自己不履行合同还能主张合同无效吗

自己不履行合同还能主张合同无效吗

案情简介

某花园公司（化名）与某房产公司签订了一份土地使用权转让合同，约定由花园公司将其名下一块土地的部分使用权转让给房产公司。合同签订后，房产公司按约支付了部分转让费，但花园公司却迟迟未向政府缴纳土地出让金，导致土地无法办理过户手续。

后来，花园公司不仅不履行自己缴纳土地出让金的义务，反而向法院起诉，主张双方签订的土地使用权转让合同无效。理由是自己没有取得土地使用权证书，也没有完成投资开发总额的25%，违反了《城市房地产管理法》第38条的规定，所以合同应当无效。房产公司则坚持合同有效，要求花园公司继续履行。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，花园公司以自己不履行合同约定义务、违背诚实信用原则为由，反而主张合同无效的上诉理由，本院不予支持。法院明确指出，诚实信用原则是民事审判的基本原则，当事人不能通过自己的违约行为来获取利益。花园公司没有向政府缴纳土地出让金，是它自己的违约行为，不能以此为由否定合同的效力。

法院还进一步说明，《城市房地产管理法》第38条关于土地使用权转让条件的规定，并不属于法律的强制性规定，而是对物权变动条件的限制。土地使用权转让合同的效力应当依据《民法通则》第55条判断，只要双方具有行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益，合同就有效。本案中的合同已经符合这些条件，因此是有效的。

律师解读

第一，诚实信用原则是合同履行的基石。在合同纠纷中，当事人不能通过故意不履行自己的义务，然后以合同违反法律规定为由主张合同无效。这种行为违背了诚信原则，法院不会支持。简单说，自己违约在先，就不能拿违约当借口来撕毁合同。

第二，土地使用权转让合同是否有效，关键在于合同本身是否具备法律规定的生效条件，而不是看土地是否已经完成开发或取得证书。根据我国法律，物权变动和合同效力是分开的。即使土地暂时不符合过户条件，只要合同本身合法有效，双方就应当继续履行。花园公司没有缴纳土地出让金，属于对政府的违约，但这个违约不影响转让合同对双方的约束力。

第三，这个案例提醒我们，在签订土地使用权转让合同时，要特别关注双方的具体义务，尤其是负责办理相关手续和缴纳费用的一方。如果一方不履行这些义务，另一方可以要求其承担违约责任，而不是轻易认为合同无效。同时，作为守约方，要注意保留付款凭证、合同文件等证据，以便在纠纷中维护自己的权益。

王德林律师提示：

在文山地区处理土地使用权转让等合同纠纷时，建议当事人务必在签订合同前核实对方的资质和土地状况，明确约定双方的责任义务。如果遇到对方以自身违约主张合同无效的情况，不要轻易妥协，可以依据诚实信用原则和合同效力独立性的法律规定，积极主张对方继续履行或赔偿损失。文山地区的企业或个人如有类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因法律误区造成更大损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第28辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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