买房后发现土地性质是划拨，过了好几年还能要求改吗

买房后发现土地性质是划拨，过了好几年还能要求改吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

翁某某和宋某在2017年买了一套带土地的别墅，办理了不动产登记，登记的土地使用权类型是“划拨”。划拨和出让是两种不同的土地性质，出让的土地可以自由买卖，划拨的土地在转让时往往需要补缴土地出让金。两人觉得划拨性质影响房屋价值，于是在2021年向镇政府申请，要求把土地性质从“划拨”改成“出让”。镇政府没有办理。两人又向法院提起民事诉讼，要求镇政府办理变更，但法院驳回了他们的起诉。2022年1月，两人转而提起行政诉讼，要求法院判决自然资源和规划局把土地性质更正为出让。

法院怎么判

法院认为，翁某某和宋某的起诉已经超过了法定的起诉期限，裁定驳回起诉。两人不服，上诉到苏州市中级人民法院，二审法院维持了原裁定。

法院的主要理由是：

一是行政诉讼的起诉期限一般是知道行政行为之日起六个月内。如果行政机关没有告知起诉期限，最长也不能超过一年。本案中，两人在2017年办理不动产登记时，就已经知道土地性质是划拨，到2022年才起诉，明显超过了起诉期限。

二是要求更正登记，本质上就是要求撤销原来的登记并重新登记。所以，要求更正登记的起诉期限，应当和撤销登记的起诉期限一致。如果撤销登记的起诉期限已经过了，更正登记的起诉期限也过了。

三是两人是从原权利人顾某某手里买来的房子。顾某某早在2001年之前就已经知道土地性质是划拨，当时就已经超过了起诉期限。两人通过交易获得的权利，不能超过原权利人的权利范围。原权利人已经丧失的起诉权，不能因为房屋转让而重新获得。

律师解读

这个案例对普通人来说，有几点非常重要的提醒：

一是行政诉讼的起诉期限很短，只有六个月，而且不像民事诉讼的诉讼时效那样可以中止、中断。一旦错过，法院就不会受理。很多人以为“只要事情没解决，随时可以告”，这是错误的。

二是不要以为换个请求方式就能重新计算起诉期限。比如，本来应该起诉要求撤销登记，但过了期限后，又去申请行政机关“更正”，行政机关拒绝后再起诉要求“履行法定职责”。法院会认为，这本质上还是针对原来的登记行为，起诉期限已经过了，不能通过这种方式绕开。

三是买二手房时，一定要仔细查看不动产登记簿上的土地性质。如果发现是划拨，要尽快决定是否接受，或者要求卖方配合变更。如果当时没有提出异议，等过了几年再想改，法院可能就不管了。

王德林律师提示：

如果您购买的不动产登记的土地性质是划拨，而您希望变更为出让，一定要在知道该情况后的六个月内，尽快向行政机关申请变更，或者直接向法院提起行政诉讼。一旦超过一年，法院将不再受理。不要等到几年后才想起来维权，那时法律已经不再保护您的程序权利。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，确认是否还在起诉期限内，避免因拖延而丧失胜诉权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市