商铺出租后邻居太吵，能要求房东解约退钱吗？

商铺出租后邻居太吵，能要求房东解约退钱吗？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

房东出租商铺时，不仅要保证商铺本身没问题，还要保证周边环境不影响租户正常经营。如果房东把隔壁租给做噪音大的生意，影响了先入驻的租户，房东有义务提前征求租户意见、帮忙换地方或允许提前解约。如果房东不管，导致租户没法做生意，就得承担赔偿责任。

案情简介

2016年，能智公司与商管公司签订租赁合同，租了南京一处商铺做儿童培训，主要做感觉统合训练，对安静环境要求很高。2021年续租到2022年底。后来，商管公司把隔壁租给别人做篮球训练，噪音太大，导致能智公司的课程没法正常上，家长频繁投诉。能智公司多次沟通无果，2022年7月发函要求提前解约，8月30日搬走并起诉，要求解除合同、退还保证金和租金等共28万多元。

律师解读

这个案子的核心是房东的“适租义务”。简单说，房东收了租金，就得保证租户能正常使用房子，包括周边环境不能破坏租户的经营。比如，租户开培训学校，房东就不能把隔壁租给做高噪音生意的，否则就是没尽到责任。法院认定，商管公司作为专业商业管理公司，应该预见到篮球训练会产生噪音，影响能智公司的儿童培训，但没提前处理，属于违约。

这里有两个关键点：第一，房东的适租义务贯穿整个租期，不光是交房时。租期内，如果周边变化导致房子不好用，房东也得管。第二，租户如果因此没法实现合同目的，比如课都上不了，就可以要求解除合同、退钱，甚至索赔损失。本案中，能智公司因为噪音导致课程无法开展，合同目的落空，法院支持了解约和退款。

另外，关于过错认定，法院认为商管公司作为专业机构，应当预见风险却没采取任何措施，比如提前沟通或调整布局，属于怠于履行义务。能智公司及时发函、搬离，没有扩大损失，所以没有过错。

王德林律师提示：

租商铺做生意，尤其是对周边环境有特殊要求的，签合同前最好书面约定房东的保障义务，比如“保证相邻区域不引入影响经营的业态”。一旦出现噪音、异味等问题，立即书面通知房东并保留证据。如果在文山地区遇到类似纠纷，建议咨询专业律师，及时发函维权，避免损失扩大。

来源：《人民司法》2024年第01期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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