房屋受让人是否受转租异议期6个月限制？

房屋受让人是否受转租异议期6个月限制？

本文为法律科普，案例来源于《人民司法》，人物已做脱敏处理。

裁判要旨

房屋转让后，新房东继承了原房东的权利和义务。如果原房东在知道房屋被转租后6个月内没有提出反对，新房东也不能再以“擅自转租”为由要求解除合同。这6个月的期限从原房东知道转租时开始算，而不是从新房东买房时重新算。

案情简介

2017年，某社区工作站将房屋租给浦某，浦某又将房屋转租给施某和糜某。2020年，社区工作站将房屋转让给农某合作社和某渔业合作社。新房东在2021年得知转租情况后，认为浦某擅自转租构成违约，要求解除合同并索赔。但法院查明，原房东早在2017年至2018年就知道转租事实，且未在6个月内提出异议，因此驳回了新房东的诉讼请求。

律师解读

本案的核心问题是：新房东能否以“擅自转租”为由解除合同？

第一，法律规定了6个月的转租异议期。根据民法典第七百一十八条，出租人知道或应当知道房屋被转租后，必须在6个月内提出异议，否则视为同意转租。这个期限是为了保护交易的稳定性，防止出租人长期沉默后突然反悔。

第二，新房东继承了原房东的全部权利义务。房屋转让时，原房东的权利义务（包括对转租的默许）一并转移给新房东。因此，新房东不能以“自己当时不是房东”为由，重新计算异议期。原房东知道转租的时间，就是异议期的起点。

第三，新房东在买房时应当主动审查房屋使用情况。本案中，次承租人施某和糜某早在2017年至2018年就已入住并经营，新房东在2020年受让房屋时，应当通过实地查看、询问承租人等方式了解情况。如果未能发现，法律上视为“应当知道”，同样受6个月异议期约束。

王德林律师提示：

如果您打算购买已出租的房屋，务必在交易前核实是否存在转租情况，并要求原房东提供租赁合同和转租同意书。如果发现转租，建议在6个月内提出异议，否则可能丧失解除合同的权利。在文山地区，房屋租赁纠纷较为常见，建议在签订买卖合同时明确约定转租问题的处理方式，避免后续争议。

来源：《人民司法》2023年第12期

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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