镇政府拆了我的房子，能要求赔偿吗？——违法建筑中的信赖利益问题
镇政府拆了我的房子，能要求赔偿吗？——违法建筑中的信赖利益问题
本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。
案情简介
2017年底，陈某某从案外人方某某（后因非法倒卖土地使用权被判刑）手中购买了某镇一块70平方米的集体土地，准备建房。陈某某和方某某都不是该村集体经济组织成员。根据当地规划，这块地属于远期发展备用地和限制建设区，不符合建房要求。
然而，某镇国规站时任负责人玉某某（后因滥用职权罪、受贿罪被判刑）滥用职权，违反规定以国规站名义为陈某某颁发了《乡村建设规划许可证》，落款日期为2017年1月26日。
2019年起，镇政府发现该地段有多户群众建房，但无法准确查明户主信息，于是以“某镇某小区建房户”为对象下发了《停工通知书》《限期拆除通知书》。2020年，县自然资源局和住建局也先后下发《责令停止违法行为通知书》。2021年3月，县自然资源局对陈某某非法买卖土地建房行为作出行政处罚，要求其15日内自行拆除房屋。2021年6月，镇政府再次张贴通告，要求各建房户5日内自行拆除违法建筑。
2021年10月18日，县自然资源局认定陈某某所持的《乡村建设规划许可证》是越权发放的，决定撤销该证。第二天，镇政府组织力量强制拆除了包括陈某某房屋在内的67间建（构）筑物。陈某某的房屋当时已建到两层，面积175平方米，旁边还堆放有少量红砖。
陈某某认为镇政府强制拆除行为损害其合法权益，起诉要求确认拆除行为违法，并赔偿经济损失239768元。
法院怎么判
法院经审理认为：
一是镇政府有权拆除违法建筑。根据《城乡规划法》第六十五条，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证进行建设的，乡镇人民政府有权责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。陈某某建房地块不符合土地利用总体规划，属于违法建筑，镇政府有权拆除。
二是镇政府拆除程序违法。镇政府实施强制拆除时，没有制作现场笔录，当事人不在场时也没有邀请见证人到场，违反了《行政强制法》第十八条的规定，因此确认拆除行为违法。
三是陈某某的房屋损失不予赔偿。陈某某不是该集体经济组织成员，通过非法买卖土地获得建房用地，且未依法取得用地审批和规划许可，其房屋不属于受法律保护的合法财产，因此房屋损失不予赔偿。
四是红砖损失部分赔偿。镇政府拆除时将堆放在房屋旁尚未使用的红砖一并铲除，没有登记、移交或采取保护措施，属于对合法财产的损害，应承担赔偿责任。但陈某某收到限期拆除通知后没有及时转移红砖，也有一定过错。法院酌情判决镇政府赔偿红砖损失1000元及利息。
五是陈某某主张的信赖利益不成立。陈某某虽然持有《乡村建设规划许可证》，但该证是国规站工作人员滥用职权、受贿后违法发放的。陈某某通过非法买卖土地获得土地，没有提交任何申请材料就拿到了证，且证上没有办理其他用地审批手续，不符合常理，可以推测陈某某应当知道该证是通过不正当手段获得的。因此，陈某某基于该证建设房屋不属于正当利益，法律不予保护。
一审判决后，陈某某不服提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。
律师解读
本案的核心问题是：行政机关违法发证后又撤销，当事人能否要求赔偿？
信赖利益保护原则是指，行政相对人基于对行政机关行为的合理信赖而实施了行为，这种利益应当受到保护。但本案中，陈某某的信赖利益不成立，原因有三：
一是陈某某获得的《乡村建设规划许可证》是通过行贿、滥用职权等不正当手段取得的，属于不正当利益，法律不予保护。根据《行政许可法》第六十九条，被许可人以欺骗、贿赂等不正当手段取得行政许可的，基于该许可取得的利益不受保护。
二是陈某某自身存在重大过错。陈某某不是该村集体经济组织成员，通过非法买卖土地获得建房用地，且没有提交任何申请材料就拿到了证，应当知道该证存在问题。在行政机关与相对人都有过错的情况下，判断是否保护信赖利益，关键看最终形成的利益是否是“正当利益”。陈某某的利益显然不正当。
三是违法建筑本身不受法律保护。陈某某的房屋建在限制建设区，不符合土地利用总体规划，属于违法建筑，不能认定为合法财产，因此房屋损失不予赔偿。
但需要注意的是，镇政府拆除违法建筑时，对违法建筑旁的合法财产（如尚未使用的红砖）仍有保护义务。如果行政机关在拆除过程中造成相对人合法财产损失，应当承担赔偿责任。
王德林律师提示：
一是购买土地建房前，务必核实土地性质和规划用途。集体土地不能随意买卖，非集体经济组织成员购买集体土地建房属于违法行为，无法取得合法产权。
二是办理建房审批手续时，要依法依规提交材料，通过正规渠道申请。不要轻信“关系”“门路”能办下证，通过不正当手段取得的证件随时可能被撤销，且不受法律保护。
三是收到行政机关的限期拆除通知后，应当及时自行拆除，避免损失扩大。同时，对房屋内的合法财产（如家具、建材等）要及时转移，否则可能因自身过错承担部分损失。
四是如果行政机关在拆除过程中造成合法财产损失，可以依法要求赔偿，但需要提供证据证明损失的存在和数额。
文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，了解自身权利义务，避免因信息不对称造成更大损失。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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