房屋转让后未按时交房，购房者能要求退款赔偿吗

房屋转让后未按时交房，购房者能要求退款赔偿吗

案情简介

某房地产公司（以下简称甲公司）与某贸易公司（以下简称乙公司）签订了一份房屋转让合同，约定甲公司将一批别墅以每平方米一定价格转让给乙公司，总价款数千万元。合同明确了付款方式：签订合同后支付定金，房屋建到正负零时再付一笔，竣工验收后付清余款，并预留部分作为质量保证金。同时约定，甲公司应在收到定金后的规定工作日内交付房屋，并负责办理房产证。乙公司按时支付了部分购房款，但甲公司未能按期交房。

随后，乙公司将这批别墅转卖给了另一家香港公司（以下简称丙公司），并得到甲公司认可。丙公司与甲公司重新签订了转让合同，内容基本不变，但丙公司接手后继续支付了部分购房款。然而，甲公司仍迟迟未交房，丙公司因此提起诉讼，要求解除合同、返还购房款并支付违约金。经查，别墅虽已竣工，但部分房屋因潮湿和白蚁问题损坏严重，需要重新装修才能使用，且甲公司此前已取得土地使用证和建筑许可证。

法院怎么判

一审法院认为，双方签订的合同名为“承包销售”，实为房屋转让，但合同主要条款存在不明确之处，双方均有过失。法院适用情势变更原则，判决合同有效，要求甲公司按调整后的价格交付部分房屋，并负责办理房产证。丙公司不服，提起上诉。

最高人民法院二审后认定，双方实际履行的是最初的房屋转让合同，而非承包销售合同。丙公司已按约定支付购房款，甲公司未按合同在收到款项后规定工作日内交房，构成严重违约。最终，法院支持丙公司的主张，判决解除合同，甲公司返还已付购房款并支付违约金，同时承担全部诉讼费用。

律师解读

第一，本案的核心是合同性质的认定。法院最终采纳了房屋转让合同而非承包销售合同，因为从双方实际付款、交房约定等行为看，本质是买卖关系。这意味着，合同名称不重要，关键看双方真实意图和履行方式。购房者在签约时，应明确合同类型，避免因名称模糊引发争议。

第二，按时交房是卖方的核心义务。本案中，甲公司未能在约定期限内交付符合质量要求的房屋，甚至房屋存在严重质量问题，这直接构成违约。根据法律规定，卖方违约时，买方有权要求解除合同、返还已付款项并主张违约金。购房者应注意，如果卖方逾期交房超过合理期限，可及时主张权利。

第三，合同履行中的风险防范。本案中，房屋转让经过乙公司转手，丙公司作为后续买家，承接了原合同义务。如果原合同存在漏洞，后续买家可能面临履约困难。建议在接手他人转让的合同时，务必核实原合同的履行情况，尤其是房屋质量和交付进度。

王德林律师提示：

购房者在签订房屋买卖或转让合同时，务必关注交房时间、质量标准及违约责任条款。如果对方逾期交房或房屋存在严重问题，应尽快收集证据并咨询专业律师，必要时通过诉讼要求退款和赔偿。在文山地区，类似房地产合同纠纷也时有发生，建议当地居民在购房前仔细审查合同，必要时委托律师把关，避免陷入长期纠纷。

来源：《民事审判指导与参考》总第1辑，最高人民法院民事审判第一庭编

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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