土地出让合同未获批准，开发商能否要求继续履行

土地出让合同未获批准，开发商能否要求继续履行

案情简介

某房地产公司（以下简称"某公司"）与当地国土局签订了一份《国有土地使用权出让合同》，用于开发一个名为"澳洲花园"的住宅项目。这个项目是当地政府招商引资的重点项目，某公司已经按照合同约定，支付了全部土地出让金和相关费用，共计5888万余元。同时，某公司还额外向当地村民支付了500万元的土地补偿费，并协助村委会为村民办理了养老保险。

然而，在合同签订后，国土局却以合同尚未获得上级政府批准为由，声称合同无效，并多次口头和书面通知某公司解除合同，要求其办理退款手续。某公司认为国土局的行为严重违约，导致项目无法推进，造成了巨大经济损失。于是，某公司向法院提起诉讼，要求国土局继续履行合同，为其办理土地使用权证。

法院怎么判

一审法院判决国土局继续履行合同，并在判决生效后三十日内为某公司办理土地使用权证。国土局不服，提起上诉。最高人民法院二审后，维持了一审判决。

法院认为，虽然合同中约定"本合同自山东省人民政府批准之日起生效"，但本案中，山东省人民政府已经批准了该项目的用地请示，这相当于批准了合同项下的土地出让方案。因此，合同的生效条件已经成就，合同自批准之日起生效。双方合同内容合法，意思表示真实，属于有效合同。某公司已经履行了主要义务，国土局应当继续履行合同，为某公司办理土地使用权证。

律师解读

这个案例涉及合同附生效条件的问题。合同双方可以约定合同在某个条件满足时才生效，比如"需经上级批准"。但一旦条件成就，合同就生效，双方都必须遵守。本案中，上级政府批准了用地请示，就视为批准了合同，国土局不能反悔。

另外，这个案例也提醒我们，在招商引资等项目中，政府和企业的合同都可能涉及多个审批环节。企业不能因为政府内部流程拖延而承担损失。如果政府以合同未生效为由单方毁约，企业完全可以要求继续履行或索赔。

王德林律师提示：

企业在签订重大合同前，最好先核实合同是否已满足全部生效条件。如果合同中约定需经上级批准，可以要求政府提供批准文件或证明。如果政府迟迟不履行，建议及时通过法律途径维权。在文山地区，类似纠纷也时有发生，企业应注重合同条款的明确性和可执行性，避免因政府内部流程问题导致项目停滞。

来源：《民事审判指导与参考》总第25辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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