租的房子被征收，租户能起诉政府要补偿吗

租的房子被征收，租户能起诉政府要补偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2018年，李某租下某食品厂的房屋开餐馆，租期到2019年10月。2019年3月，区政府作出房屋征收决定，这套房子正好在征收范围内。房屋所有权人是食品厂，由其上级单位与区住建委协商签订了征收补偿协议。

餐馆老板李某认为，自己作为承租人，一直在使用这套房子经营，应该属于法律上的"用益物权人"，政府没跟他商量就直接和房东签补偿协议，损害了他的权益。于是，李某以餐馆名义起诉区住建委，要求撤销这份补偿协议。

法院怎么判

法院经审理后裁定：驳回餐馆的起诉。餐馆不服，提起上诉，后又自愿撤回上诉，二审法院准许撤回上诉。

法院认为，根据法律规定，只有被征收房屋的用益物权人、公房承租人才能对征收补偿协议提起行政诉讼。而用益物权是法律明确规定的几种权利，比如土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、居住权等。普通私房承租人的承租权，既没有登记设立，也不属于任何一种法定用益物权，所以不是法律上的用益物权人。

因此，餐馆老板李某与这份征收补偿协议没有法律上的利害关系，不具备起诉的资格。

律师解读

这个案例的核心问题是：普通房屋承租人有没有资格起诉政府签订的征收补偿协议？

答案是否定的。原因有三：

一是法律上的"用益物权"有严格范围。根据《民法典》，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权、地役权等。普通租赁合同产生的承租权，不属于这些法定类型。

二是"利害关系"标准严格。行政诉讼要求原告必须与被诉行政行为有直接的法律利害关系。承租人虽然实际使用房屋，但这种使用关系是合同约定的，不是法律直接赋予的物权，所以不满足起诉条件。

三是防止法律关系不稳定。如果每个实际使用人都能起诉，征收补偿协议会随时处于不确定状态，不利于行政效率和社会稳定。

不过，这并不意味着承租人没有其他维权途径。根据《商品房屋租赁管理办法》，租赁双方应当在合同中约定房屋被征收时的处理办法。承租人可以根据租赁合同，与房东协商解决因征收造成的损失，比如装修费、搬迁费、停业损失等。协商不成，可以通过民事诉讼解决。

王德林律师提示：

租房经营的朋友要注意：一是签租赁合同时，一定要明确约定房屋被征收时如何处理，比如补偿款如何分配、装修损失谁承担、提前解约的违约责任等。二是如果遇到征收，不要直接起诉政府要求撤销补偿协议，这条路走不通。正确的做法是依据租赁合同向房东主张民事赔偿。三是如果房东不配合，可以收集好租赁合同、装修票据、经营流水等证据，通过民事诉讼维权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，评估合同条款和损失情况，再决定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市