土地租赁合同被单方解除，我该怎么办

土地租赁合同被单方解除，我该怎么办

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2012年，王某与某团场签订了一份为期30年的土地租赁合同，约定王某在426亩土地上种植用材林，自主经营、自负盈亏。合同签订后，王某陆续投入资金打井、架线、铺设滴灌、盖临时房屋。2015年土地通电后，王某开始种树。

2017年，王某与团场林业站签订补充协议，承诺在2017年秋季完成种树任务，并缴纳了每亩300元的保证金，否则保证金不退，合同解除。2018年，团场根据上级整改通知，制定了退耕还林管理办法。2019年4月，团场向王某发出解除合同通知函，理由是王某违反合同约定，多次通知整改仍无行动。随后，团场在2019年5月将土地发包给第三人，第三人将王某种植的林木移除并重新栽种。

王某认为，自己一直在种树，没有放弃管理或撂荒，团场解除合同无效，于是起诉要求确认解除通知无效。

法院怎么判

一审法院认为，团场已将土地发包给第三人，合同事实上无法继续履行，驳回了王某的诉讼请求。王某不服，提起上诉。

二审法院认为，团场解除合同不符合约定和法定条件。一是合同约定的解除条件中，王某并未出现“中途放弃管理弃耕撂荒”等严重违约行为；二是团场未能提供证据证明王某经催告后仍未履行主要义务，导致合同目的无法实现。因此，判决团场发出的解除通知无效。

团场不服，申请再审。再审法院维持了二审判决，并指出：双方应本着客观、合理的原则，另行协商赔偿损失事宜。

律师解读

这个案例的核心问题是：一方发出解除合同的通知，是否就能直接让合同作废？答案是否定的。

合同解除权分为两种：

一是约定解除权，即合同中明确约定在什么条件下可以解除合同。比如，合同里写了“如果承包方连续两年撂荒，发包方有权解除合同”，那么发包方才能据此解除。

二是法定解除权，即法律规定的解除条件，比如一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者一方违约导致合同目的无法实现。

本案中，团场既没有证明王某存在合同约定的解除条件（如撂荒），也没有证明王某存在法定解除条件（如经催告后仍不种树），因此其发出的解除通知无效。

法院特别强调，合同解除权是形成权，对双方权利义务影响巨大，不能随意行使。如果一方不享有解除权就发通知，另一方可以起诉或仲裁要求确认通知无效。而且，发出通知的成本很低，但受通知方要维权却需要投入大量时间和金钱，因此法律对发出通知的一方要求更高，必须确保其确实享有解除权。

王德林律师提示：

如果您是土地承包方或租赁方，收到对方发来的解除合同通知，不要慌张。首先，仔细查看合同，确认对方是否有权解除合同。其次，如果对方没有解除权，您可以及时向法院起诉，要求确认解除通知无效。最后，注意保留证据，比如您履行合同的记录、对方催告的文件、土地现状的照片等，这些在诉讼中至关重要。

如果您是发包方，想解除合同，一定要先确认自己是否享有约定或法定的解除权，并且要有充分的证据证明对方违约。否则，贸然发通知不仅无效，还可能被认定为违约，承担赔偿责任。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，避免因程序或证据问题导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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