房屋征收补偿面积如何认定

房屋征收补偿面积如何认定

本文为法律科普，案例来源于最高人民检察院指导性案例，人物已做脱敏处理。

基本案情

2015年，某市政府启动棚户区改造项目，对某实业公司名下的大厦进行征收。市住建局根据测绘报告等材料，认定大厦第四层和第五层部分面积为自行加建，只按建安成本（每平方米约2000元）补偿。实业公司不服，认为这些面积是规划许可允许建造的，并且是经过法院判决合法受让的，要求按非住宅房屋价值（每平方米约3万元）补偿。

实业公司向法院起诉，提供了规划许可证件等文件复印件，显示规划许可面积是5674.62平方米。但市规划委员会保存的原件面积却是5074.62平方米，两者相差600平方米。法院一审采纳了实业公司提供的复印件，认定争议面积未超过规划许可，判决按非住宅标准补偿。如果按这个判决执行，政府要多支付1000多万元补偿款。

法院判决

一审法院判决确认市住建局的复函违法，责令其按非住宅房屋标准补偿实业公司。双方均未上诉。但检察院发现判决可能错误，依职权启动监督，调查后发现实业公司提供的规划许可证件复印件面积系涂改。检察院抗诉后，市中级法院指令再审。再审中，实业公司主动撤诉，最终法院认定规划许可面积应为5074.62平方米，驳回实业公司赔偿请求。

律师分析

第一，这个案子提醒我们，打官司时证据的真实性至关重要。实业公司提供的规划许可证件复印件，和原件面积不一致，这是通过检察院调查核实才发现的。如果证据有瑕疵，法院判决就可能出错。在文山地区，遇到类似征收补偿纠纷，也要注意核实证据原件，不能只看复印件。

第二，征收补偿中，建筑是否合法加建，直接决定补偿标准。合法建筑按市场价补偿，违法加建只给建安成本。判断依据是规划许可证和测绘报告，而不是法院另案的民事判决。民事判决只解决房屋归属，不解决建筑合法性。

第三，检察院在行政诉讼中有监督职能。即使当事人不上诉或不申请再审，检察院如果发现判决损害国家利益或社会公共利益，可以主动启动监督程序。这个案子就是检察院发现补偿款差距巨大，主动调查抗诉，最终纠正了错误判决。

王德林律师提示：

征收补偿纠纷中，建议保存好原始规划许可文件、测绘报告等关键证据。如果对补偿面积或标准有异议，及时咨询专业律师，不要轻易放弃上诉或申请再审的权利。

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来源：本文案例来源于最高人民检察院指导性案例，入库编号无。

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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