政府不履行土地出让合同，开发商能索赔吗

政府不履行土地出让合同，开发商能索赔吗

案情简介

2001年，一家名为南太公司的房地产开发企业成立，股东包括多家公司，注册资本2000万元，准备在青岛崂山区开发一个叫“澳洲花园”的住宅项目。项目占地约20万平方米，计划投资3.5亿元。经过一系列审批，2003年1月，崂山区国土局与南太公司签订了《国有土地使用权出让合同》，约定将一块面积约18.6万平方米的土地出让给南太公司，出让金为5636万余元。合同还特别约定，该合同需经山东省人民政府批准后才能生效。2003年2月，山东省政府正式批复同意了该土地转为建设用地。然而，2004年4月，崂山区国土局突然通知南太公司，称合同无效，无法继续履行，要求解除合同并退还土地出让金。南太公司当然不答应，双方因此产生纠纷。

法院怎么判

最高人民法院审理后认为，本案的核心问题是《国有土地使用权出让合同》是否有效。虽然合同约定需经省政府批准才能生效，但省政府已于2003年2月批复同意了土地转用和征用，这实质上已经对合同进行了批准。因此，合同已经生效。崂山区国土局以合同无效为由单方解除合同，缺乏法律依据。最终，法院判决崂山区国土局继续履行合同，并赔偿南太公司因此遭受的损失。

律师解读

第一，合同生效条件是否成就，要看实质。本案中，合同约定“经省政府批准生效”，省政府批复同意土地转用和征用，虽然未明确说“批准合同”，但实质上已经达到了批准的目的。法院认为，不能机械地认为必须要有“批准合同”的字样才算生效。

第二，政府不能随意单方解除合同。政府作为合同一方，同样要遵守诚实信用原则。如果政府认为合同无效或无法履行，应当通过法定程序解决，比如向法院起诉确认合同无效，而不能直接发个通知就解除。否则，政府可能要承担违约责任。

第三，开发商遇到类似情况要注意保留证据。比如政府审批文件、合同、付款凭证、通知函件等，这些都是维权的重要依据。本案中，南太公司正是因为有完整的审批文件和合同，才能证明合同已经生效。

王德林律师提示：

政府与开发商签订土地出让合同后，如果政府反悔不履行，开发商可以依据合同要求政府继续履行或赔偿损失。在文山地区，类似的土地开发纠纷也时有发生，建议开发商在签订合同时明确生效条件和违约责任，避免后续争议。如果遇到政府违约，应及时咨询专业律师，通过法律途径维护自身权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第25辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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