租的房子没有通过消防验收，租赁合同有效吗

租的房子没有通过消防验收，租赁合同有效吗

案情简介

2000年初，湘财证券公司（化名）与志远房地产公司（化名）签订了一份《租赁合同》，租用志远大厦的三、四层作为办公场所，租期十年。湘财证券公司随后支付了租金，并对房屋进行了装修和设备安装。但后来发现，志远大厦在签订合同时并未完成整体消防验收，部分工程也未通过质量验收。湘财证券公司认为这违反了法律强制性规定，导致合同无效，遂起诉要求志远房地产公司返还租金、赔偿装修损失和间接损失。志远房地产公司则认为合同有效，反诉要求湘财证券公司支付违约金和占用费。

法院怎么判

一审法院依据《建筑法》第61条和《消防法》第10条等规定，认定志远大厦未完成整体消防验收和单位工程质量验收，租赁合同因违反法律强制性规定而无效。判决志远房地产公司返还已收租金230.4万元，并承担湘财证券公司装修、设备安装损失及搬迁费约308.5万元（总损失约385.7万元的80%）；同时，湘财证券公司需按租金标准支付房屋使用费419.2万元。双方均不服上诉，但最高人民法院在二审中维持了合同无效的认定，并对费用分担进行了调整。

律师解读

第一，租赁房屋的消防验收和工程质量验收是法律强制要求，未完成验收就出租，合同会被认定为无效。根据《消防法》和《建筑法》，建筑工程竣工后必须经消防验收合格才能投入使用，未验收或验收不合格的，不得交付使用。本案中，志远大厦整体未通过消防验收，即使部分楼层有会议纪要，也不能代替正式验收。

第二，合同无效后，双方应返还财产，但实际使用房屋的一方仍需支付占用费。法院按租金标准计算占用费，是公平处理方式。同时，装修损失由双方按过错分担，出租方因隐瞒房屋未验收事实，承担主要责任（80%），承租方未尽审查义务，承担次要责任（20%）。

第三，间接损失（如预期利润）一般难以得到支持，因为合同无效后，法律只保护直接损失，不保护基于无效合同预期的收益。承租方在签订租赁合同时，务必核实房屋的验收手续，避免类似风险。

王德林律师提示：

如果您在文山地区租赁商业房屋，签订合同前一定要查看出租方是否已取得《工程竣工验收证明》和《消防验收意见书》。如果房屋没有通过验收，租赁合同可能无效，不仅无法正常经营，还可能面临装修损失和搬离风险。建议在合同中明确约定出租方保证房屋合法使用的义务，并保留相关证据。

来源：《民事审判指导与参考》总第20辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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