不是本村人，出钱盖了房，能告政府撤销房产证吗

不是本村人，出钱盖了房，能告政府撤销房产证吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

朱某是某村村民，余某不是该村村民。2019年，余某和朱某签了一份《房屋地基转让合同》，朱某把自己村里的两块地基以2万元的价格转让给余某。随后，朱某办理了建房审批手续，获批建造二层楼房。房子实际上由余某出资建造并一直居住使用。

2019年底，朱某向当地自然资源和规划局申请办理不动产登记，拿到了不动产权证，证上登记的权利人是朱某。余某不服，认为房子是自己出钱盖的，政府不应该把证办给朱某，于是向法院起诉，要求撤销这个不动产登记。

法院怎么判

浙江省慈溪市人民法院审理后认为：余某虽然出资建房，但他不是该村村民。根据我国法律规定，农村宅基地使用权只有本村集体经济组织成员才能享有，房屋所有权一般要依附于宅基地使用权。余某没有取得涉案房屋的宅基地使用权，也没有证据证明他对房屋享有所有权，因此他与被诉的登记行为没有法律上的利害关系，不具备原告资格，裁定驳回起诉。

余某不服，上诉到浙江省宁波市中级人民法院。二审法院同样认为：只有农村村民才享有在集体土地上取得宅基地使用权的主体资格，非本村村民不能成为宅基地上房屋的合法产权人。余某没有证据证明他与朱某签订的转让合同经有权机关确认有效，因此他与登记行为没有利害关系，驳回上诉，维持原裁定。

案号：浙江省宁波市中级人民法院(2021)浙02行终196号行政裁定书

律师解读

这个案子核心问题只有一个：不是本村人，出钱盖了房，能不能告政府撤销房产证？法院的答案是：不能。

原因主要有三点：

一是农村宅基地使用权有身份限制。只有本村集体经济组织成员才能取得宅基地使用权，非本村村民、城镇户口人员都不行。这是法律明确规定的，目的是保障农村村民的基本居住需求。

二是“房地一体”原则。在农村，房子和土地是绑在一起的，房屋所有权一般随宅基地使用权走。谁有宅基地使用权，谁就是房屋的合法产权人，而不是谁出钱谁就是主人。

三是违法建造不能取得所有权。虽然民法典规定合法建造的房屋自建成时取得所有权，但前提是“合法”。在别人有使用权的土地上建房，或者自己没有审批手续就建房，都不属于合法建造，出资人不能自动获得房屋所有权。

余某如果认为自己的权益受损，可以通过民事诉讼向朱某主张权利，比如要求返还出资款或赔偿损失，但不能直接起诉政府要求撤销登记。

王德林律师提示：

农村宅基地和房屋买卖有严格限制，非本村人购买农村房屋或地基，存在很大法律风险。即使出钱盖了房，也可能无法获得产权，甚至面临被收回的风险。建议在涉及农村房产交易前，先咨询专业律师，了解当地政策和法律规定，避免“钱房两空”。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料当面咨询，律师会根据具体情况给出针对性建议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市