买了抵押房无法过户，能解除合同要赔偿吗

买了抵押房无法过户，能解除合同要赔偿吗

案情简介

某物资集团公司和某物资股份公司，与某万国公司签订了一份《房屋买卖合同》及补充协议，约定将一栋楼中的四层房屋出售给万国公司，用于筹备一个大型博览会。万国公司支付了110万元定金和33万元购房款后，物资公司交付了房屋。但后来万国公司发现，这栋楼的第4层早在合同签订前就已经抵押给了银行，物资公司卖房时并没有告知这一情况。同时，万国公司因为博览会未能举办，也迟迟没有支付剩余购房款。双方因此产生纠纷，万国公司起诉要求解除合同、返还定金并赔偿损失。

物资公司则认为，万国公司知道房屋有抵押，而且合同是有效的，万国公司不付钱才是违约，应该承担责任。双方争执不下，案件从湖南省高级人民法院一直打到最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院二审认定，物资公司在出售第4层房屋时，没有将已经抵押给银行的事实告知万国公司，违反了《担保法》的相关规定，因此涉及第4层的买卖合同部分无效。但合同中关于其他三层房屋的部分仍然有效。由于万国公司迟延支付购房款，导致合同无法继续履行，万国公司应承担主要责任。最终，法院判决解除整个《房屋买卖合同》及补充协议，物资公司返还定金和已付购房款，并赔偿万国公司为筹备博览会支出的费用及相应利息。

法院核心理由是：合同部分无效不影响其他部分效力，但双方均存在违约行为，万国公司未付清房款是合同解除的根本原因，物资公司未告知抵押情况也需承担相应责任。损失按双方过错程度分担。

律师解读

这个案例涉及两个关键法律问题。第一，卖房人隐瞒房屋已抵押的事实，会导致买卖合同部分无效。根据《担保法》第49条，转让抵押财产未告知买受人，转让行为无效。所以买房前一定要查清楚房屋是否有抵押登记，否则可能买了也过不了户。

第二，合同解除后，责任怎么分。本案中，万国公司虽然发现了抵押问题，但自己也没有按时付清房款，法院认为这才是合同无法履行的主因。所以，即使对方有错，自己也不能完全免责。法律上这叫"混合过错"，双方都要按过错程度承担损失。

风险提示：签房屋买卖合同时，务必要求卖方提供无抵押证明，或到不动产登记中心查询。如果发现对方有隐瞒，要及时书面提出异议并保留证据，不要因为对方违约就自己也不履行义务，那样反而会让自己陷入被动。

王德林律师提示：

在文山地区处理类似房屋买卖纠纷时，建议买卖双方在签约前务必到当地不动产登记中心查询房屋抵押状态。如果卖方隐瞒抵押事实，买方可以主张合同无效或解除合同，并要求赔偿损失。但买方也要注意按时履行付款义务，否则可能承担主要违约责任。遇到此类问题，最好咨询当地专业律师，避免因小失大。

来源：《民事审判指导与参考》总第31辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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