房屋被公安查封后还能不能交给买方

房屋被公安查封后还能不能交给买方

案情简介

某房地产公司（化名亿锋公司）与某投资公司（化名华事得公司）签订合同，约定亿锋公司向华事得公司交付1.5万平方米的房产，包括0.5万平方米的公建房屋和1万平方米的商住公寓。然而，在履行过程中，事情变得复杂起来。

一方面，亿锋公司声称已将0.5万平方米的公建房屋交付给了第三方公司（化名嘉豪公司），认为这算作向华事得公司履行了义务。但华事得公司不认可，认为亿锋公司没有按约交房。另一方面，由于涉及国有资产保护，大连市公安局查封了案涉的1万平方米商住公寓，要求亿锋公司不得转让、抵押或办理产权。华事得公司因此起诉亿锋公司，要求其履行交房义务，一审法院支持了华事得公司的诉求，亿锋公司不服，上诉至最高人民法院。

法院怎么判

最高人民法院经审理后，驳回了亿锋公司的上诉，维持原判。法院认为：第一，亿锋公司向嘉豪公司交付房屋，必须有华事得公司的明确指定，但亿锋公司无法提供证据，且华事得公司对此明确反对，因此该交付行为不能算作向华事得公司履行义务。第二，虽然大连市公安局查封了1万平方米的公寓，但查封的目的是保护华事得公司的利益，防止资产流失，而亿锋公司按法院判决向华事得公司交房，恰恰符合查封目的，并不违法。因此，亿锋公司必须继续履行交房并转移所有权的义务。

律师解读

这个案例涉及两个关键法律问题。第一，向第三方交付房屋能否算作对合同对方的履行？答案是：不能随便算。除非合同对方明确指示你这么做，否则你向别人交房，法律上不认可你已经完成了对合同对方的义务。比如本案中，亿锋公司没有拿到华事得公司的书面指定，就不能说“我交房给嘉豪公司就是交给你华事得公司”。

第二，政府部门查封房屋后，是否意味着买方绝对不能拿到房子？不一定。查封通常是为了防止资产被非法转移或变卖，如果法院判决的履行行为（比如按合同交房）与查封目的不冲突，甚至有利于保护查封对象的权益，那么履行判决就是合法的。本案中，公安查封是为了保护华事得公司，法院判决亿锋公司交房给华事得公司，正好保护了华事得公司的利益，所以查封不是拒绝交房的理由。

风险提示：在房地产交易中，买方要注意，如果卖方以房屋被查封为由拒绝交房，要仔细看查封的具体目的。如果是为保护买方利益而查封，买方可以要求卖方继续履行。同时，卖方在向第三方交房前，务必取得合同对方的书面授权，否则可能面临双重履行义务。

王德林律师提示：

遇到房屋被查封或合同履行争议，不要轻易放弃自己的权利，建议及时咨询专业律师，分析查封性质和法律后果。在文山地区，房产交易纠纷常见，建议在签订合同时明确交房条件和违约责任，避免后续扯皮。如果您在文山遇到类似问题，可以联系我获取针对性建议。

来源：《民事审判指导与参考》总第29辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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