经营性租赁的承租人，拆迁时能拿到补偿吗

经营性租赁的承租人，拆迁时能拿到补偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2011年，化工公司从化纤棉公司租了一块场地，自己出资建了房屋、盐酸储罐和码头设施，还拿到了港口经营许可证。后来化纤棉公司更名为集团公司。2020年，当地政府开展内河码头专项整治，镇政府制定了整治方案和补偿标准。2021年1月，镇政府与集团公司签了《码头拆迁补偿协议》，约定对场地、房屋、设备等进行补偿。同年9月，镇政府组织人员拆除了码头上的盐酸储罐、房屋等设施。集团公司先后三次共打款100万元给化工公司。化工公司认为镇政府没有和自己协商就直接拆除了自己建的设施，于是起诉要求确认拆除行为违法。

法院怎么判

一审法院认为，镇政府明知码头有承租人化工公司，且化工公司提出异议，却只和产权人集团公司签协议就实施拆除，没有对财产归属进行区分认定，拆除行为违法。二审法院维持原判，进一步指出：虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定被征收人是房屋所有权人，但经营性租赁和住宅性租赁不同。经营性租赁中，承租人往往会添置机器设备等生产资料，有的设备价值甚至超过房屋本身。这些设备的权属很明确，出租人无权单方面处分。镇政府不能因为化工公司是承租人就把他们排除在协商对象之外，而且镇政府之前还以化工公司为对象做过初步评估报告。镇政府只和集团公司签协议就拆除，侵犯了化工公司的合法权益。

律师解读

这个案例的核心争议是：经营性不动产的承租人，在征收拆迁中到底有没有权利直接和行政机关谈补偿？

法院给出了明确的答案：有。理由有三点：

一是经营性租赁中，承租人往往会添置机器设备等生产资料，这些设备价值高、权属清晰，出租人无权单方面处分。行政机关不能简单地把承租人排除在协商对象之外。

二是停产停业损失只有实际经营的承租人才能提供营业执照、纳税证明等证据，由承租人享有这部分补偿，符合权利义务一致的原则。

三是行政机关对被征收财产有审慎审查的义务。如果承租人提供了租赁合同、设备权属证明、营业执照、经营许可等材料，行政机关就应当将其认定为被征收人，并对其应得的补偿项目进行评估。

当然，行政机关只需尽到初步的注意和判断义务。如果出租人和承租人对财产归属有争议，且难以判明，行政机关不能径行与任何一方签协议，而应当依法对全部补偿项目进行评估并作出补偿决定，待权属明晰后再由双方分割。

王德林律师提示：

如果你是经营性不动产的承租人，在面临征收拆迁时，不要以为只有房东才有权谈补偿。你应当主动向行政机关提交租赁合同、设备购买合同、营业执照、经营许可证等材料，证明你添置的设备和你的经营损失。如果行政机关只和房东签协议就把你的设备拆了，你可以依法起诉要求确认拆除行为违法，并主张相应的补偿。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免错过维权时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市