农村房屋能通过遗赠扶养协议送给外人吗

农村房屋能通过遗赠扶养协议送给外人吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

侯某3与第一任妻子祝氏育有一儿一女，分别是长子侯某1和次女侯某某。侯某3与祝氏离婚后与员某2再婚，婚后无子女。侯某3于1992年去世，员某2随后也去世。侯某1离异，无子女。

位于北京市密云区某村宅基地上的房屋，在侯某3与员某2去世后一直由侯某1居住。2007年，侯某1（遗赠人）与贯某1（扶养人）签订了一份《遗赠扶养协议》，约定：自1999年起，贯某1承担扶养侯某1的义务，侯某1去世后，其名下的北正房四间、西厢房三间等所有财产归贯某1所有。该协议还经过了公证。

2008年，侯某1去世，贯某1办理了丧葬事宜。2021年，贯某1去世。之后，侯某某（侯某1的妹妹）起诉要求确认该《遗赠扶养协议》无效。

法院怎么判

法院经审理认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员才享有的权利，与特定身份相联系，非本村集体成员无权取得或变相取得。

本案中，侯某1早在1994年就已转为非农业户口，而贯某1也不是涉案房屋所在村的集体经济组织成员。双方签订的《遗赠扶养协议》使得贯某1变相取得了宅基地使用权，违反了法律强制性规定，因此协议无效。

北京市密云区人民法院一审判决确认该《遗赠扶养协议》无效。贯某1的继承人相某某、贾某某不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院二审驳回上诉，维持原判。

律师解读

这个案例的核心问题在于：农村宅基地上的房屋，能不能通过遗赠扶养协议送给非本村集体的人？

答案是：不能。原因在于“房地一体”原则。房屋是建在宅基地上的，房屋所有权转移，必然涉及宅基地使用权的转移。而宅基地使用权是农村集体经济组织成员特有的权利，非本村成员不能取得。即使双方自愿签订协议，只要协议导致宅基地使用权变相转移给外人，就属于违反法律强制性规定，协议无效。

需要注意的是，本案中房屋在诉讼时已被拆迁，房屋价值转化为拆迁补偿利益。对于已经尽到扶养义务的人能否获得拆迁补偿利益、以何种形式取得，法院认为需要进一步厘清，但这不影响协议本身因违法而无效的认定。

王德林律师提示：

如果您想通过遗赠扶养协议处理农村房屋，务必注意以下几点：

一是确认受遗赠人（扶养人）是否与遗赠人属于同一农村集体经济组织成员。只有本村村民之间才能合法转让宅基地上的房屋。

二是如果遗赠人已转为非农业户口，其宅基地使用权可能已经丧失，此时处分房屋更需谨慎，否则协议极易被认定无效。

三是即使协议无效，已经实际履行扶养义务的一方，仍可主张基于公平原则或不当得利要求补偿，但补偿金额和方式存在不确定性，建议提前咨询专业律师。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议在签订任何协议前，先到当地村委会或乡镇政府了解宅基地使用权的相关政策，并咨询专业律师，避免因协议无效导致人财两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市