房屋买卖合同部分无效，装修损失谁来承担

房屋买卖合同部分无效，装修损失谁来承担

案情简介

某公司（化名万国公司）与某物资股份公司、某物资集团公司签订了一份房屋买卖合同，购买了一处房产用于经营。合同履行过程中，双方因房屋交付、消防验收等问题产生纠纷，导致合同部分被认定无效、部分被解除。万国公司已经支付了购房款，并对房屋进行了装修，装修工程造价经鉴定为约2486万元。但装修尚未完工，且存在质量问题。合同无法继续履行后，双方对装修费用的负担产生争议，物资股份公司对鉴定结论提出多项异议，包括中央空调安装工程费用计算有误、工程机械停滞台班费等不应计入装修成本等。

此外，万国公司还主张物资股份公司应承担其公司经营管理费和筹备“健博会”的费用，认为这些损失是因房屋消防不合格导致健博会无法举办而产生的。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，房屋买卖合同因部分无效、部分解除而无法继续履行，万国公司应承担主要责任，物资股份公司、物资集团公司承担次要责任。关于装修费用，法院采纳了鉴定结论，但剔除了不属于装修添附的工程机械停滞台班费等费用，最终认定装修工程造价为2183万余元。法院认为，装修费用对万国公司是损失，对物资股份公司、物资集团公司则是收回房屋后获得添附的利益，因此结合双方责任比例，判决物资股份公司和物资集团公司承担装修费用的70%，即约1528万元，万国公司自担30%。

对于万国公司主张的经营管理费和筹备“健博会”费用，法院未予支持。理由是：经营管理费是公司正常运营必然发生的费用，与合同履行无关；而健博会未能举办，主要原因是万国公司自行负责的装修工程未经消防审核擅自施工，不能要求卖方承担责任。

律师解读

这个案例涉及房屋买卖合同纠纷中，合同无法履行后装修损失如何分担的问题。有几个关键点值得注意：

第一，合同部分无效或解除后，双方都要返还财产。买方要返还房屋，卖方要返还购房款。但买方对房屋的装修属于添附，卖方收回房屋后实际获得了这部分利益，因此应当给予适当补偿。补偿金额通常以装修工程造价为基础，再结合双方对合同无法履行的过错责任来分摊。

第二，装修费用的认定需要专业鉴定，但法院会审查鉴定结论是否合理。比如本案中，法院剔除了不属于装修添附的费用（如工程机械停滞台班费），也认可了物资股份公司对部分计算错误的异议。这说明，即使有鉴定报告，当事人仍然可以针对具体项目提出合理质疑。

第三，买方因使用房屋产生的经营费用（如公司管理费、展会筹备费）一般不能向卖方索赔，除非能证明这些损失是卖方违约直接造成的。本案中，健博会未能举办的原因在于买方自己的装修未通过消防审核，所以卖方不承担责任。

王德林律师提示：

如果您在房屋买卖过程中对房屋进行了装修，一旦合同无法履行，装修费用可能成为争议焦点。建议您注意保留装修合同、付款凭证、施工记录等证据，必要时申请专业鉴定来固定损失金额。同时，装修前务必确保消防等审批手续合法合规，否则可能因自身过错影响索赔。在文山地区处理类似纠纷时，可以结合本地法院的审判实践，合理主张装修添附补偿。

来源：《民事审判指导与参考》总第31辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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