非消费者购房人能排除抵押权人强制执行吗？

非消费者购房人能排除抵押权人强制执行吗？

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院公报》，人物已做脱敏处理。

裁判摘要

执行异议之诉案件中，法院可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》进行审查，但必须结合具体案情，对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查。对于非消费者购房人，其能否排除抵押权人的强制执行，需要综合双方权利的性质、取得权利的时间先后、权利取得有无过错以及如何降低或预防风险等因素，进行实体审查后判断。

案情简介

2013年1月，建行怀化市分行与开发商英泰公司签订商品房买卖合同，购买了案涉房产，并于同年3月占有使用，支付了全部价款。2013年5月，英泰公司又将该房产抵押给华融湖南分公司，后因债务纠纷，法院于2014年查封了该房产。建行怀化市分行作为买受人，提起执行异议之诉，要求排除华融湖南分公司的强制执行。

律师解读

1. 本案关键在于区分购房人类型。法律对消费者购房人（为居住需要）有特殊保护，但本案建行怀化市分行是金融机构，购房用于经营，属于非消费者购房人，不能直接适用消费者购房人的特殊保护规则。

2. 法院需进行实质审查。对于非消费者购房人，不能简单套用《执行异议和复议规定》第二十八条，而应综合考量：建行怀化市分行在签订合同和占有时，抵押权尚未设立，其权利取得时间早于抵押权；同时，其未办理过户是否存在过错（如是否怠于行使权利）。本案中，若建行怀化市分行无过错，其物权期待权可能优先于抵押权。

3. 风险防范与平衡。法院通过实质审查，旨在平衡买受人物权期待权与抵押权人担保物权的冲突，避免一方因另一方过错而受损，并引导交易双方及时办理登记，降低风险。

王德林律师提示：

购房时务必及时办理预告登记或过户登记，尤其是非消费者购房人，否则即使先付款和占有，也可能因后续抵押而无法排除强制执行。在文山地区，此类纠纷常见于商业地产交易，建议购房前委托律师核查房产状态，避免陷入执行争议。

来源：《最高人民法院公报》2023年

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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