退房协议签了但对方不退款怎么办

退房协议签了但对方不退款怎么办

案情简介

某房地产公司与某百货公司签订了一份商品房购销合同，约定百货公司购买房地产公司开发的房屋，总价款数千万元。双方办理了部分房屋的过户登记，百货公司支付了部分房款，并将其中一层房屋交给银行使用。后来，双方因经营问题协商一致，签订了退房协议，约定百货公司将房屋退还给房地产公司，房地产公司退还购房款并支付一笔补偿款，用于处理商场停业等事宜。

退房协议签订后，百货公司按照约定完成了房屋的腾空、交接，并协助房地产公司办理了房屋过户手续。但房地产公司却迟迟没有退还剩余的购房款和补偿款，也没有支付约定的贷款利息。百货公司多次催讨无果，只好向法院起诉，要求房地产公司履行退房协议。

法院怎么判

一审法院审理后认为，双方签订的购房协议和退房协议都是真实有效的，百货公司已经按约履行了义务，房地产公司未按约退款，属于违约行为。法院判决房地产公司限期退还购房款及补偿款共计数百万元，并支付相应的违约金和百货公司垫付的贷款利息。房地产公司不服，提起上诉，但上级法院最终维持了原判。

法院的核心理由是：退房协议是双方真实意思表示，没有欺诈、胁迫等情形，合法有效。百货公司已经完成了房屋交接和过户协助，房地产公司就应当按协议履行退款义务。房地产公司以百货公司存在欺诈为由主张协议无效，但未能提供充分证据，法院不予支持。

律师解读

这个案例涉及退房协议的效力和违约责任问题。首先，退房协议本质上是对原购房合同的变更或解除，只要双方自愿、内容合法，就具有法律约束力。协议签订后，双方都应当按照约定履行各自的义务，不能单方面反悔。

其次，退房协议中约定的补偿款，是双方对解除合同后损失承担的一种安排。只要协议中没有显失公平或违反法律强制性规定，法院一般会尊重当事人的意思自治。百货公司之所以能拿到补偿款，正是因为协议写得很清楚。

最后，需要注意的是，如果一方在退房过程中故意拖延或不配合，导致对方无法及时收回房屋或退款，就可能构成违约，需要承担相应的违约责任。本案中房地产公司以百货公司未完全退回房产为由拒绝退款，但法院查明百货公司已经完成了房屋交接，因此房地产公司的抗辩不成立。

王德林律师提示：

签订退房协议时，一定要把退款时间、补偿金额、房屋交接方式、违约责任等关键条款写清楚。如果对方不按协议履行，要及时收集证据，比如协议原件、付款凭证、交接记录、催款函等，必要时通过法律途径维权。在文山地区，类似纠纷中很多当事人因为协议约定不明确，导致维权困难，建议在签协议前咨询专业律师。

来源：《民事审判指导与参考》总第3辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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