被法院查封的房产还能转让吗

被法院查封的房产还能转让吗

案情简介

某房地产公司与某开发公司签订了一份联合开发合同，约定由开发公司投资，某房地产公司以土地和部分在建房屋作价入股，项目建成后，某房地产公司将分得一定面积的竣工房屋。合同签订后，双方又陆续签订了补充合同，进一步明确了土地转让和房屋分配细节。

然而，在项目推进过程中，公安机关因调查相关案件，依法查封了某房地产公司名下的部分房产。此时，某房地产公司认为，既然房产已被查封，根据法律规定，自己就无需再向开发公司交付这些房产，并以此为由拒绝履行合同义务。开发公司则认为，查封并不影响合同效力，某房地产公司仍应继续履行，双方因此产生纠纷，诉至法院。

法院怎么判

最高人民法院在二审中明确认定：虽然《城市房地产管理法》规定，被司法机关或行政机关查封的房地产不得转让，但这一规定的立法目的是防止权利人在权利受限状态下非法处置财产，损害他人利益。如果转让行为发生在查封之前，或者查封并不影响合同本身的履行，则不能简单以“查封”为由拒绝履行合同义务。

本案中，双方早在查封之前就已签订了合法有效的转让合同，某房地产公司负有交付房产的义务。查封只是限制了房产的物权变动，并不能免除其合同约定的交付责任。因此，法院判决某房地产公司应当继续履行合同，向开发公司交付约定的房产。

律师解读

这个案例告诉我们，法律上“不得转让”的规定，主要针对的是物权转移行为，比如过户登记，而不是否定合同本身的效力。合同只要在签订时是真实有效的，即使后来房产被查封，合同仍然有效，卖方依然有义务交付房屋。

实践中，很多当事人会误以为“房子被查封了，合同就自动作废”，这种理解是错误的。查封只是暂时限制了房产的交易，但无法免除合同约定的交付义务。如果卖方以查封为由拒绝交付，可能构成违约，需要承担相应的违约责任。

另外，买方在签订合同时，也应当提前核查房产是否存在查封、抵押等权利限制。如果明知房产有查封还继续交易，风险会更大。建议在合同条款中明确约定，如果因查封导致无法过户，应当如何处理，比如约定延期交付、赔偿损失等。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似房产交易纠纷，建议第一时间咨询专业律师，确认合同是否有效、如何继续履行。不要轻易放弃自己的权利，也不要盲目认为查封就代表合同作废。文山的房产市场交易活跃，了解这些法律常识能帮您避免不少麻烦。

来源：《民事审判指导与参考》总第29辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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