土地出让合同因政策变更无法履行怎么办

土地出让合同因政策变更无法履行怎么办

案情简介

2002年7月1日前，某公司（化名“南太公司”）与当地国土局（化名“崂山区国土局”）就一块项目用地签订了《国有土地使用权出让合同》。当时，这块地只拿到了计划立项，还没有取得《建设用地规划许可证》，双方虽然签了联建合同和土地预约协议，但没有正式的项目开发协议。按照当时国家政策，这类用地本应通过招标、拍卖、挂牌等公开方式出让，但双方却私下签订了协议出让合同。

后来，国家政策进一步明确，要求2002年7月1日前的历史遗留问题必须符合特定条件才能继续协议出让。由于这块地不符合这些条件，国土局无法按原合同办理土地证。南太公司于是起诉要求国土局继续履行合同，颁发国有土地使用权证。

法院怎么判

最高人民法院二审认为，虽然双方签订的《国有土地使用权出让合同》并非无效，但因为国家政策要求该地块必须以招标拍卖挂牌方式出让，导致合同在客观上无法继续履行。南太公司要求继续履行合同的诉讼请求被驳回。同时，法院指出，合同的解除或终止需由当事人主动提出诉讼请求，法院不能主动处理。最终，最高人民法院撤销了一审判决，驳回了南太公司的诉讼请求，并判决国土局承担全部诉讼费用约86.5万元，因为国土局未严格执行政策是导致纠纷的主要原因。

律师解读

这个案例有两点值得注意：第一，合同有效不等于一定能继续履行。当法律政策发生变化，导致合同无法实际执行时，法院不会强制要求履行，而是需要当事人另行主张解除合同或赔偿损失。第二，解除合同属于“形成权”，必须由当事人主动向法院提出诉讼请求，法院不能依职权主动判决解除。如果南太公司想追究国土局的违约责任，需要另行起诉解除合同。

王德林律师提示：

在签订涉及土地、房产等受政策影响较大的合同时，建议事先核实项目是否符合当时政策要求。如果合同履行遇到政策障碍，应及时咨询专业律师，主动提出解除合同或索赔的诉讼请求，避免被动等待。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，可以联系我提供具体分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第25辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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