没有宅基地证，但有规划许可证，房子被强拆能按合法建筑赔偿吗

没有宅基地证，但有规划许可证，房子被强拆能按合法建筑赔偿吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

郭某甲是某村村民，他父亲郭某乙在村里有一处宅基地，并办理了土地证和房屋所有权证。2011年，郭某甲在父亲房屋南侧的空地上建了一栋房子，并拿到了区规划局颁发的乡村建设规划许可证。许可证上写明，这块地的四邻是：东边是王某某，西边是路，南边是路，北边是郭某乙。

2021年，某镇政府强制拆除了郭某甲的这栋房子。郭某甲起诉到法院，法院判决确认镇政府强拆行为违法，并责令镇政府就损失作出赔偿决定。镇政府委托评估公司对房屋进行评估，按重置价（即重新建造同样房屋的成本）计算，房屋及附属物价值约25.3万元。镇政府据此作出《行政赔偿决定书》，赔偿郭某甲26.7万余元，另外还赔偿了室内物品、搬迁费、过渡费等。

郭某甲不服，他认为自己的房子有规划许可证，应该算合法建筑，镇政府应按合法建筑的补偿标准赔偿，而不是只赔重置价。镇政府则认为，郭某甲是“一子户”（家里唯一的儿子），不符合当地分户政策，没有单独取得宅基地使用权证，房子属于违法建筑，只能按重置价赔。

法院怎么判

一审法院（徐州铁路运输法院）认为，郭某甲虽然提供了规划许可证，但无法提供宅基地使用权证，法院去相关部门调查也没找到他办宅基地证的记录。因此，不能证明房子是合法建筑。镇政府按重置价赔偿并无不当，判决驳回郭某甲的诉讼请求。

郭某甲不服，提起上诉。二审法院（江苏省徐州市中级人民法院）经审理后认为：

一是郭某甲的规划许可证是合法取得的。虽然镇政府说郭某甲是用父亲的宅基地证骗领了规划许可证，但规划许可证上明确写着“土地证复印件”，而且村委会出具了书面证明，说明郭某甲确实使用了这块宅基地。规划许可证的四邻与实际情况一致，镇政府的主张缺乏事实依据。

二是规划许可证是认定建筑合法性的依据。郭某甲按照法定程序申请并拿到了规划许可证，只要他严格按照许可证的内容建房，房子就应当认定为合法建筑。镇政府不能以当地的分户政策来否定规划许可证的法律效力。

三是郭某甲基于规划许可证产生了信赖利益。规划许可证颁发后，郭某甲就有理由相信自己的房子是合法的。镇政府如果仅以分户政策为由降低补偿标准，会损害政府公信力。

最终，二审法院判决：撤销一审判决，撤销镇政府作出的《行政赔偿决定书》，责令镇政府重新作出赔偿决定，且赔偿标准不得低于合法建筑的补偿标准。

律师解读

这个案例的核心问题是：农村村民只有规划许可证、没有宅基地证，房子被强拆后，能不能按合法建筑要求赔偿？

根据《中华人民共和国城乡规划法》和《江苏省城乡规划条例》的规定，农村村民在宅基地上建房，应当取得乡村建设规划许可证。只要规划许可证是合法取得的，并且严格按照许可内容建设，房子就应当认定为合法建筑。征收补偿时，征收部门不能以被征收人不符合地方分户政策为由，否定房子的合法性，从而降低补偿标准。

地方分户政策（比如“一子户”只能分一处宅基地）只是地方政府分配宅基地时的内部规定，不能用来否定规划许可证的法律效力。规划许可证是行政机关颁发的，具有公信力。如果政府自己发的证，自己又用政策来否定它，会让老百姓对政府失去信任。

因此，即使没有单独的宅基地证，只要规划许可证是合法取得的，房子就应当按合法建筑进行补偿或赔偿。

王德林律师提示：

农村建房时，一定要先取得规划许可证，并严格按照许可内容建设。如果遇到征收或强拆，不要轻易接受按“违法建筑”标准给出的赔偿方案。规划许可证是证明房屋合法性的重要证据，即使没有宅基地证，也不代表房子就是违法的。如果政府以分户政策为由压低补偿，可以依法维权，要求按合法建筑标准赔偿。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽快咨询专业律师，收集好规划许可证、村委会证明、建房申请材料等证据，通过行政复议或行政诉讼维护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市