工程折价抵债的房屋被查封，施工方能排除强制执行吗

工程折价抵债的房屋被查封，施工方能排除强制执行吗

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

如果施工方和开发商约定用盖好的工程折价来抵工程款，并且这个约定没有损害其他债权人利益，比如没有恶意串通或低价转让，那么法院查封这个工程时，施工方可以要求解除查封。换句话说，合法有效的折价协议可以对抗其他债权人的强制执行。

案情简介

某建机工程公司为某房地产公司盖楼，完工后开发商欠了680多万元工程款。2013年，双方签协议，开发商用13套房屋折价733万元抵债。后来，某投资公司因为和开发商有借款纠纷，申请法院查封了这13套房屋。某建机工程公司提出异议，法院支持了施工方。某投资公司不服，起诉要求继续执行。官司一直打到最高人民法院。

律师解读

这个案子涉及一个关键问题：施工方和开发商用房屋折价抵工程款，这种协议能否对抗其他债权人的查封？

第一，施工方享有建设工程价款优先受偿权，这个权利比普通债权优先。根据《民法典》第807条，发包人欠付工程款时，施工方可以就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。本案中，双方通过折价协议行使优先受偿权，法律上有效。

第二，折价协议不能损害其他债权人利益。如果协议价格明显低于市场价，或者存在恶意串通，法院可能认定无效。本案中，折价价格合理，没有证据显示损害了其他债权人，所以最高院支持了施工方。

第三，施工方需要及时行使优先受偿权。法律规定了行使期限，一般是工程竣工后18个月内。本案中，施工方在法定期限内和开发商协商折价，符合法律要求。

王德林律师提示：

1. 施工方要注意：签订折价抵债协议后，尽快办理房屋过户登记，避免被其他债权人查封。如果无法及时过户，要保留好协议、发票、钥匙交付等证据。

2. 其他债权人要注意：如果怀疑折价协议损害了自身利益，可以起诉要求撤销或确认协议无效。在文山地区，类似纠纷建议咨询专业律师，了解当地法院的裁判倾向。

来源：《人民司法》2025年第01期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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