土地流转合同签了，租户晚交租金，能解除合同吗

土地流转合同签了，租户晚交租金，能解除合同吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2016年，钱某和王某在村委会见证下签订了一份土地流转合同，钱某租用王某的12.84亩土地种植，租期到2020年。2019年底，双方续签合同，租期延长到2025年，租金是每年每亩900元。合同约定，签合同时就要一次性付清当年的承包金，以后每年6月30日前支付下一年的承包金。如果违约，违约方要赔偿对方每亩2000元的违约金，还要承担直接损失。

但签合同当天，钱某没有当场付清当年的承包金。后来钱某想付钱，王某却拒绝接受。双方闹到法院，王某要求解除合同，钱某则要求继续履行，并把当年的承包金交到了法院保管。

法院怎么判

一审法院（江苏省射阳县人民法院）认为：合同是双方真实意思表示，合法有效。钱某没有按时付承包金，确实不对，但王某当时没有提出异议，事后也没有催告钱某在合理期限内付款，反而在钱某要付钱时拒绝接受。这种情况不符合法律规定的解除合同条件，所以合同应该继续履行。王某要求钱某支付违约金的请求，法院也没有支持。

王某不服，提起上诉。二审法院（江苏省盐城市中级人民法院）维持了合同继续履行的判决，但改判了违约金部分。二审法院认为：钱某晚交承包金的行为属于违约，但不属于根本违约，不会导致合同目的无法实现，所以合同不能解除。不过，钱某确实违约了，应该承担相应的违约责任。合同约定的每亩2000元违约金太高，法院酌情调整为按贷款市场利率计算逾期付款违约金，从应该付款之日（2019年12月31日）算到钱某实际付款之日（法院认定为2020年5月31日）。

律师解读

这个案例对普通人来说，核心问题就是：签了合同，一方晚交租金，另一方能不能直接解除合同？

答案是：不一定。根据《民法典》的规定，解除合同分为两种：一是约定解除，就是双方商量好或者合同里写明了可以解除的情况；二是法定解除，就是法律规定的几种情况，比如对方根本违约导致合同目的无法实现。本案中，钱某只是晚交了租金，没有导致王某无法实现合同目的，而且王某也没有催告，所以法院不支持解除合同。

这里有几个关键点值得注意：

一是，合同签订后，如果一方没有按时履行义务，另一方不能直接要求解除合同，而是要先催告对方在合理期限内履行。如果催告后对方还是不履行，才能考虑解除合同。

二是，迟延履行不等于根本违约。只有迟延履行导致合同目的无法实现（比如租地种庄稼，错过了播种季节），才可能构成根本违约，对方才有权解除合同。

三是，即使合同约定“签合同时付清租金”，这个约定也不是合同生效的条件。合同从双方签字时就生效了，晚交租金只是违约，不影响合同效力。

四是，违约了就要承担违约责任，但违约金不能过高。如果约定的违约金明显高于实际损失，法院可以调低。本案中，每亩2000元的违约金相对于每年每亩900元的租金来说太高了，所以法院按贷款利率计算了违约金。

王德林律师提示：

签订土地流转合同或任何租赁合同，一定要明确付款时间和方式，并严格按照约定履行。如果对方晚交租金，不要急着解除合同，应该先书面催告，保留好催告证据（如短信、微信、挂号信等）。如果催告后对方在合理期限内仍不付款，再考虑解除合同。同时，合同中的违约金条款要合理，不要约定过高，否则法院可能不支持。如果遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，避免因操作不当导致权益受损。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以联系本所律师获取针对性建议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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