开发商虚假宣传配套设施，购房者能要求退差价吗

开发商虚假宣传配套设施，购房者能要求退差价吗

案情简介

多年前，某房地产公司在当地报纸和宣传画册上，大力推销其开发的"四季花园"商住楼，广告中承诺小区配有中心花园、门卫、停车场、商店、洗衣坊、健身房、茶坊、舞厅等完善的服务设施，号称"城区中心极品住宅典范"。购房者赵某、周某、张某以及某公司先后与开发商签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款。开发商也按时交付了房屋，双方办理了产权过户手续。

然而，入住后购房者们发现，开发商在广告中宣传的配套设施根本没有到位，小区环境也与宣传承诺相差甚远。购房者们多次要求开发商解决问题，开发商的分公司曾出具书面承诺，表示将在住户入住一年内逐项兑现售房宣传册承诺的内容，否则承担相应责任。但此后开发商并未兑现承诺，购房者们遂以开发商发布虚假广告、欺骗购房为由，向法院提起诉讼，要求开发商赔偿因虚假广告造成的经济损失。

法院怎么判

一审法院审理后认为，开发商所售房屋的周边环境及配套设施没有达到广告和宣传册所承诺的内容，其发布的广告、宣传册不实，确实误导了他人购买房屋。因此，双方约定的价款可作无效处理，开发商应承担返还部分购房款的民事责任。法院委托专业评估机构对涉案房屋进行了评估，以评估单价与合同单价的差价为基础，判决开发商分别退还赵某、周某、张某以及某公司部分购房款。开发商不服提起上诉，但最高人民法院二审维持了原判。

律师解读

第一，开发商在销售广告和宣传资料中对房屋及相关设施所作的明确承诺，如果具体确定，并对购房合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，即使未载入合同，也应视为合同内容。开发商未兑现的，构成违约，应当承担违约责任。

第二，购房者发现开发商虚假宣传后，应当及时收集和保存好相关广告、宣传册、承诺书等证据，并尽快通过协商或诉讼方式主张权利。本案中购房者从入住到起诉间隔时间较长，虽然最终获得赔偿，但过程中经历了多次诉讼，维权成本较高。

第三，法院判决返还差价的核心依据是，虚假宣传行为导致购房者对房屋价值产生错误认识，从而支付了高于实际价值的购房款。因此，购房者可以主张的损失，主要是合同价格与房屋实际价值之间的差额。

王德林律师提示：

购房时不要轻信开发商的宣传承诺，对于重要的配套设施，最好要求写入书面合同。如果发现开发商存在虚假宣传，应及时收集证据，通过法律途径维权，避免因拖延导致维权困难。在文山地区，购房者如遇到类似问题，也可以参考本案的法律原则，依法主张自己的合法权益。

来源：《民事审判指导与参考》总第12辑，最高人民法院民事审判第一庭编

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市