物业公司有权在业主窗外加装窗格条吗

物业公司有权在业主窗外加装窗格条吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

黄某是某小区业主，在装修房屋时，将客厅南面的三扇铝合金门窗拆除，改造成一扇大的铝合金门窗。小区物业公司发现后，在黄某改造后的窗户外打孔并用胶水加装了两条铝合金窗格条，窗格条的位置与原门窗的窗框基本一致。

黄某认为物业公司侵犯了自己的权利，要求物业公司拆除窗格条、恢复原状，并赔偿财产损失2万元。物业公司则辩称，黄某改造窗户违反了小区临时管理规约，物业加装窗格条是为了恢复房屋外观，属于正常的物业管理行为。

小区临时管理规约明确规定，业主不得擅自改变房屋结构、外貌（包括外门窗的形状和规格）。黄某在装修前已签字确认愿意遵守该规约。

法院怎么判

浙江省宁波市江北区人民法院一审判决：驳回黄某的全部诉讼请求。黄某不服，上诉至浙江省宁波市中级人民法院，二审法院驳回上诉，维持原判。

法院认为：

一是黄某改造窗户的行为违反了临时管理规约，改变了房屋外貌，对整栋楼的外观产生了影响。临时管理规约经黄某签字确认，对其具有约束力。

二是物业公司在窗外加装窗格条，并未影响黄某的视觉，也未对黄某的财产造成实际损失，不构成对黄某权利的侵犯。

三是物业公司的行为属于物业管理行为，目的是使房屋外观恢复到与交付时相符的状态，维持了小区整体外观品质，维护了其他业主的利益。

律师解读

这个案例对普通业主有两点重要启示：

第一，业主对房屋专有部分的处分权不是无限的。根据民法典规定，业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。小区临时管理规约是全体业主的共同约定，一旦签字确认，就必须遵守。擅自改变外门窗形状和规格，不仅违反规约，还可能影响小区整体外观和房价，损害其他业主利益。

第二，物业公司的管理行为虽然程序上存在瑕疵，但结果上并未侵权。物业公司没有直接执法权，按理说应当通过诉讼等方式解决业主违约问题，而不是自行加装窗格条。但法院考虑到，黄某的改造行为本身违约，物业公司的加装行为实际上是对违约状态的纠正，且未造成实际损失，因此不构成侵权。法院在判决中平衡了个人利益与大众利益，避免因判决拆除窗格条而引发更多业主效仿改造，导致物业管理难题。

王德林律师提示：

业主在装修房屋时，务必先查阅小区的临时管理规约或业主公约，了解对外墙、外门窗、阳台等部位的限制规定。不要擅自改变房屋外貌，否则物业公司可能采取补救措施，而业主很难要求恢复原状。如果对规约条款有疑问，建议在装修前咨询专业律师，避免事后陷入被动。文山地区的当事人如果遇到类似问题，可以携带相关材料当面咨询，以便获得针对性的法律意见。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市