债权人能否起诉要求撤销行政机关给债务人发的房产证

债权人能否起诉要求撤销行政机关给债务人发的房产证

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2011年，甲公司将一处房产卖给乙公司，并办理了房屋所有权证，登记在乙公司名下。2013年，乙公司用这套房产作为抵押，向某银行厦门分行借款，双方签订了抵押合同并办理了抵押登记。

后来，乙公司还不上钱，银行通过法院诉讼，获得了对该房产的抵押权，法院裁定将房产作价548万多元抵债给银行。银行拿到裁定后，向不动产登记中心申请将房产变更登记到自己名下，但登记中心以部分房屋已灭失、面积不符等理由，暂时无法办理。

2021年，银行终于拿到了不动产权证书，但证上记载的房屋面积比当初抵押时少了3000多平方米。银行随后将这套房产拍卖给第三人，成交价548万多元。由于实际面积减少，银行退还了第三人13万多元的差价。

银行认为，当初2011年登记机关给乙公司颁发的房屋所有权证面积不实，导致自己后来遭受损失，于是起诉要求法院确认该颁证行为违法。

法院怎么判

法院经审理认为，根据《行政诉讼法》规定，有权提起行政诉讼的原告，必须与被诉的行政行为存在“利害关系”。本案中，登记机关在2011年颁发房产证时，根本不可能预见到2013年银行会在这套房产上设立抵押权，更不可能为了保护银行的利益而考虑颁证行为。因此，银行与2011年的颁证行为之间不存在法律上的利害关系，银行不具备原告资格。

法院裁定：驳回银行的起诉。银行不服上诉，二审法院维持原裁定。

律师解读

这个案例的核心问题是：债权人（比如银行）能不能因为债务人（比如乙公司）的房产证有问题，导致自己债权受损，就去起诉行政机关要求撤销或确认违法？

答案是：一般情况下不能。原因有三：

一是行政诉讼的原告资格有严格限制。只有行政行为直接针对的人（相对人），或者权益受到行政行为实际影响的人（利害关系人），才有资格起诉。债权人通常只是和债务人有民事上的债权债务关系，行政机关给债务人发证的行为，并不直接损害债权人的权益。

二是法律有明确规定。《最高人民法院关于适用〈行政诉讼法〉的解释》第十三条规定，债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼。除非行政机关在作出行政行为时，依法应当保护或考虑该债权人的利益（比如抵押登记时，登记机关应当保护抵押权人的利益），否则债权人不能直接告行政机关。

三是因果关系难以成立。本案中，银行主张的损失（退还差价）是因为自己转卖房产时面积减少造成的，而面积减少是房屋自然灭失等事实原因导致的，与2011年的颁证行为没有直接因果关系。颁证行为发生在先，银行设立抵押权在后，颁证时不可能考虑银行未来的利益。

王德林律师提示：

债权人如果认为债务人的房产登记有问题，损害了自己的债权，正确的做法不是直接起诉行政机关，而是通过民事诉讼解决债务纠纷，或者申请法院在执行程序中处理房产。如果房产登记确实存在错误，可以申请不动产登记机构更正登记，或者通过民事诉讼确认权属后再要求变更登记。不要轻易提起行政诉讼，否则很可能因不具备原告资格而被驳回。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议先咨询专业律师，分析债权与行政行为之间是否存在法律上的利害关系，再决定维权路径，避免走弯路。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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