老旧小区加装电梯，需要幼儿园同意吗

老旧小区加装电梯，需要幼儿园同意吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

广州市某老旧住宅楼共8层，每层3户，共21户。何某某等三位业主受19户业主委托，从2014年开始申请加装电梯。但该住宅楼首层由一家公办幼儿园使用，幼儿园认为加装电梯占用了其室外活动场地，影响教学安全，明确表示不同意。

业主们多次修改设计方案，将电梯位置调整到楼宇步梯旁一个1.5米宽的内陷凹档处，落地位置位于幼儿园围蔽区域内堆放杂物的空地一角。但规划部门仍以“未取得幼儿园书面同意”为由，两次作出不予许可决定。业主不服，起诉到法院。

法院怎么判

一审法院（广州铁路运输法院）认为：根据产权证和规划文件，住宅楼和幼儿园对2980.12平方米土地是共用关系。幼儿园长期实际占有使用该场地，业主欲使用该场地应取得教育局同意。规划部门要求业主取得幼儿园同意，符合法律规定，判决驳回业主诉讼请求。

二审法院（广州铁路运输中级法院）改判：一是现有证据不能证明电梯工程占用了幼儿园的专有用地，权属登记未区分各自土地范围，双方是共用关系；二是电梯设计紧贴本楼，对幼儿园影响最小，且符合国家鼓励老旧小区加装电梯的政策。最终判决撤销不予许可决定，要求规划部门重新处理。

律师解读

这个案例的核心问题是：老旧小区加装电梯需要使用业主与公建配套幼儿园共有的土地时，是否需要取得幼儿园的书面同意。

法院在二审中给出了明确判断：不需要。理由有三：

一是幼儿园并非该土地的登记使用权人，双方是共用关系，业主作为共有人有权合理使用共有土地。二是电梯设计紧贴本楼，与住宅楼形成最紧密联系，使用该部分土地的社会效益最大。三是电梯位置经过多次修改，落地在堆放杂物的空地一角，有独立出入口，基本不影响幼儿园的教学秩序和安全。

但要注意，这个结论并非绝对。如果电梯确实占用了幼儿园的专有面积，或者对幼儿园造成重大影响，则仍需取得同意。本案的关键在于：业主的加装方案已经尽可能减少对幼儿园的影响，且幼儿园的权属范围并不明确。

王德林律师提示：

老旧小区加装电梯是民生工程，但常因共有土地的使用问题引发纠纷。如果您遇到类似问题，建议注意以下几点：一是尽量选择对相邻方影响最小的设计方案，避免占用他人专有面积；二是主动与相关方协商，保留协商记录；三是如果协商不成，可以向规划部门申请，由法院最终判断是否合理。本案案号为（2022）粤71行终391号，可供参考。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合当地政策制定最优方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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