买了房子没过户，遇上拆迁补偿该归谁

买了房子没过户，遇上拆迁补偿该归谁

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

王某某夫妻在江苏某镇有一处房屋，2005年以12.7万元卖给了黄某甲。黄某甲付款后拆了旧房，在原地新建了一栋三层楼房，并办理了房产证。2007年，黄某甲和妻子黄某乙成为新房子的登记产权人。

2012年，黄某甲夫妇又以180万元的价格，把这栋楼房卖给了朱某、郭某某和朱某甲。双方签了买卖协议，朱某等人付了全款并实际入住，但一直没有去办理房屋过户登记。朱某一家在这栋房子里住了8年多，直到2020年当地政府启动协议搬迁。

2020年12月，镇政府与朱某、郭某某签订了房屋搬迁补偿安置协议。王某某、黄某甲、黄某乙认为镇政府跳过他们这些“登记产权人”直接和朱某签约，侵犯了他们的权益，于是起诉要求撤销这份补偿协议，并责令镇政府对他们进行补偿安置。

法院怎么判

一审法院（南通经济技术开发区人民法院）认为：虽然房屋没有办理过户登记，但朱某等人已经实际居住多年，形成了稳定的占有状态。镇政府选择朱某作为补偿对象，并无不当。判决驳回王某某等人的诉讼请求。

王某某等人不服，提起上诉。二审法院（南通市中级人民法院）维持原判。

法院在判决中特别指出：

一是行政机关有权根据实际情况审核认定被征收对象。虽然法律规定被征收人一般是土地使用权人、房屋所有权人，但这只是基本原则。实践中房屋买卖未过户的情况很多，如果死板地只看房产证，可能导致不公平的结果。

二是朱某等人买房时支付了合理对价，从时间上看不存在为骗取拆迁补偿而恶意买卖的行为，属于合同善意相对人。王某某、黄某甲在卖房后十多年从未对房屋实际管理，也未对买卖行为提出过异议，现在为了获取拆迁利益才反悔，有违诚实信用原则。

三是镇政府将实际居住的朱某等人认定为被搬迁人并签订补偿协议，符合实事求是的原则，也保护了实际权利人的合法权益。

律师解读

这个案例对普通人有很强的参考价值。核心问题就是：买了房子但没过户，遇上拆迁，补偿到底该给谁？

法院给出的答案是：不一定只看房产证。如果买房人已经付了全款、实际居住多年、没有恶意套取拆迁补偿的行为，那么即使没过户，也可以被认定为被征收人，直接和拆迁方签订补偿协议。

法院在判决中确立了三个判断规则：

一是以不动产登记簿记载的权利人为被征收对象为原则。也就是说，一般情况下，房产证上写谁的名字，补偿就找谁。

二是以实际交易的买房人为被征收对象为例外。如果买房人能提供充分证据证明自己已经支付对价、实际居住，并且居住时间较长，就可以推翻房产证的记载，被认定为实际权利人。

三是以诚实信用原则为利益衡量的补充。卖房人如果卖房多年后反悔，想利用“没过户”这个漏洞来获取拆迁补偿，法院不会支持这种不诚信的行为。

王德林律师提示：

买房后一定要尽快办理过户登记，这是最稳妥的保护方式。如果因为客观原因暂时无法过户，建议做到以下几点：一是保留好买卖合同、付款凭证、收据等所有交易文件；二是实际入住后保留水电费、物业费缴纳记录等居住证据；三是如果遇到拆迁，主动向拆迁方说明情况，提供居住证明，争取被认定为实际被征收人。

对于卖房人来说，房屋一旦卖出并交付，就不要再对房屋主张权利。卖房多年后以“没过户”为由要求拆迁补偿，不仅难以得到法院支持，还可能被认定为不诚信行为，承担不利的法律后果。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，结合具体情况制定维权方案。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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