合作建房合同被确认无效后，土地上已设立的抵押权怎么办

合作建房合同被确认无效后，土地上已设立的抵押权怎么办

案情简介

1994年，某勘察设计院（以下简称“设计院”）与某房地产公司（以下简称“房产公司”）签订合作建房合同，约定设计院提供一块行政划拨取得的土地，房产公司出资建设“金富大厦”。双方还办理了土地使用权出让和转让手续，土地最终登记在房产公司名下。但房产公司后续资金不足，工程在1996年停工。设计院起诉后，双方在法院主持下于1998年达成调解协议，确认合作建房合同无效，房产公司无条件返还土地及相关资料，并赔偿设计院300万元损失。调解书生效后，土地于1998年9月过户回设计院名下，设计院随后开发该土地并对外销售商品房。

然而，在1995年合作建房期间，房产公司曾用这块土地为另一家公司向银行的400万元贷款提供抵押担保，并办理了抵押登记。后来银行将这笔债权转让给某资产管理公司，资产管理公司又通过拍卖将债权转让给某建筑公司。建筑公司发现设计院通过调解书拿回土地并开发销售后，认为自己的抵押权受到了损害，于是申请参加诉讼，要求保护自己的权利。

法院怎么判

湖南省高级人民法院再审后认为，设计院和房产公司在1998年达成的调解协议，虽然确认了合作建房合同无效并返还土地，但该调解协议是在房产公司已用土地设立抵押之后达成的。建筑公司作为抵押权的合法受让人，其抵押权在土地上的效力不因调解协议而消灭。法院最终判决：设计院返还土地并开发销售的行为，不能对抗建筑公司对原土地享有的抵押权，建筑公司有权在抵押权的范围内主张优先受偿。同时，法院也指出，设计院在返还土地后，应当依法处理抵押权的清偿问题，不能直接通过调解协议排除抵押权人的权利。

律师解读

这个案例告诉我们，合作建房合同被确认无效后，土地返还给原出资方，但土地上已经设立的抵押权并不会自动消失。抵押权是担保物权，具有优先效力，即使合同无效，只要抵押登记合法有效，抵押权人仍然有权对土地行使权利。

另外，调解协议虽然能解决合同双方的纠纷，但不能损害第三方（如抵押权人）的合法权益。如果调解协议的内容涉及处分已抵押的财产，必须得到抵押权人的同意，否则该部分内容可能无法对抗抵押权人。

风险提示：在合作建房或土地转让过程中，如果土地已用于抵押，一定要先解除抵押或取得抵押权人书面同意，否则后续的合同履行和财产处分都可能面临法律障碍，甚至导致损失。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似合作建房或土地抵押纠纷，建议在签订合同前先到不动产登记中心查询土地是否存在抵押、查封等权利负担。如果土地已抵押，务必要求抵押人先行解除抵押，或者要求抵押权人出具书面同意文件，避免后续产生不必要的诉讼风险。文山地区的企业和个人在涉及土地合作开发时，最好请专业律师全程参与合同起草和抵押审查，以保障自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第31辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市