挂牌出让土地未成交，保证金能否双倍返还

挂牌出让土地未成交，保证金能否双倍返还

案情简介

某市国土局通过报纸发布了一则国有土地使用权挂牌出让公告，要求参与竞买的公司需缴纳2000万元作为履约保证金。某公司看到公告后，按时缴纳了保证金并提交了报价。然而，在挂牌竞价期限尚未届满时，省国土资源厅以该宗土地未经依法批准、擅自挂牌出让为由，责令国土局停止挂牌活动。某公司认为国土局的行为导致其无法继续参与竞价并签订合同，遂起诉要求国土局继续履行合同或双倍返还2000万元保证金。

国土局则认为，该挂牌出让公告在法律上属于要约邀请，而非要约，双方之间并未形成正式的合同关系。同时，公告中明确写明2000万元是“保证金”，并未约定为“定金”，因此不应适用双倍返还规则。此外，该宗土地的出让审批手续直到二审庭审结束时仍未获得省政府批准，导致合同根本无法成立。

法院怎么判

最高人民法院经审理后判决：驳回某公司要求国土局继续履行合同或双倍返还保证金的诉讼请求。法院认为，挂牌出让公告的性质属于要约邀请，某公司的报价属于要约，而国土局在竞价期限届满前已被责令停止挂牌，未对某公司的报价作出承诺，因此双方之间的国有土地使用权出让合同并未成立。关于2000万元保证金，由于公告和须知中均明确写为“保证金”，双方从未约定为“定金”，因此不能适用定金罚则要求双倍返还。虽然国土局因未获批准而停止挂牌存在过错，应承担缔约过失责任，但某公司在一审和二审中始终坚持要求继续履行合同或双倍返还保证金，未单独就缔约过失造成的损失提出赔偿请求，法院对此不予审理。

律师解读

这个案例主要涉及三个关键法律问题：第一，土地挂牌出让公告在法律上属于要约邀请，不是要约。也就是说，公告只是邀请大家来报价，国土局没有必须和报价最高者签约的义务，除非公告中明确写明了“承诺”的意思表示。第二，保证金和定金是两回事。定金具有担保性质，一旦违约可以要求双倍返还，但保证金如果没有明确约定为定金，就不能适用这个规则。第三，合同成立的前提是双方达成合意，也就是一方要约、另一方承诺。本案中，竞价程序因行政命令中断，合同根本没有成立，所以不存在继续履行的基础。

风险提示：参与土地挂牌出让或类似招投标活动时，务必仔细阅读公告和须知中的每一个字，特别是关于保证金性质、合同成立条件、审批要求等关键条款。如果公告中写的是“保证金”，又没有明确约定为“定金”，那么即使对方违约，也无法主张双倍返还。另外，如果因对方过错导致合同无法成立，受损方可以主张缔约过失责任，但必须单独提出赔偿损失的诉讼请求，而不能仅仅要求继续履行合同。

王德林律师提示：

在参与土地出让或重大交易前，建议咨询专业律师，明确保证金的法律性质以及合同成立的具体条件。如果遇到类似纠纷，应及时调整诉讼策略，除了主张继续履行合同外，还应考虑就实际损失单独提出赔偿请求，避免因诉讼请求不当而无法获得赔偿。在文山地区，类似土地交易纠纷也时有发生，当事人应当重视合同缔约阶段的证据保全和法律分析。

来源：《民事审判指导与参考》总第19辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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