签了租赁初步合同，对方不签正式合同怎么办

签了租赁初步合同，对方不签正式合同怎么办

案情简介

1995年，北京某广场公司与某俱乐部公司签订了一份《商场租赁初步合同》，约定俱乐部公司承租广场公司5000多平方米的场地，租期15年，每月租金等费用共计18万多美元。合同签订后，俱乐部公司支付了311万多元的租金按金，并经广场公司同意提前进场装修。然而，到了约定的起租日1996年3月1日，双方的装修都未完工，广场公司没有发出正式入住通知，俱乐部公司也没有提出退租。

直到1996年7月，广场公司工程通过验收后才发出入住通知，但俱乐部公司收到通知后没有在14天内签订正式租赁合同，反而以滚梯未开通、货梯无法使用等理由提出异议。双方就正式合同条款协商了近一年仍未达成一致，最终广场公司对俱乐部公司的场地采取了断水措施。俱乐部公司起诉要求广场公司赔偿装修损失4500万元，广场公司则反诉要求俱乐部公司继续履行合同或赔偿损失。

法院怎么判

一审法院北京高院认为，双方签订的初步合同合法有效，但双方在起租日后都未按约定履行义务，各自都有责任。法院判决终止初步合同，俱乐部公司投资装修的添附物归广场公司所有，广场公司按评估价值支付4287万多元装修款、670万多元可移动资产和设计费，并退还311万多元按金。双方都不服上诉，最高法院二审维持了原判。

律师解读

这个案例的核心是租赁初步合同的法律效力及双方未签订正式合同的责任划分。首先，租赁初步合同是双方真实意思表示，合法有效，双方都应遵守。但初步合同只是为签订正式合同做准备，不能直接等同于正式租赁合同，双方仍有义务继续协商。

其次，法院认定起租日未能实现是双方共同原因，广场公司未能提供约定的物业条件，俱乐部公司也因装修工期过长、提出降低租金要求等影响了签约。因此，双方都不能要求对方承担违约责任，各自承担自己的损失。俱乐部公司因无法履行与第三方的合同而支付的330万美元赔偿金，也被认定为自行承担。

最后，对于装修投资，法院按评估价值判令广场公司补偿俱乐部公司，体现了公平原则。这提醒我们，在商业租赁中，如果初步合同约定要签正式合同，双方都应积极促成签约，否则可能面临无法追偿损失的风险。

王德林律师提示：

商业租赁中，签了初步合同后，如果对方拖延不签正式合同，要及时书面催告并保留证据，避免自己单方投入过多。装修前最好在合同中明确约定装修归属和补偿方式。如果你在文山地区遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因合同细节不清造成更大损失。

来源：《民事审判指导与参考》总第2辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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