违约了就要赔钱吗，违约金和赔偿金有什么区别

违约了就要赔钱吗，违约金和赔偿金有什么区别

案情简介

某银行与某房地产公司签了一份联合建房协议，约定银行先付一笔首期购房款，房地产公司则要在约定时间交房。如果银行投资不到位，每天按差额的万分之一付滞纳金；如果房地产公司不能按时交房，每天按总投资额的万分之一付滞纳金。协议签好后，银行依约支付了2960万元首期款，但房地产公司却迟迟没有交房，还把属于银行的房屋租给了麦当劳等公司，收了一大笔租金。

银行起诉到法院，要求房地产公司支付违约金，并赔偿因逾期交房造成的实际损失，比如租金损失和资金占用利息。房地产公司则辩称，自己已经支付了部分违约金，银行的实际损失没有那么大，不同意额外赔偿。

法院怎么判

法院审理后认为，双方签订的协议合法有效，房地产公司逾期交房构成违约，应当按约定支付违约金。同时，因为房地产公司把房屋出租获利，导致银行无法使用房屋获得经营收益，这属于实际损失。法院查实，银行的实际损失（如租金损失）远远超过了房地产公司应支付的288.6万元违约金。因此，法院判决房地产公司除支付违约金外，还要赔偿银行实际损失，具体按每月每平方米140元的标准计算租金，从银行付款之日起算到房屋实际交付之日止。对于银行主张的2960万元资金利息损失，法院未予支持，因为违约金和赔偿金已经弥补了损失。

律师解读

第一，违约金和赔偿金是两回事。违约金是合同里约定的，只要一方违约，不管有没有造成实际损失，都要按约定付钱。比如本案中，房地产公司逾期交房，就得按总投资的万分之一每天支付滞纳金，这叫违约金。而赔偿金则是补足违约金不够的部分，只有实际损失超过了违约金，才能要求赔偿。

第二，实际损失需要证据。法院支持赔偿金的前提是，守约方必须拿出证据证明损失确实存在，比如租金损失、利润减少等。本案中，银行提供了租金合同等证据，法院才认可了损失数额。如果拿不出证据，法院可能不会支持。

第三，风险提示。签合同时，要明确约定违约金计算方式，但别忘了，违约金不能过高或过低，否则法院可以调整。如果对方违约，不仅要追违约金，还要注意收集实际损失的证据，比如发票、合同、流水等，这样才能争取到更多赔偿。

王德林律师提示：

遇到合同违约，别只盯着违约金，实际损失也要算清楚，特别是租金、利润等间接损失。建议在合同中明确损失计算标准，并保留好相关证据。如果您在文山地区遇到类似纠纷，可以及时咨询专业律师，避免错过维权时机。

来源：《民事审判指导与参考》总第30辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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