房产证上的房屋朝向画错了，能要求撤销登记吗

房产证上的房屋朝向画错了，能要求撤销登记吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2005年，李某从投资公司购买了一套位于C大厦一层的商铺，双方签订的《商品房买卖合同》附件中有一张房屋平面图，图上显示该商铺的朝向与指北方向垂直。2013年，李某拿到了房屋所有权证，证后附的房地平面图也显示房屋朝向与指北方向垂直。

2019年，李某向当地不动产登记部门申请换发新的不动产权证书，并提交了新的房地平面图。这次提交的平面图上，房屋朝向变成了与指北方向平行。登记部门审核后，给李某换发了新证，新证上除了房屋朝向变了，其他信息（如所有权人、面积等）都没变。

C大厦业主委员会认为这个商铺属于全体业主共有的公共区域，不是李某的个人财产，于是起诉登记部门，要求撤销李某的房屋买卖合同附图登记以及不动产权证后附的平面图登记，恢复原始状态。

在此之前，业委会曾就商铺归属问题提起民事诉讼。法院最终判决认定，该商铺是李某的个人专有部分，不是业主共有。

法院怎么判

法院认为，业委会与本案的换证行为有利害关系，具备原告资格。但登记部门在换证时，已经核实了2009年测绘机构出具的原始技术报告书，发现原始报告中的平面图显示房屋朝向与指北方向平行，与李某新提交的平面图一致。因此，登记部门认定原证附图有误，换发新证的行为事实清楚、程序合法。

至于业委会要求撤销《商品房买卖合同》附图的登记，法院指出，买卖合同是开发商和李某之间的民事合同，不属于不动产登记部门的行政登记范围，这项请求法院不受理。

最终，法院判决驳回业委会的全部诉讼请求。业委会上诉后，二审法院维持原判。

律师解读

这个案子涉及两个关键问题：一是房产证上附的房地平面图算不算登记内容；二是换发新证时，应该走什么程序。

关于第一个问题：很多人以为房产证上只有面积、位置、权利人这些才算登记内容，其实不然。根据《民法典》和《不动产登记暂行条例》，登记簿应当记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况。房屋朝向属于自然状况的一部分，而房产证上唯一能体现朝向的就是房地平面图。所以，房地平面图属于登记内容，不能随便改动。

关于第二个问题：换发证书的程序只适用于证书污损、破损，或者旧版换新版（比如房屋所有权证换不动产权证）等情形，且换发后证书内容不能有实质变化。本案中，李某的房屋朝向从垂直变成平行，属于登记内容发生了实质变化，不应该用换发程序，而应该用更正登记程序。

更正登记适用于登记内容确实有错误的情形。本案中，原始测绘报告和买卖合同附图都显示房屋朝向与指北方向平行，原证画错了，所以应该先申请更正登记，确认错误后再换发新证。登记部门直接走换发程序，程序上确实有瑕疵。

但法院为什么还是驳回了业委会的诉讼请求？因为法院综合考虑了几个因素：一是登记部门已经进行了实质审核，认定事实没错；二是民事判决已经确认商铺归李某所有，如果因为程序问题判登记部门败诉，会导致民事法律关系不稳定，引发更多纠纷；三是当时的不动产登记系统存在技术限制，客观上无法在登记簿中体现平面图的变化。

法院虽然驳回了诉讼请求，但同时也向登记部门发出了司法建议，要求严格依法规范适用登记程序。登记部门也回应了，并向市级部门反映了系统问题，推动全市登记业务系统的调整。

王德林律师提示：

如果您发现自己的房产证或不动产权证上附的平面图有错误（比如房屋朝向、位置、面积等画错了），不要直接申请换证，而应该申请更正登记。更正登记需要提交能证明原证确有错误的材料，比如原始购房合同、测绘报告等。登记部门审核确认错误后，会先更正登记簿，再换发新证。这样程序才合法，也能避免后续纠纷。

如果因为登记部门的程序错误导致您的权益受损，比如错误地改变了共有区域的登记，您可以提起行政诉讼，但要注意诉讼时效。同时，如果涉及房屋归属的民事争议，建议先通过民事诉讼确认权利，再处理行政登记问题。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因程序错误导致维权困难。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市