征收决定作出前签的补偿协议，算不算无效

征收决定作出前签的补偿协议，算不算无效

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

谭某在无锡有一套209.18平方米的房屋。2017年1月，测绘公司对该房屋进行了评估，认定补偿建筑面积254.2平方米，补偿总价约20.7万元。2017年12月10日，谭某的孙子徐某代谭某与当地房屋征收办公室（以下简称征收办）签订了一份《住宅房屋征收协议书》，约定征收办征收谭某的房屋，谭某选择货币补偿并购买定销商品房。协议还约定，签约规定期限届满后，如果整个征收项目的签约率达到总户数的90%以上，协议才生效。

2018年3月2日，区政府正式发布房屋征收决定，将谭某的房屋纳入征收范围，签约期限为公告之日起3个月。2018年3月19日，区政府发布《项目生效公告》，确认截至2018年3月18日，项目整体签约率已达90%，已签订的征收补偿协议依法生效。随后，徐某将房屋腾空交付拆除，并领取了补偿款。

但谭某认为，这份《住宅房屋征收协议书》是在政府正式作出征收决定之前签订的，属于程序违法，因此起诉到法院，要求确认协议无效。

法院怎么判

一审法院（无锡市滨湖区人民法院）认为，判断一个行政行为是否无效，要看它是否“重大且明显违法”。本案中：一是征收办作为区政府确定的房屋征收部门，具有签订协议的主体资格；二是协议内容不违反法律法规；三是协议签订后，谭某已经实际交付房屋并领取了补偿款，协议内容能够实现。因此，协议不存在重大且明显违法的情况，不属于无效。法院驳回了谭某的诉讼请求。

谭某不服，提起上诉。二审法院（无锡市中级人民法院）进一步指出，虽然协议签订时间早于征收决定，但协议中明确约定“签约率达到90%以上才生效”，这是一个附生效条件的协议。实际上，协议生效的时间是在征收决定作出之后，因此并不违法。二审法院维持了一审判决。

律师解读

这个案例的核心问题是：在政府正式发布征收决定之前，提前与被征收人签订的补偿协议，是否有效？

法院的结论是：不一定无效。关键在于协议是否“附生效条件”。如果协议明确约定，只有在征收决定作出后、签约率达到一定比例（比如90%）时才生效，那么这种“先签后批”的做法，属于征收工作的前期协商准备，并不违法。协议生效后，双方都应当遵守。

对于普通老百姓来说，需要注意以下几点：

一是不要轻易签字。在征收决定正式作出前，如果征收方要求你提前签订补偿协议，一定要看清楚协议里有没有“生效条件”条款。如果协议没有约定生效条件，或者条件不明确，一旦签字，可能面临协议无效或无法履行的风险。

二是签字后要关注协议是否生效。如果协议约定以签约率达到一定比例作为生效条件，那么要关注政府是否发布了生效公告。如果条件未成就，协议不生效，你不需要履行搬迁义务。

三是不要以为“先签后批”就一定是违法。法院认为，只要协议内容合法、程序正当，且最终在征收决定作出后生效，这种“先签后批”的做法并不当然无效。但如果你认为协议内容显失公平，或者存在欺诈、胁迫等情形，可以主张撤销协议，而不是直接要求确认无效。

王德林律师提示：

遇到房屋征收，不要因为征收方催促就匆忙签字。签字前，务必仔细阅读协议条款，特别是关于生效条件、补偿标准、搬迁期限等内容。如果对协议内容有疑问，或者认为程序有问题，建议咨询专业律师，不要轻易放弃自己的权利。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料到律师事务所当面咨询，律师会帮你分析协议是否有效、是否存在违法情形，以及如何维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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