土地租赁合同，对方发个通知就能解除吗

土地租赁合同，对方发个通知就能解除吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2012年，某团场与王某签订了一份土地租赁合同，约定将426亩土地租给王某用于种植用材林，租期30年。合同里明确写了，如果王某中途放弃管理、弃耕撂荒，或者擅自改变土地用途、转租转包，某团场有权随时收回土地并解除合同。

王某拿到地后，陆续投入资金打井、架线、铺设滴灌带、盖临时房屋。直到2015年土地通电后，他才开始种树。2017年，某团场下属的林业管理站与王某签了一份补充协议，要求他在当年秋季完成种树任务，并交了每亩300元的保证金，如果验收不合格，保证金不退，还要解除合同。

2018年，某师下发整改通知，要求全面清理退耕还林合同履约情况。2019年4月，某团场向王某发出书面通知，称他违反合同约定，多次通知整改仍无行动，决定解除合同。紧接着，某团场在2019年5月就把这块地发包给了第三人，第三人很快进场打除草剂、翻地，把王某种的树都换了。

王某不服，起诉到法院，要求确认某团场发出的解除通知无效，认为自己在2015年通电后一直在种树，没有弃耕撂荒。

法院怎么判

一审法院认为，某团场已经把地给了第三人，第三人重新平整土地、种了新树，合同事实上已经无法继续履行，王某要求继续履行合同的目的已经落空，驳回了他的诉讼请求。

王某上诉后，二审法院改判，认定某团场发出的解除通知无效。法院的理由是：

一是某团场主张王某违反合同第十条第一款，但该条款约定的是赔偿责任，不是解除合同的条件。二是某团场主张王某违反第十条第二款第二项（弃耕撂荒等），但提供的证据不足以证明王某存在这些严重违约行为。三是某团场在2017年与王某签补充协议时，要求秋季验收不合格就解除合同，但某团场没有提供2017年秋季验收不合格的证据，也没有后续催告的证据。四是合同约定的验收标准不统一、不清晰，加上土地2015年才通电，到2019年解除时只种了三年多，不能认定合同目的无法实现。

某团场不服，申请再审。新疆高院生产建设兵团分院指令再审，但再审法院最终维持了二审判决，认定某团场不享有解除权，解除通知无效。

律师解读

这个案例对普通人来说，核心问题就是：对方发个通知说合同解除了，到底算不算数？

答案是：不算。合同解除不是谁发个通知就能生效的。根据法律规定，只有享有解除权的人，才能以通知的方式解除合同。解除权分为两种：

一是约定解除权，就是合同里写明了，出现什么情况，一方可以解除合同。比如本案合同里写的“弃耕撂荒可以解除”。但前提是，对方确实出现了合同约定的情况，而且你要能拿出证据来证明。

二是法定解除权，就是法律规定的，比如对方迟延履行主要债务，经催告后仍不履行，导致合同目的无法实现。这个门槛更高，需要证明对方的违约行为已经严重到合同没法继续了。

本案中，某团场既拿不出王某违约的证据，也证明不了合同目的无法实现，所以它的解除通知是无效的。法院特别强调，解除权是形成权，一旦行使对双方影响巨大，必须严格限制，不能随便发个通知就解除合同。

另外，法院还指出，某团场在发出解除通知后，没等王某提出异议，就把地给了第三人，这种做法风险很大。如果解除通知无效，某团场反而可能构成违约，要赔偿王某的损失。

王德林律师提示：

一是签土地租赁合同，一定要把解除条件写清楚、写具体，不能含糊。比如“弃耕撂荒”到底怎么认定，是连续几年不种，还是种了但成活率低，都要明确。二是如果对方违约，想解除合同，一定要先收集证据，证明对方确实达到了合同约定的解除条件，或者符合法定解除条件。不要急着把地转给别人，否则可能赔了夫人又折兵。三是收到对方的解除通知后，如果不同意，一定要在合理期限内向法院或仲裁机构提出异议，不能置之不理，否则可能被视为默认解除。文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因程序不当导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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