签了土地出让合同，没按时竣工，要赔多少钱

签了土地出让合同，没按时竣工，要赔多少钱

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2013年，某局某分局（相当于政府土地管理部门）与一家投资发展公司签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，把天津市津南区一块15582.6平方米的土地出让给这家公司，土地用途是商服用地，出让金是1685万元。

合同约定，投资发展公司必须在2016年2月16日之前竣工，并拿到《建设工程规划验收合格证》。如果延期竣工，每延期一天，就要按土地出让金的0.2‰支付违约金。

后来，双方又签了两份补充合同，把竣工时间先后调整到2017年2月15日、2019年2月16日。但直到2020年1月，项目开工后仍然没有竣工。某局某分局于是起诉，要求投资发展公司支付从2019年2月17日到2020年1月23日的违约金，共计114万多元。

法院怎么判

一审法院（天津市津南区人民法院）认为：

一是这份《出让合同》属于民事合同，不是行政协议，法院可以受理这个民事纠纷。二是投资发展公司没有按时竣工，构成违约，应该按合同约定支付违约金。三是投资发展公司提出的“配套设施不健全、规划调整、停工令”等理由，因为没有证据证明这些因素对施工造成了实质影响，而且公司也没有按合同约定向政府申请延建，所以这些抗辩理由不成立。

一审法院判决投资发展公司支付违约金约68.6万元（计算方式是以土地出让金1685万元为基数，按同期银行贷款利率或贷款市场报价利率计算）。

投资发展公司不服，提起上诉。

二审法院（天津市第二中级人民法院）审理后，对部分事实进行了重新认定：

一是关于违约金条款是否属于“格式条款”而无效的问题。法院认为，虽然合同文本是政府提供的示范文本，但竣工时间、违约金标准等关键内容都是双方协商后填写的，不是一方强行规定的，所以不属于格式条款，合同有效。

二是关于停工令的影响。投资发展公司提供了政府发布的停工文件，其中一份要求所有在建工程一律停工47天，另一份要求停止土方作业和水泥搅拌浇筑作业，持续182天。法院认为，这些停工不是公司自身原因造成的，而且停工时间在合同约定的竣工时间之前，所以这229天应该从违约天数中扣除。

最终，二审法院改判投资发展公司支付违约金约21.67万元（计算方式不变，但核减了229天）。

律师解读

这个案例对普通企业或个人有几点重要启示：

一是土地出让合同是民事合同，不是行政协议。很多人以为和政府签的合同就是“行政协议”，只能打行政官司。但法院明确，土地出让合同属于民事合同，双方地位平等，发生纠纷可以走民事诉讼程序，不用走行政诉讼，立案和审理都更方便。

二是用示范合同文本不等于格式条款。政府提供的合同示范文本，只是参考模板，关键内容（如竣工时间、违约金标准）都是双方协商后填写的，不是一方说了算。所以，不能随便主张合同条款无效。

三是因政府停工令等客观原因导致延期，可以免责。如果是因为政府发布的停工令、环保要求等不可归责于企业自身的原因导致延期，企业可以主张扣除相应的违约天数。但要注意，必须保留好政府文件、停工通知等证据，并且最好按合同约定向政府申请延建，否则法院可能不支持。

王德林律师提示：

如果您或您的企业签订了土地出让合同，一定要重视竣工时间。如果因为客观原因（如政府停工令、规划调整等）可能延期，务必做到两点：一是及时收集并保存相关政府文件、通知等证据；二是按合同约定向土地管理部门提交书面延建申请，留下申请记录。否则，一旦被起诉，法院可能认定您没有尽到合理注意义务，仍需承担违约责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足或程序不当而承担不必要的损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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