中，虽然李某某没有产权证，但前手授权其转让，所以他的处分权是合法的，合同不因无证而无效。这提醒大家，判断合同效力要看实质内容，而非表面形式。

第二，隐瞒关键事实构成欺诈，受害方有权撤销合同。李某某故意不告知王某某部分房产已转让给张某某，导致王某某做出错误决定。根据《民法典》，欺诈行为下订立的合同，受欺诈方可以在知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权。

第三，连环转让中，后手要特别注意信息披露义务。如果后手隐瞒了与前手之间的交易细节，可能面临合同被撤销的风险，甚至承担赔偿责任。对于购房者来说，在购买二手房或转让房产时，务必核实产权归属和交易历史，避免陷入类似纠纷。

王德林律师提示：

在房地产连环转让中，即使前手同意后手转卖，后手也应如实告知第三人所有交易事实，否则可能构成欺诈。建议购房者在交易前通过不动产登记中心查询产权状态，并要求卖方出具书面承诺。如果您在文山地区遇到类似问题，可以咨询专业律师，提前防范法律风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第32辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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