我把库房转租给别人，火灾还要我负责吗

我把库房转租给别人，火灾还要我负责吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

某食品公司从地产公司租下一处库房，合同约定由食品公司负责安全管理。食品公司随后把库房划分成多个区域，分别转租给第三方商户。2020年5月，库房发生火灾，原因是第三方公司员工违规进行电气焊，引燃了库房内的可燃物。

火灾发生前，消防部门曾多次检查，发现库房存在占用消防间距、消防设施不符合要求、电气线路老化等问题，并约谈了地产公司和食品公司。但直到火灾发生，这些隐患都没有整改。消防部门认定食品公司未整改隐患导致火灾，对其罚款20万元。食品公司不服，认为火灾是第三方员工违规操作造成的，自己已经尽到管理义务，不应受罚，于是起诉到法院。

法院怎么判

一审法院（北京市大兴区人民法院）认为：食品公司是火灾发生场所的实际管理人，对场所负有消防安全保障责任。虽然火灾直接原因是第三方员工违规操作，但食品公司对消防隐患怠于整改，导致了火灾和财产损失。因此，消防部门的处罚决定事实清楚、程序合法、处罚适当，驳回了食品公司的诉讼请求。

食品公司不服，上诉到北京市第二中级人民法院。二审法院维持原判，理由有三：

一是食品公司从地产公司整体承租库房后，实际用于经营，成为该场所的实际管理使用人。即使后续划分转租，也不能排除其对库房整体的管理义务。

二是食品公司主张消防部门曾向其他单位发函，认为消防安全责任应由其他单位承担。但法院指出，食品公司的消防安全责任是基于其实际管理使用库房而产生，除非其丧失管理使用人身份，否则不能通过他人来免除。

三是食品公司称自己已组织整改，但因其他单位不配合而未完成。法院认为，库房存在的消防隐患并非都需要改动房屋主体结构，整改并不完全依赖其他单位配合，且食品公司无法证明火灾前具体做了哪些整改，因此不认可其已尽到整改义务。

律师解读

这个案例的核心问题是：承租人把租来的建筑物划分转租给第三方后，是否还要对建筑物整体承担消防安全责任？

答案是：要承担。法院明确，承租人从产权人处整体承租建筑物后，即使全部转租给次承租人，也不能通过合同约定完全排除自己的消防安全责任。原因在于：

一是承租人对建筑物整体仍处于管理控制地位，比如消防间距、消防通道、公共电气设施等涉及共用部分和结构部分的隐患，次承租人往往无法独立解决。

二是根据《北京市消防条例》等规定，实际管理使用人应当履行消防安全职责。食品公司作为整体承租人，就是实际管理使用人，不能因为转租就甩掉责任。

三是消防隐患的整改需要整体协调，如果允许承租人通过转租逃避责任，会导致建筑物整体处于无人负责的状态，增加火灾风险。

因此，对于普通企业或个人来说，如果你整体租下一处场所，再分租给其他人，你仍然要对场所整体的消防安全负责，不能指望次承租人自己搞定一切。

王德林律师提示：

一是租赁建筑物时，务必在合同中明确各方的消防安全责任，但即使合同约定由次承租人负责，也不能完全免除你作为整体承租人的责任。二是定期检查消防设施、电气线路等共用部分，发现隐患及时整改，并保留整改记录（如照片、维修单据、沟通函件等），以备证明已尽到义务。三是如果消防部门要求整改，不要拖延，否则一旦发生火灾，即使直接原因是第三方违规，你也要为未整改隐患承担连带责任。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地消防法规和合同条款，提前做好风险防范。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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