购房协议无效后还能获得拆迁补偿吗

购房协议无效后还能获得拆迁补偿吗

本文为法律科普，案例来源于《最高人民法院裁判要旨精选》（最高人民法院审判管理办公室编）。

裁判规则

即使购房协议被法院认定为无效，也不能因此完全否定购房人获得拆迁补偿的权利。只要购房人已经实际支付了房款、长期居住使用该房屋，并且在拆迁时房屋仍由其居住，那么购房人仍可能依据拆迁政策或相关规定获得合理的拆迁补偿。行政机关仅以协议无效为由拒绝补偿，可能违反诚信原则和合理原则。

案情简介

盛某涛和案外人吕某炳多年前购买了一套房屋，签订了《购房协议书》，并支付了全部房款。此后，他们长期实际居住在该房屋中，但一直未办理产权过户手续。后来该房屋被纳入拆迁改造范围，盛某涛等人要求获得拆迁补偿。然而，之前的民事判决已认定《购房协议书》无效，行政机关因此认为盛某涛没有权利获得补偿，并驳回了其补偿申请。盛某涛不服，提起行政诉讼。

律师解读

这个案例的核心在于，法律并不只看一纸协议的效力，更要看实际生活的真实状态。具体来说，有以下几个要点：

第一，协议无效不等于事实不存在。虽然《购房协议书》因某些原因被法院确认无效，但盛某涛等人已经实际支付了房款，并且长期居住使用该房屋多年，这些事实是客观存在的。法律不能因为协议无效，就假装这些事实从未发生。

第二，实际居住使用是重要考量因素。在拆迁补偿中，补偿对象往往不只是产权人，还包括实际使用人。盛某涛等人虽然没有取得产权证，但长期居住、实际控制该房屋，拆迁时房屋仍由他们使用，因此他们与房屋有密切的利害关系，应当被纳入补偿考虑范围。

第三，行政机关不能滥用“协议无效”来拒绝补偿。如果仅仅因为协议无效就完全否定实际居住人的补偿权，不仅违背了诚实信用的基本原则，也不符合合理行政的要求。行政机关应当综合考虑实际居住、支付对价等情况，依法给予合理补偿。

王德林律师提示：

购买房屋时，务必尽快办理产权过户手续，避免长期处于“有房无证”的状态。如果遇到类似情况，即使购房协议被认定无效，也要积极收集实际居住、支付房款等证据，依法主张补偿权利。在文山地区，相关拆迁补偿政策也强调对实际居住人的保护，建议遇到类似问题的朋友及时咨询专业律师，维护自身合法权益。

来源：《最高人民法院裁判要旨精选》，最高人民法院审判管理办公室编，人民法院出版社2025年版

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

专业领域：企业法律顾问、交通事故纠纷、保险纠纷、建设工程纠纷、医疗纠纷、劳动争议

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