土地使用证被注销，还能转让土地吗？

土地使用证被注销，还能转让土地吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定，不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明。行政机关注销国有土地使用证但并未注销土地登记的，国有土地的使用权人仍然是土地登记档案中记载的权利人。国有土地使用权转让法律关系中的转让人以国有土地使用证被注销、其不再享有土地使用权为由主张解除合同的，人民法院不应支持。

案情简介

2005年，达州广播电视大学（化名：电大财校）与四川省聚丰房地产开发有限责任公司（化名：聚丰公司）签订协议，约定电大财校以一块约12亩的土地使用权作为投资，与聚丰公司合作开发房地产。该土地原为划拨用地，后经政府批准补办出让手续。2007年，因电大财校未缴清土地出让金，行政机关注销了其持有的国有土地使用证，但土地登记档案中仍将电大财校记载为使用权人。聚丰公司随后以电大财校丧失土地使用权为由，起诉要求解除合作合同。

律师解读

第一，土地使用证只是权利的“证明”，不是权利本身。根据《物权法》规定，不动产物权以登记为准。行政机关注销了土地使用证，但只要土地登记簿上仍然记载电大财校为权利人，电大财校就依然享有土地使用权。因此，不能仅因证书被注销就认定其失去权利。

第二，合同不能随意解除。本案中，聚丰公司主张电大财校已无土地使用权，要求解除合作合同。但法院认为，电大财校仍是登记档案中的权利人，其转让行为有效。聚丰公司以证书被注销为由要求解除合同，缺乏法律依据，法院不予支持。

王德林律师提示：

在涉及土地使用权转让时，不要只看证书是否在手，更要查清土地登记簿的记载。如果证书被注销但登记未变，权利人仍可继续履行合同。遇到类似纠纷，建议在文山当地咨询专业律师，避免因误解法律而承担不必要的诉讼风险。

来源：《最高人民法院公报》2014年

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市