关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行)

关于在房地产开发项目中推行工程建设合同担保的若干规定(试行)

1 .  2004 年 8 月 6 日建设部发布 2 .   建市〔2004〕137 号

第一章    总

第一条    为进一步规范建筑市场主体行为,降低工程风险,保障从事建设工程活动各方的合法权益和维护社会稳定,根据《 中华人民共和国建筑法》、《 中华人民共和国招投标法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》及有关法律法规,制定本规定。

第二条   工程建设合同造价在 1000 万元以上的房地产 开发项目( 包括新建、改建、扩建的项目) , 适用本规 定 。其他建设项目可参照本规定执行。

第三条 本规定所称工程建设合同担保 ,是指在工程建 设活动中 ,根据法律法规规定或合同约定 , 由担保人向 债权人提供的 ,保证债务人不履行债务时 , 由担保人代 为履行或承担责任的法律行为。

本规定所称担保的有效期 ,是指债权人要求担保 人承担担保责任的权利存续期间 。在有效期内 ,债权 人有权要求担保人承担担保责任 。有效期届满 ,债权 人要求担保人承担担保责任的实体权利消灭 ,担保人 免除担保责任。

第四条   保证人提供的保证方式为一般保证或连带责任 保证。

第五条   本规定所称担保分为投标担保、业主工程款支 付担保、承包商履约担保和承包商付款担保 。投标担 保可采用投标保证金或保证的方式 。业主工程款支付 担保 ,承包商履约担保和承包商支付担保应采用保证 的方式 。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的 ,按照连带责任保证承担保证责任。

第六条   工程建设合同担保的保证人应是中华人民共和 国境内注册的有资格的银行业金融机构、专业担保公司。

本规定所称专业担保公司 ,是指以担保为主要经营范围和主要经营业务 ,依法登记注册的担保机构。

第七条   依法设立的专业担保公司可以承担工程建设合 同担保 。但是 ,专业担保公司担保余额的总额不得超 过净资产的 10 倍 ;单笔担保金额不得超过该担保公司 净资产的 50% 。不符合该条件的 ,可以与其他担保公 司共同提供担保。

第八条 工程建设合同担保的担保费用可计入工程造 价。

第九条 国务院建设行政主管部门负责对工程建设合同 担保工作实行统一监督管理 ,县级以上地方人民政府 建设行政主管部门负责对本行政区域内的工程建设合 同担保进行监督管理。

第十条    各级建设行政主管部门将业主( 房地产开发 商) 、承包商违反本办法的行为记入房地产信息管理 系统、建筑市场监督管理系统等不良行为记录及信用 评估系统。

第二章    业主工程款支付担保

第十一条 业主工程款支付担保 ,是指为保证业主履行 工程合同约定的工程款支付义务 , 由担保人为业主向 承包商提供的 ,保证业主支付工程款的担保。

业主在签订工程建设合同的同时 ,应当向承包商 提交业主工程款支付担保 。未提交业主工程款支付担 保的建设工程 ,视作建设资金未落实。

第十二条   业主工程款支付担保可以采用银行保函、专 业担保公司的保证。

业主支付担保的担保金额应当与承包商履约担保 的担保金额相等。

第十三条   业主工程款支付担保的有效期应当在合同中 约定 。合同约定的有效期截止时间为业主根据合同的 约定完成了除工程质量保修金以外的全部工程结算款 项支付之日起 30 天至 180 天。

第十四条   对于工程建设合同额超过 1 亿元人民币以上 的工程 ,业主工程款支付担保可以按工程合同确定的 付款周期实行分段滚动担保 ,但每段的担保金额为该 段工程合同额的 10—15% 。

第十五条 业主工程款支付担保采用分段滚动担保的 , 在业主、项目监理工程师或造价工程师对分段工程进 度签字确认或结算 ,业主支付相应的工程款后 ,当期业 主工程款支付担保解除 ,并自动进入下一阶段工程的 担保。

第十六条   业主工程款支付担保与工程建设合同应当由 业主一并送建设行政主管部门备案。

第三章 投  标  担  保

第十七条   投标担保是指由担保人为投标人向招标人提 供的 ,保证投标人按照招标文件的规定参加招标活动 的担保 。投标人在投标有效期内撤回投标文件 ,或中 标后不签署工程建设合同的 , 由担保人按照约定履行 担保责任。

第十八条   投标担保可采用银行保函、专业担保公司的 保证 ,或定金( 保证金) 担保方式 ,具体方式由招标人 在招标文件中规定。

第十九条   投标担保的担保金额一般不超过投标总价的 2% ,最高不得超过 80 万元人民币。

第二十条 投标人采用保证金担保方式的 ,招标人与中 标人签订合同后 5 个工作日内 ,应当向中标人和未中 标的投标人退还投标保证金。

第二十一条   投标担保的有效期应当在合同中约定 。合 同约定的有效期截止时间为投标有效期后的 30 天至180 天。

第二十二条    除不可抗力外 , 中标人在截标后的投标有 效期内撤回投标文件 ,或者中标后在规定的时间内不 与招标人签订承包合同的 ,招标人有权对该投标人所 交付的保证金不予返还;或由保证人按照下列方式之 一 ,履行保证责任 :

( 一) 代承包商向招标人支付投标保证金 ,支付金 额不超过双方约定的最高保证金额 ;

( 二) 招标人依法选择次低标价中标 ,保证人向招 标人支付中标价与次低标价之间的差额 ,支付金额不 超过双方约定的最高保证金额 ;

( 三) 招标人依法重新招标 ,保证人向招标人支付 重新招标的费用 ,支付金额不超过双方约定的最高保 证金额。

第四章    承包商履约担保

第二十三条    承包商履约担保 ,是指由保证人为承包商 向业主提供的 ,保证承包商履行工程建设合同约定义务的担保。

第二十四条    承包商履约担保的担保金额不得低于工程 建设合同价格( 中标价格)的 10% 。采用经评审的最 低投标价法中标的招标工程 ,担保金额不得低于工程 合同价格的 15% 。

第二十五条    承包商履约担保的方式可采用银行保函、 专业担保公司的保证 。具体方式由招标人在招标文件  中作出规定或者在工程建设合同中约定。

第二十六条    承包商履约担保的有效期应当在合同中约 定 。合同约定的有效期截止时间为工程建设合同约定 的工程竣工验收合格之日后 30 天至 180 天。

第二十七条    承包商由于非业主的原因而不履行工程建 设合同约定的义务时 , 由保证人按照下列方式之一 ,履 行保证责任 :

( 一) 向承包商提供资金、设备或者技术援助 ,使 其能继续履行合同义务 ;

( 二) 直接接管该项工程或者另觅经业主同意的 有资质的其他承包商 ,继续履行合同义务 ,业主仍按原 合同约定支付工程款 ,超出原合同部分的 , 由保证人在 保证额度内代为支付 ;

( 三) 按照合同约定 ,在担保额度范围内 , 向业主 支付赔偿金。

第二十八条 业主向保证人提出索赔之前 ,应当书面通 知承包商 ,说明其违约情况并提供项目总监理工程师 及其监理单位对承包商违约的书面确认书 。如果业主 索赔的理由是因建筑工程质量问题 ,业主还需同时提 供建筑工程质量检测机构出具的检测报告。

同一银行分支行或专业担保公司不得为同一工程建设合同提供业主工程款支付担保和承包商履 约担保。

第五章    承包商付款担保

第三十条    承包商付款担保 ,是指担保人为承包商向分  包商、材料设备供应商、建设工人提供的 ,保证承包商  履行工程建设合同的约定向分包商、材料设备供应商、 建设工人支付各项费用和价款 , 以及工资等款项的担  保。

第三十一条    承包商付款担保可以采用银行保函、专业 担保公司的保证。

第三十二条    承包商付款担保的有效期应当在合同中约 定 。合同约定的有效期截止时间为自各项相关工程建设分包合同 ( 主合同) 约定的付款截止日之后的 30 天至 180 天。

第三十三条 承包商不能按照合同约定及时支付分包 商、材料设备供应商、工人工资等各项费用和价款的 , 由 担保人按照担保函或保证合同的约定承担担保责任