出租未经验收的房屋，租赁合同有效吗

出租未经验收的房屋，租赁合同有效吗

案情简介

某房地产公司将一栋名为志远大厦的房屋出租给某证券公司，双方签订了租赁合同。证券公司承租后，对房屋进行了装修并实际使用。但事后发现，该大厦并未通过消防验收，也没有取得建筑工程竣工验收手续。昆明消防支队曾以会议纪要形式同意使用，但该纪要不能代替正式的消防验收。证券公司认为房地产公司隐瞒了房屋未验收的事实，要求确认租赁合同无效，并索赔损失。

房地产公司则主张合同有效，认为证券公司考察过房屋，且消防问题已通过会议纪要解决，双方应继续履行合同。因房屋存在安全隐患，证券公司最终搬离，双方对合同效力、违约责任和损失赔偿产生争议，诉至法院。

法院怎么判

一审法院判决：房地产公司与证券公司签订的租赁合同违反《建筑法》和《消防法》的强制性规定，应属无效。房地产公司将未经验收的房屋出租，对合同无效承担主要责任（80%），证券公司未尽到审查义务，承担次要责任（20%）。房地产公司需退还已收租金230万余元，并赔偿证券公司装修损失等308万余元；证券公司自行承担77万余元损失。双方主张的违约金、间接损失等均被驳回。

律师解读

第一，违反法律强制性规定的合同无效。本案中，房屋未通过消防验收就出租，直接违反了《建筑法》和《消防法》中关于建筑工程必须验收合格后方可使用的规定。即便消防部门出具了会议纪要，也不能替代正式验收文件，合同因此被认定无效。

第二，承租方负有审查义务。证券公司作为专业机构，在签订长期租赁合同前，应当核查房屋的竣工验收和消防验收手续。不能以“对方未告知”为由主张欺诈，法院认为其审查不严，需自担部分损失。

第三，合同无效后，损失按过错分担。装修、搬迁等直接损失可以主张，但间接损失（如预期利润、商业信誉）因难以量化且与合同无效无直接因果关系，法院通常不支持。本案中，证券公司索赔2000多万元间接损失，因证据不足被驳回。

王德林律师提示：

无论是出租还是承租商业房屋，签约前务必核实房屋是否通过竣工验收和消防验收，不能轻信口头承诺或会议纪要。如果发现房屋存在手续问题，应及时止损，避免投入大量装修费用。文山地区的企业或个人在签订租赁合同时，如有疑问，建议咨询专业律师，审查合同条款和房屋合规性，防范法律风险。

来源：《民事审判指导与参考》总第20辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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