夫妻一方用自己名下的房产抵押借款，配偶不知情，银行还能收走房子吗

夫妻一方用自己名下的房产抵押借款，配偶不知情，银行还能收走房子吗

本文为法律科普，案例来源于《中国法院年度案例》，人物已做脱敏处理。

案情简介

2021年1月，赵某向福建银行福州支行申请借款230万元，并用自己的婚前房产（登记在赵某一人名下）作为抵押，签订了《最高额抵押合同》，办理了抵押登记。银行随后发放了贷款。但赵某在借款后不久去世，未能按时还款。银行起诉赵某的法定继承人——配偶方某某、子女赵某甲、赵某乙以及母亲郑某某，要求他们用赵某的遗产偿还债务，并主张对抵押房产享有优先受偿权（即拍卖房子后银行先拿钱）。

问题在于：赵某的配偶方某某认为，这套房产虽然是赵某婚前购买，但婚后两人共同还贷，属于夫妻共同财产。赵某未经自己同意就抵押，抵押合同应该无效，银行不能收走房子。

法院怎么判

福建省福州市鼓楼区人民法院经审理后判决：

一是确认赵某尚欠银行本金230万元及利息、罚息、复利（暂计至2022年4月为43901.21元），以及律师费25551元。

二是银行有权对赵某名下的抵押房产行使抵押权，即拍卖、变卖该房产后，在最高债权额3020700元范围内优先受偿。

三是方某某作为赵某的配偶，未放弃继承，应在继承赵某遗产的范围内承担上述债务的清偿责任。其他继承人（赵某甲、赵某乙、郑某某）因书面放弃继承，不承担债务。

判决后双方均未上诉，判决已生效。

律师解读

本案的核心争议是：赵某用登记在自己一人名下的房产（但配偶主张是夫妻共同财产）抵押，银行是否享有优先受偿权。

法院认为，银行享有抵押权，理由有三：

一是该房产是赵某婚前购买，根据《民法典》第1063条，属于赵某的个人财产，赵某有权单独处分。即使婚后夫妻共同还贷，配偶方某某也只享有在离婚时要求补偿的权利（债权），不能对抗银行已经登记的抵押权（物权）。

二是房产登记在赵某一人名下，银行基于不动产登记的公示公信力，有理由相信赵某有权抵押。银行在办理抵押时查验了产权材料、个人信用报告，还要求赵某提供户口本、出具《婚姻状况声明书》，已尽到善意相对人的注意义务。

三是即使银行知道赵某已婚，也无法改变房产是赵某个人财产的事实，银行不存在恶意。

因此，赵某与银行签订的《最高额抵押合同》合法有效，银行对抵押房产享有优先受偿权。

王德林律师提示：

这个案例给普通人两点重要提醒：

一是对于夫妻一方来说，如果房产登记在对方一人名下，但属于夫妻共同财产（比如婚后购买或共同还贷），应当及时办理共有权登记，将名字加到房产证上。否则，对方擅自抵押或出售，银行或买家可能因“善意取得”而获得优先权，配偶只能向对方索赔，很难追回房子。

二是对于银行等抵押权人来说，办理抵押时务必做好形式审查：查验抵押房产的产权证、抵押人的个人信用报告、婚姻状况（要求提供户口本、婚姻状况声明书等）。只要尽到这些义务，即使房产存在“隐形共有人”，法院也会保护抵押权。

文山地区的当事人如果遇到类似问题，建议尽早咨询专业律师，评估房产的权属状况和抵押风险，避免因“隐形共有人”问题导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市