越南第12/2024/NĐ-CP号法令修订关于土地价格的第44/2014/NĐ-CP号法令及修订土地法实施细则若干议定书的第10/2023/NĐ-CP号法令（12_2024_NĐ-CP）

越南法律王德林2026-09-14
【越南法律中文翻译】法令Nghịđịnh_12_2024_NĐ-CP.txt
翻译日期: 2026-08-22
翻译工具: DeepSeek API

**法令 12/2024/NĐ-CP**

**修正关于土地价格的 44/2014/NĐ-CP 号法令和修正指导《土地法》的各实施细则法令的 10/2023/NĐ-CP 号法令**

**政府**

依据 2015 年 6 月 19 日颁布的《政府组织法》；

依据 2013 年 11 月 29 日颁布的《土地法》；依据 2013 年 6 月 20 日颁布的《价格法》；依据 2012 年 11 月 16 日颁布的《规范性法律文件颁布法》；

根据财政部部长的提议；

政府颁布法令，修正、补充 2014 年 5 月 15 日颁布的政府关于土地价格的第 44/2014/NĐ-CP 号法令和 2023 年 4 月 3 日颁布的政府关于修正、补充指导《土地法》的各实施细则法令若干条款的第 10/2023/NĐ-CP 号法令。

**第一条** 修正、补充 2014 年 5 月 15 日颁布的政府关于土地价格的第 44/2014/NĐ-CP 号法令若干条款

**1. 修正、补充第 4 条第 4 款如下：**

“4. 收入法：分别计算年净收入，再除以截至定价时点前最近一个数据齐全季度的连续 3 年期间，在省级行政区域内，由国家持有 50% 以上章程资本或具有表决权股份总额的商业银行的越南盾 12 个月期限存款的平均利率。”

**2. 修正、补充第 6 条如下：**

**“第 6条：比较法中影响土地价格的因素**

1. 地块、土地的位置、地点；至行政中心、商业中心、市场、医疗、教育培训、体育、公园、娱乐场所的最近距离；
2. 交通条件：路面宽度、路面结构、临一条或多条道路；
3. 供水、排水、供电条件；
4. 地块、土地的面积、尺寸、形状；
5. 其他影响土地价格的因素，符合地方实际情况、传统、文化、风俗习惯。”

**3. 修正、补充第 23 条第 1 款如下：**

“1. 个人仅在属于以下两种情况之一的有土地价格确定咨询功能的组织中执业土地价格确定咨询：

a) 持有根据土地法律规定颁发的土地定价资格证书；

b) 持有根据价格法律规定颁发的价格评估师证。”

**第二条** 效力

1. 本法令自签署之日起生效。

2. 本法令修正、补充的第 44/2014/NĐ-CP 号法令和第 10/2023/NĐ-CP 号法令的已废止条款，依本法令规定执行。

**第三条** 组织实施责任

1. 财政部部长负责组织实施本法令。

2. 各部、部级机关、政府直属机关、中央直辖省市人民委员会在各自职权范围内负责组织实施本法令。

**政府副总理**（已签署）

**陈红河**

越南社会主义共和国
独立 - 自由 - 幸福
________________
河内，2024年02月05日

**议定**

**修订、补充政府2014年5月15日第44/2014/NĐ-CP号关于土地价格的议定及政府2023年4月3日第10/2023/NĐ-CP号修订、补充指导实施《土地法》各项议定若干条款的议定之若干条款**

____________________

根据2015年6月19日《政府组织法》；2019年11月22日《修订、补充〈政府组织法〉和〈地方政权组织法〉若干条款法》；

根据2013年11月29日《土地法》；

根据资源与环境部部长的建议；

政府颁布修订、补充政府2014年5月15日第44/2014/NĐ-CP号关于土地价格的议定及政府2023年4月3日第10/2023/NĐ-CP号修订、补充指导实施《土地法》各项议定若干条款的议定之若干条款的议定。

**第一条.** 修订、补充政府2014年5月15日第44/2014/NĐ-CP号关于土地价格的议定若干条款

1. 修订第3条第1款并补充第3条第4款如下：

“1. 需定价地块是在同一使用土地项目中需定价的各宗土地的集合。”

“4. 市场转让是指在税务机关办理税务、费用、规费手续或在土地登记办公室办理登记或房地产项目、商业住宅项目投资方与客户之间已签订转让合同后，转让土地使用权或转让土地使用权及土地附着房屋、其他财产。”

2. 修订、补充第4条如下：

“**第4条. 土地定价方法**

1. 比较法是通过分析、比较影响土地价格的因素，在剔除土地附着财产价值（如有）后，对已在市场上转让、已中标土地使用权拍卖且中标人已根据中标决定履行财务义务的、具有相同土地使用目的、在影响土地价格因素方面存在一定相似性的各宗土地的价格进行调整，以确定需定价宗地的价格。

2. 收益法是以每单位土地面积年平均净收入除以截至定价时点前最近一个有数据的季度末连续3年省级行政区域内由国家持有50%以上章程资本或具有表决权股份总数50%以上的商业银行越南盾存款12个月期限平均储蓄存款利率的方式实施。

3. 剩余法是根据已获主管机关批准的土地使用规划、建设详细规划，在最高效使用土地（土地使用系数、建筑密度、工程最大层数）的基础上，以估算开发总收益减去需定价宗地、地块估算开发总成本的方式实施。

4. 土地价格调整系数法是以土地价格表中的土地价格乘以土地价格调整系数的方式实施。土地价格调整系数由省、中央直辖市人民委员会（以下称为省级人民委员会）通过将土地价格表中的土地价格与市场上普遍土地价格进行比较而颁布。”

3. 修订、补充第5条如下：

“**第5条. 土地定价方法的适用条件**

1. Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.

1. 比较法适用于对至少有03块具有相同土地使用目的、在影响土地价格的各因素方面存在一定相似性、已在市场上转让或中标土地使用权拍卖且中标人已根据中标决定履行完毕财务义务的土地（以下简称比较地块）进行定价的情形，但本条第四款a、b、c和d点规定的情形除外。

2. Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.

2. 收益法适用于对农业土地、非住宅非农业土地的地块、区域进行定价的情形，即需要定价的地块、区域不具备适用比较法的条件，但能够确定在定价时点按照合法土地使用目的使用土地所产生的各项收入、支出的情形，但本条第四款a、b、c和d点规定的情形除外。

3. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.

3. 剩余法适用于对用于实施投资项目的地块、区域进行定价的情形，即该地块、区域不具备适用比较法、收益法的条件，但能够估算出项目的开发总收入和开发总成本的情形，但本条第四款a、b、c和d点规定的情形除外。

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau:

4. 土地价格调整系数法适用于确定已在省级人民委员会颁布的土地价格表中规定的、且属于下列情形之一的地块、区域的土地价格：

a) Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai;

a) 《土地法》第一百一十四条第四款a点和第一百八十九条第三款规定的情形；

b) Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

b) 国家不通过土地使用权拍卖形式出租土地时，计算按年支付的土地租金；

c) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

c) 对于已按照建设详细规划投资建设技术基础设施的地块、区域，国家交付土地、出租土地时，计算土地使用权拍卖的起拍价；

d) Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau:

d) 确定需要定价的地块、区域的土地价格，该地块、区域按土地价格表中的土地价格计算的需要缴纳土地使用权出让金、土地租金的面积总价值低于中央直辖市30亿越南盾、山区和高原省份10亿越南盾、其余省份20亿越南盾，属于下列情形：

Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai;

《土地法》第一百一十四条第四款b点和d点、第一百七十二条第二款规定的情形；

Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

国家不通过土地使用权拍卖形式出租土地时，计算一次性支付整个租赁期土地租金的情形。

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.

đ) 对于收回多块相邻、具有相同使用目的但不具备适用比较法条件的地块的情形，计算国家收回土地时的补偿款。

5. Các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.

5. 适用本条第一款、第二款和第三款规定的土地定价方法的比较地块，必须满足按照《土地法》规定行使土地使用者权利的条件。

4. Bổ sung Điều 5a như sau:

4. 补充第五条之一如下：

“Điều 5a. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh

“第五条之一. 比较法中影响土地价格各因素的确定

1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm:

1. 比较法中影响土地价格的因素包括：

a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;

a) 地块、区域的位置、地点：至行政中心、商业中心、集市、医疗机构、教育培训机构、体育机构、公园、娱乐休闲区的最短距离；

b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;

b) 交通条件：路面宽度、路面结构、临一条或多条道路；

c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;

c) 给排水、供电条件；

d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;

d) 地块、区域的面积、尺寸、形状；

đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);

đ) 与建设规划相关的因素包括：土地利用率、建筑密度、建筑红线、建筑工程高度限制、根据有权国家机关批准的详细建设规划允许建设的地下室层数限制（如有）；

e) Hiện trạng môi trường, an ninh;

e) 环境、安全现状；

g) Các yếu tố liên quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, gồm: hệ thống tưới tiêu, địa hình, hệ thống giao thông phục vụ sản xuất;

g) 与农业土地生产条件相关的因素，包括：灌溉系统、地形、服务生产的交通系统；

h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương;

h) 符合地方实际情况、文化传统、风俗习惯的其他影响土地价格的因素；

i) 土地使用期限。对于国家按照农用地分配限额交给家庭户、个人的农用地，以及在接收权利限额内的农用地，则不依据土地使用期限；

k) 土地使用权的法律性质。

2. 具有土地价格确定咨询职能的组织或者具有土地价格确定咨询职能的事业单位或者被交付具体土地价格确定任务的跨部门工作组（以下称为土地价格确定单位）提出影响土地价格的因素、各影响土地价格因素的调整比例，载于土地价格方案编制说明报告中，作为自然资源和环境机关呈报具体土地价格评审委员会审议、统一，作为完善土地价格方案并呈报有权限的人民委员会决定之依据。”

正在跟进

5. 补充第5b条如下：

“第5b条。适用土地定价方法的信息

1. 关于土地价格、土地租金、场地租金的信息，用于适用比较法、剩余法以及构建本法令第5e条第1款b项规定的土地价格调整系数，包括：

a) 在土地使用者已按照中标决定履行完毕财务义务的情况下，土地使用权拍卖中标价格；

b) 对于土地使用权转让情形，已在税务机关办理税务手续或在土地登记办公室登记的土地价格；

c) 土地租金、场地租金；

d) 市场上转让的土地价格。

2. 适用本条第一款规定的土地定价方法的信息，为自土地定价时点起算不超过24个月期间内的信息，优先使用最接近定价时点的信息，并从以下来源收集：

a) 国家土地数据库、价格数据库；

b) 土地登记办公室、组织实施土地使用权拍卖的单位、资产拍卖单位/组织；

c) 税务机关、农业与农村发展机关；

d) 不动产交易所、不动产企业；

đ) 具有土地价格确定咨询职能的组织、价格评估企业；

e) 信用组织、不动产协会、研究院/研究中心；

g) 对已在市场上转让的情形，直接访谈转让人或受让人。

3. 关于非农用地使用所得收入、费用的信息，用于适用收入法，从以下来源收集：

a) 财务报告中记载的生产、经营活动收入，或土地出租、场地出租收入，收集期限为土地定价时点之前连续相邻的03年（自1月1日起至12月31日止）。

如需定价的地块、地块区域收入按年度不完整，不能反映土地使用的实际收入，则收集至少03块地块的土地租金、场地租金价格信息进行比较；

b) 为本款a项规定的土地使用产生收入所发生的费用，依据有权国家机关颁布的定额、单价或建设部公布的建设投资资本率确定；若无有权国家机关颁布的定额、单价或建设投资资本率，则依据本条第五款b项规定的与需定价地块、地块区域距离最近的至少03块地块的市场普遍实际费用平均信息、数据确定。

4. 关于采用收益法所需的农业用地使用收入、支出信息，从统计机关、税务机关、农业与农村发展机关收集；若尚无统计数据、税务机关或农业与农村发展机关无数据，则收集距离待估价地块、地块区域最近的最少03块比较地块的市场普遍实际收入、支出信息，具体规定于本条第五款b项，如下：

对于一年生作物种植地、水产养殖地、制盐地、其他农业用地，为估价时点前连续相邻的03年期间（自01月01日起至12月31日止）；

对于多年生作物种植地，为估价时点前连续的最少03个收获季；

对于生产林种植地、工业作物种植地，按照相关法律规定，为估价时点前的一个开采周期内。

5. 采用比较法、剩余法时，必须按照以下优先顺序选择比较地块：

a) 与待估价地块在地理位置、基础设施条件、面积、尺寸、形状、土地利用率、建筑密度、工程高度及其他影响地价的因素方面具有相似性；

b) 与待估价地块、地块区域距离最近，且不受乡级、县级、省级行政单位行政界线的限制。

6. 确定地价的单位在收集信息以采用地价定价方法时，必须诚实、客观，并对调查信息的准确性承担法律责任。

7. 土地登记办公室、组织实施土地使用权拍卖的单位、资产拍卖单位/组织；税务机关、农业与农村发展机关；不动产交易平台、不动产企业；具有地价确定咨询功能的组织、地价评估企业；信贷组织、不动产协会、研究院所、研究中心，有责任以书面形式或电子方式提供信息以服务于地价确定工作，期限自收到地价确定单位的要求文件之日起不超过05个工作日。地价确定单位有责任按照法律规定储存、管理和使用所收集的信息、数据。

6. 补充第5c条如下：

“第5c条。采用比较法确定地价的程序、内容

1. 调查、收集待估价地块、地块区域的信息，包括：

a) 地理位置、地点、土地使用目的、面积、尺寸、形状、交通条件、给排水条件、供电条件、使用期限；

b) 经有权国家机关批准的详细建设规划信息；

c) 与影响待估价地块、地块区域价格的因素有关的其他信息、资料（如有）。

2. 调查、收集比较地块的信息，包括：

a) 按照本议定第5b条第1款和第2款规定收集的比较地块价值、转让时间、中标时间；

b) 土地使用目的；

c) 按照本议定第5a条规定的影响地价的因素。

3. 若比较地块附有土地附着资产，则确定土地附着资产的现值（如有）。

a) 对于土地附着资产为建筑工程的情况

土地附着资产现值的确定如下：

土地附着资产现值 = 估价时点新建价值 - 磨损、折旧价值

土地附着资产新建价值和磨损、折旧价值的计算方法按照相关法律规定执行。

如尚未有关于新建价值和损耗、折旧价值的计算方法的规定或指引，则根据市场上收集到的实际信息和数据进行计算。

b) 对于土地附着资产为多年生树木、人工林的场合

对于多年生树木，土地附着资产的现值是该多年生树木按该多年生树木产品采收收入计算的剩余开采价值。若在定价时点，多年生树木尚未到采收期，则土地附着资产的现值按截至定价时点已投入的种植、养护总成本确定。

对于人工林、工业用树木，土地附着资产的现值按照相关法律规定执行；如无规定，则土地附着资产的现值按截至定价时点已投入的种植、养护森林总成本确定。

c) 本款a项和b项规定的土地附着资产现值，在土地使用权转让、土地使用权拍卖中标时点计算。

4. 确定比较宗地价格如下：

比较宗地地价 = 比较宗地价值 - 土地附着资产现值 / 比较宗地面积

5. 根据本议定第5a条规定的土地价格影响因素以及待定价宗地、地块的特点，按百分比（%）调整比较宗地价格，遵循以下原则：

a) 以待定价宗地的土地价格影响因素为基准，调整比较宗地价格；

b) 比较宗地的因素劣于待定价宗地的，则上调比较宗地价格（加）；比较宗地的因素优于待定价宗地的，则下调比较宗地价格（减）；

c) 比较宗地的因素与待定价宗地相同的，则保持比较宗地价格不变。

6. 待定价宗地的估算地价，通过调整各比较宗地因与待定价宗地不同因素而产生的地价差异确定，具体如下：

待定价宗地、地块按各比较宗地的估算地价 = 各比较宗地地价 ± 各比较宗地与待定价宗地之间土地价格影响因素的价格调整幅度

7. 待定价宗地的地价，按本条第6款确定的各比较宗地对应的待定价宗地各估算地价水平的算术平均值确定；已确定的待定价宗地地价须保证与各估算地价水平的差异不超过15%。

8. 对于非住宅非农用地宗地定价，若无至少03块比较宗地，则按同位置住宅用地价格确定待定价宗地价格，然后按待定价土地类型价格与待定价宗地所在区域地价表中住宅用地价格之间的百分比（%）差异进行调整。

关于采用比较法确定土地价格的示例见本议定随附附件I。

第七条 补充第5d条如下：

“第5d条。按收益法确定土地价格的程序、内容

1. 按照本议定第5b条第3款a项和第4款的规定，调查、收集待定价宗地收入信息。

2. 按照本议定第5b条第3款b项和第4款的规定，调查、收集待定价宗地土地使用成本信息，包括：

a) 与土地使用相关的各税项；

b) 生产成本依据有权国家机关颁布的定额、单价或建设部公布的建设投资资本额度确定。

如无定额、单价或建设投资资本额度，则依据统计机关统计数据或市场普遍实际费用信息，按照本议定第5b条第3款b点规定执行。

3. 确定年平均净收入如下：

年平均净收入 = 年平均收入 - 年平均费用

其中：

年平均收入按本条第1款规定的调查、收集收入的平均数计算。对于非农业用地，年平均收入按连续紧邻定价时点之前03年（自1月1日起至12月31日止）内生产经营活动收入或土地租金、场地租金的平均数计算。

如需定价地块的收入信息按年度不完整、不能如实反映土地利用实际收入，则需定价地块的年平均收入按一年期土地租金、场地租金价格确定，其确定程序、内容按照本议定第5c条第5、6和7款规定的比较法确定土地价格执行。

年平均费用按本条第2款规定的调查、收集费用的平均数计算。

4. 确定需定价地块的价值如下：

需定价地块的价值 = 年平均净收入 ÷ 平均储蓄存款利率

平均储蓄存款利率（r）为定价时点前最近一个有数据季度的连续03年内，在省级行政区域内由国家持有50%以上章程资本或具有表决权股份总额的商业银行的越南盾12个月期储蓄存款利率。

对于有期限使用的非农业生产、经营用地，平均储蓄存款利率按以下公式调整：

按期限调整的利率 = [r × (1 + r)^n] / [(1 + r)^n - 1]

其中：n为需定价地块剩余土地使用期限（按年计算），适用于一次性缴纳整个租赁期土地租金的土地租赁情形。

5. 确定需定价地块的土地价格如下：

需定价地块的土地价格 = 需定价地块的价值 ÷ 需定价地块面积

对于需定价地块已投资、建设附着土地资产投入生产经营的情形，在确定地块及附着土地资产价值后，须按照本议定第5c条第3款规定扣除附着土地资产的现值。

6. 在省级行政区域内由国家持有50%以上章程资本或具有表决权股份总额的商业银行，有责任自土地价格确定单位发出书面要求之日起不超过05个工作日内，以书面形式提供本条第4款规定的平均储蓄存款利率信息，以便按照收益法确定土地价格。

关于适用收益法确定土地价格的示例载于本议定随附的附录II。

正在跟踪

8. 补充第5đ条如下：

正在跟踪

第5đ条由第71/2024/NĐ-CP号议定第37条第1款修订、补充

第37条由第49/2026/NĐ-CP号议定第16条第3款a点废止

“第5đ条。按照剩余法确定土地价格的程序、内容

1. 调查、收集需定价地块、宗地的相关信息；收集经有权国家机关批准的土地利用规划、详细建设规划或总平面规划、允许转换土地使用目的的信息以及建设规定，以确定土地最高最佳利用效益。

2. 估算地块、宗地的开发总收入

a) 地块、宗地的开发总收入根据对转让价格、租赁价格、项目实施期间转让价格和租赁价格的变动幅度以及其他形成收入的因素（包括：销售时间、开始销售时点、销售比例、入住率）的估算来确定；

b) 为确定地块、宗地开发总收入而对转让价格、租赁价格进行的估算，采用比较法进行，如同对待已按照经批准的详细建设规划或总平面规划投资建设的目标估价地块、宗地一样；

c) 对转让价格、租赁价格变动幅度的估算，依据统计机构或房地产市场管理机构的数据，或市场上已转让、已租赁价格的数据；

d) 根据地方实际情况，省（直辖市）资源与环境厅主持，并与相关厅局、部门协调，参谋并呈请省级人民委员会具体规定本款a项规定的其他形成收入的因素。
若省级人民委员会尚未具体规定其他形成收入的因素，则确定土地价格的单位应在土地价格方案编制说明报告中提出销售时间、开始销售时点、销售比例、入住率的建议，作为资源与环境部门呈请具体土地价格评审委员会审议、统一意见的依据，以完善土地价格方案并呈请有权限的省级人民委员会决定。

3. 估算地块、宗地的开发总成本

a) 本法令中为确定土地价格而计算的建设投资成本包括：技术基础设施、社会基础设施、住宅、其他建筑工程的建设成本；设备成本；建设投资咨询成本；项目管理成本以及根据投资定额规定的一些其他成本项目（适用于使用投资定额的情形）。
若目标估价地块、宗地实施的投资建设项目为出售或出售结合出租的住宅经营建设项目，并以分块、出售地基形式转让土地使用权，则在建设投资成本中不计入住宅建设成本；

b) 经营成本包括：广告、销售成本以及运营管理成本，按占收入的一定百分比计算，与当地一般水平相符；

c) 投资者利润（已包含自有资金成本和贷款资金成本）按本款a项规定的建设投资成本的一定百分比计算；

d) 本款规定的地块、宗地开发总成本不包括已获有权限机构批准的补偿、扶持和安置方案中的补偿、扶持和安置费用；

đ) 根据地方实际情况，省（直辖市）资源与环境厅主持，并与相关厅局、部门协调，参谋并呈请省级人民委员会具体规定建设时间、建设进度；广告、销售成本；运营管理成本；投资者利润。
若省级人民委员会尚未具体规定建设时间、建设进度、广告销售成本、运营管理成本、投资者利润，则确定土地价格的单位应在土地价格方案编制说明报告中提出建议，作为资源与环境部门呈请具体土地价格评审委员会审议、统一意见的依据，以完善土地价格方案并呈请有权限的省级人民委员会决定。

4. 确定建设投资总成本的方式如下：

a) 建设投资成本依据经有权限机构批准的详细建设规划或总平面规划确定。本条第3款a项规定的各项建设投资成本的确定，依照建设领域法律规定执行。

b) 建设投资总成本的估算，按照以下优先顺序进行：

建筑预算已由建设专业主管机关依照建设法律规定进行审定。

建筑预算依据有权国家机关颁布、公布的定额、单价制定，并已经独立咨询机构审定。

建筑投资资本率由建设部公布。

c) 对于尚无本款b项规定的依据之情形，确定地价的单位应收集至少03个与待定价地块、宗地距离最近的类似项目的普遍实际费用信息，依照本议定第5b条第5款的规定，在构建地价方案说明报告中提出建议，作为资源与环境主管机关提请具体地价审定委员会审议、统一意见的依据，以完善地价方案并呈报有权人民委员会决定。

5. 对地块、宗地的收入、费用各款项的估算，按照项目实施各年度进行，并须折算至定价时点的现值。对地块、宗地的开发总收入、开发总费用的估算，按照以下公式进行：

其中：
TRi 为项目第i年的收入。
Ci 为项目第i年的费用。
r 为折现率，按照省级区域内由国家持有50%以上注册资本或具有表决权股份总数50%以上的商业银行的VNĐ贷款币种中长期（01年至03年）平均贷款利率计算，该利率为定价时点前最近一个有数据季度的相邻年度数据。
n 为项目销售年数（1, 2,…, n）。
m 为项目建设年数（1, 2,…, m）。

6. 确定待定价地块、宗地的地价

待定价地块、宗地的价值按照以下公式确定：

待定价地块、宗地的价值 = 开发总收入 - 开发总费用

待定价地块、宗地的地价按照以下公式确定：

待定价地块、宗地的地价 = 待定价地块的价值 / 待定价地块的面积

7. 对于宗地中既有缴纳土地使用权出让金的交地面积，又有土地出租面积的情形，本条第6款规定的待定价地块的地价，按照交地、出租土地各部分面积的开发总收入和开发总费用确定。

建筑技术基础设施费用按照交地、出租土地各部分面积进行分摊，按照以下公式进行：

交地部分面积的建筑技术基础设施费用 = 项目建筑技术基础设施总费用 x 交地面积 /（交地面积与出租土地面积之和）

出租土地部分面积的建筑技术基础设施费用 = 项目建筑技术基础设施总费用 x 出租土地面积 /（交地面积与出租土地面积之和）

其中：项目建筑技术基础设施总费用按照本议定第4款的规定确定。

8. 省级区域内由国家持有50%以上注册资本或具有表决权股份总数50%以上的商业银行，有责任自收到确定地价单位要求提供文件之日起不超过05个工作日内，以书面形式提供本条第5款规定的平均中长期贷款利率，以便按照剩余法确定地价。

关于采用剩余法确定地价的示例载于随本议定颁布的附录三。

正在跟踪

9. 补充第5e条如下：

正在跟踪

“第5e条。按照地价调整系数法确定地价的程序、内容

1. 构建地价调整系数

a) 对于本法令第5条第4款a、b、c和d点规定的情形，财政部门主持制定土地价格调整系数，并在征求同级人民议会意见后，呈请省级人民委员会决定并公布年度土地价格调整系数。必要时，省级人民委员会决定调整已颁布的土地价格调整系数，以符合地方土地价格实际情况。
本点规定的土地价格调整系数的制定、调整，依照关于收取土地使用费、收取土地租金的法律规定执行。
b) 对于本法令第5条第4款đ点规定的情形，自然资源与环境部门主持参谋，呈请有权限的各级人民委员会决定适用于各个项目或区域的土地价格调整系数。
2. 本条第一款b点规定的土地价格调整系数的确定程序、内容如下：
a) 调查、收集需要定价的地块按照土地位置、土地价格表中的规定，包括：位置、面积、土地类型和使用期限、土地价格表中的土地价格信息。
b) 调查、收集按照本法令第5b条第1款和第2款规定，每个土地位置至少03个地块的土地价格信息。
若地块有附着于土地上的财产，则按照本法令第5c条第3款和第4款规定，扣除附着于土地上的财产价值以确定该地块的价格。
c) 确定每个土地位置的市场普遍土地价格：
对按照本款b点规定已收集的信息，按每个土地位置统计市场价格，并确定每个土地位置的市场普遍土地价格。
若市场价格集中于某一价格区间，则该土地位置的市场普遍土地价格通过取该位置各土地价格水平的算术平均值来确定。
d) 确定土地价格调整系数
土地价格调整系数按每个土地位置确定，以市场普遍土地价格除以该位置土地价格表中的土地价格。
3. 每个土地位置需要定价的地块的土地价格确定如下：

需要定价地块的土地价格 = 需要定价地块在土地价格表中的土地价格 × 土地价格调整系数

10. 修改、补充第15条如下：

“第15条. 决定具体土地价格

1. 依据《土地法》第112条第1款规定的土地定价原则、本法令第5条第1款、第2款、第3款和第4款đ点规定的土地定价方法适用条件、具体土地价格方案审定委员会的审定结果，省级人民委员会决定具体土地价格，或者对于省级人民委员会依照《地方政权组织法》规定授权的情形，由县级人民委员会决定具体土地价格。
2. 具体土地价格用作《土地法》第114条第4款、第172条第2款和第189条第3款规定情形的依据；作为国家以收取土地使用费方式出让土地使用权、一次性收取整个租赁期租金出租土地时，拍卖土地使用权起拍价。
3. 自然资源与环境部门负责协助同级人民委员会组织确定本条第1款规定的具体土地价格。
4. 有权确定、审定、决定具体土地价格的机关、组织、个人，对适用本法令规定的土地定价原则、方法、确定具体土地价格的程序、手续、审定、决定具体土地价格负责；对先前已经有权机关、个人审定、同意、决定、批准或处理的其他内容不承担责任。

5. 确定土地价格的单位对适用土地估价方法所依据信息的准确性、完整性负责；遵守本法令规定的土地估价原则、方法、土地估价程序、手续；对土地价格确定咨询活动中的独立性、客观性、真实性负责；确保其所属机构内的估价师遵守职业道德；对土地价格确定咨询结果承担法律责任。”

11. 修改、补充第十六条如下：
“第十六条 实施确定具体土地价格的程序、手续
1. 本法令第十五条第一款规定的实施确定具体土地价格的程序，按照下列规定执行：
a) 准备具体土地估价案卷；
b) 收集、汇总、分析关于地块的信息，适用本法令第五条b规定的土地估价方法所需的信息；适用土地估价方法；
c) 编制土地价格方案说明报告、土地价格方案呈文草案；
d) 评审土地价格方案；
đ) 完善土地价格方案案卷，呈报有权的人民委员会决定；
e) 有权的人民委员会决定土地价格。
2. 呈报有权的人民委员会决定的土地价格方案案卷包括：
a) 资源与环境机关关于土地价格方案的呈文；
b) 已按照具体土地价格评审委员会的《土地价格方案评审文件》吸收、修改、完善的土地价格方案说明报告；
c) 具体土地价格评审委员会的《土地价格方案评审文件》；
d) 具体土地价格评审委员会会议记录。”

12. 修改、补充第十七条如下：
“第十七条 准备实施土地估价，选择具有确定具体土地价格咨询功能的组织
1. 资源与环境机关准备具体土地估价案卷，包括以下内容：
a) 土地估价目的、实施时间和经费预算；
b) 土地交付、土地租赁、允许改变土地用途、承认土地使用权、允许将按年支付土地租金的形式转为一次性支付整个租赁期土地租金、延长土地使用期限、调整土地使用期限、调整建设详细规划的决定；
c) 与需要估价的地块、宗地有关的其他法律文件。
2. 根据具体土地估价案卷，资源与环境机关按照关于招标的法律规定选择具有土地价格确定咨询功能的组织。如无法选择具有土地价格确定咨询功能的组织，则交给具有土地价格确定咨询功能的公益事业单位实施确定具体土地价格，或成立跨部门工作组以确定土地价格。
跨部门工作组由有权决定具体土地价格的人民委员会决定成立，包括：资源与环境机关领导代表担任组长，财政机关领导代表担任副组长，同级建设、计划投资机关代表，土地所在地乡级人民委员会领导代表以及由有权的人民委员会决定的其他成员。跨部门工作组成员不得担任具体土地价格评审委员会成员。
3. 跨部门工作组活动经费由国家财政按照现行财政分级予以保障；列入资源与环境机关年度预算，并按照法律规定使用。”

13. 补充第十七条a如下：
“第十七条a 收集、汇总、分析关于地块的信息、适用各土地估价方法所需的信息；编制土地价格方案说明报告
1. 本法令第五条第一款、第二款、第三款和第四款đ项规定的收集、汇总关于地块的信息、适用各土地估价方法所需的信息，按照随本法令颁布的附录四的表格第01号、第02号执行。

2. 确定土地价格的单位按照随本法令颁布的附录四第03号表格编制土地价格方案说明报告。

3. 如租用具有土地价格确定咨询功能的组织或将任务交给具有土地价格确定咨询功能的公益事业单位，则必须按照随本法令颁布的附录四第04号表格编制土地价格评估证书，并送交资源与环境机关。

4. 资源与环境机关负责检查本条第2款规定的土地价格方案说明报告内容的完整性；编制土地价格方案呈文的草案。

5. 资源与环境机关负责向具体土地价格评审委员会呈报土地价格方案卷宗，包括：

a) 请求评审土地价格方案的书面文件；

b) 土地价格方案呈文草案；

c) 土地价格方案说明报告草案；

d) 具体土地价格确定卷宗。

14. 补充第17b条如下：

“第17b条。具体土地价格评审委员会

1. 有权决定成立具体土地价格评审委员会的各级人民委员会，根据地方实际情况，以经常性活动委员会或按事务活动委员会的形式成立，包括以下成员：

a) 人民委员会主席担任委员会主席；

b) 同级财政机关负责人担任委员会副主席；

c) 财政机关领导代表担任具体土地价格评审委员会常务委员；

d) 同级资源与环境、建设、计划与投资、税务等机关的领导代表，土地所在地直接下级人民委员会的领导以及由有权人民委员会决定的其他成员，有权人民委员会可以邀请具有土地价格确定咨询功能的组织代表或土地价格专家参加担任委员会成员。

参加委员会且具有土地价格确定咨询功能的组织代表，必须是具备按规定执业条件、不属于被聘用确定具体土地价格的组织的人员。参加委员会的土地价格专家，须在土地财政、价格管理、土地管理、价格评估等领域之一具有至少05年工作经验，且不属于本点规定的各机关人员。

2. 财政机关担任具体土地价格评审委员会的常设机关。

3. 根据地方实际情况，委员会主席决定成立具体土地价格评审委员会协助组（如需要），包括：同级财政机关代表担任组长；同级资源与环境、建设、计划与投资、税务等机关代表以及由委员会主席决定的其他成员。

委员会主席主持具体土地价格评审委员会协助组的活动。具体土地价格评审委员会协助组负责按照分工准备各项内容，以提议、报告具体土地价格评审委员会在土地价格方案评审会议上审议。具体土地价格评审委员会及其协助组的活动经费由国家财政按照现行预算分级予以保障；列入财政机关年度预算中，并按照法律规定使用。

4. 具体土地价格评审委员会的活动程序

a) 自收到土地价格方案之日起不超过03个工作日内，委员会常设机关将书面文件和所附土地价格方案卷宗发送给委员会各成员征求意见；

b) 自收到土地价格方案之日起不超过05个工作日内，委员会成员必须以书面形式将意见送交委员会常设机关；

c) 自向委员会成员发送关于土地价格方案征求意见文件之日起不超过15个工作日内，委员会常设机构汇总委员会成员的意见，并就组织委员会会议事宜向委员会主席报告；

d) 自收到委员会常设机构报告之日起不超过10个工作日内，委员会主席决定组织土地价格审定会议；

đ) 土地价格审定会议须有至少三分之二（2/3）的委员会成员出席会议方可举行，与会成员包括委员会主席或经委员会主席授权的委员会副主席、委员会常设机构代表、资源与环境机构代表以及土地价格确定单位代表；

e) 具体土地价格审定委员会独立、客观地工作，实行集体制度，按多数意见作出决定；公开讨论，表决通过土地价格审定会议纪要。委员会按出席会议并参加表决的委员会多数成员的意见作出结论。在表决意见相等的情况下，委员会主席或经委员会主席授权的委员会副主席的一票为决定意见。委员会成员如不同意委员会作出的结论，有权保留意见。

5. 具体土地价格审定委员会按以下内容对土地价格方案进行审定：

a) 土地定价文件的完整性、合法性；

b) 遵守土地定价原则的情况；

c) 决定采用土地价格确定单位建议的土地定价方法；

d) 对于采用比较法的情况，比较地块与待定价地块之间影响土地价格因素的调整比例的一致性；对于采用剩余法的情况，销售时间、开始销售时间、销售比例、入住率、转让价格变动幅度、租赁价格、建设时间、建设进度、广告费用、销售费用、运营管理费用、投资者利润、类似项目实际普遍费用的一致性；

đ) 已收集信息的一致性、合法性、完整性。

6. 具体土地价格审定委员会常设机构将土地价格方案审定文件、具体土地价格审定委员会会议纪要发送至资源与环境机构，以完善土地价格方案，提交同级人民委员会决定。

15. 补充第十七条c如下：

“第十七条c。完善土地价格方案卷宗，提交有权限的人民委员会决定土地价格

1. 在收到具体土地价格审定委员会的审定文件和会议纪要同意土地价格方案后，资源与环境机构将土地价格方案卷宗提交同级人民委员会决定。

如具体土地价格审定委员会的审定文件要求修改、完善土地价格方案，则资源与环境机构要求土地价格确定单位接收、说明、完善土地价格方案建设说明报告和土地价格估值证明书；在提交同级人民委员会决定前，按照具体土地价格审定委员会的要求完善土地价格方案卷宗。

2. 资源与环境机构负责保存本地方全部具体土地价格定价结果。资源与环境厅汇总并于每年1月5日前向资源与环境部报告本地方具体土地价格定价结果。”

16. 废止第十八条。

17. 修改、补充第二十条第二款如下：

2. 个人仅在属于下列情形之一的、具有土地价格确定咨询职能的组织中，方可从事土地价格确定咨询执业：

a) 持有根据土地法律规定颁发的土地价格确定资格证书；

b) 持有根据价格法律规定颁发的价格评估师证。

**第二条** 对2023年4月3日第10/2023/NĐ-CP号法令（修订、补充《土地法》实施细则各法令若干条款）若干措辞的补充、废止

1. 在第43/2014/NĐ-CP号法令第17a条第3款c项中“对每一块土地”措辞之后补充措辞“或为实施有使用土地的投资项目而对多块土地”，该第17a条由第10/2023/NĐ-CP号法令第1条第3款修订、补充。

2. 修订、补充第1条第9款如下：

“**第68a条** 允许将水稻种植用地、防护林用地、特种用途林用地转为其他用途以实施投资项目的条件、标准

1. 有根据投资法律规定获得投资主张批准或取得投资登记证书的投资项目。

2. 符合县级土地利用规划，投资项目已列入根据法律规定获批的县级年度土地利用计划目录。

3. 对于将防护林用地、特种用途林用地转为其他用途的情形，有替代造林方案或根据林业法律规定完成替代造林缴费义务的文件；对于将专种水稻用地转为其他用途的情形，有根据种植业法律规定使用表土层的方案。

4. 有根据环境保护法律规定进行的环境影响初步评估、环境影响评估（如有）。

5. 有权审定、批准将防护林用地、特种用途林用地、水稻种植用地转为其他用途主张的机关、人员仅对本条第二款和第三款规定的内容负责；不对此前已经有权机关、人员审定、批准、决定或处理的其他内容负责。”

**第三条** 过渡规定

1. 对于在本法令生效之日前，由自然资源与环境机关已向有权决定具体土地价格的同级人民委员会呈报土地价格方案的情形，该有权人民委员会根据已呈报的方案决定具体土地价格；不适用本法令的规定。

2. 对于在本法令生效之日前，已依法作出交地、出租土地、允许转换土地用途、允许由按年支付土地租金形式转为一次性支付整个租期土地租金、延长土地使用期限、调整土地使用期限、调整详细规划的决定，且不属于国家因违反土地法律而收回土地的情形，但尚未决定具体土地价格的情形，执行如下：

a) 对于根据第24-L/CTN号《土地法》、第13/2003/QH11号《土地法》及其实施细则文件的规定正确交地、出租土地，且有权国家机关在2005年1月1日前实际移交土地的情形，用于计算土地使用者应缴款项、土地租金的土地价格适用由省级人民委员会颁布的2005年土地价格表。

b) 对于根据第24-L/CTN号《土地法》、第13/2003/QH11号《土地法》及其实施细则文件的规定正确交地、出租土地，且有权国家机关自2005年1月1日起至本法令生效之日前实际移交土地的情形，土地价格在实际移交土地之时确定。

c) 对于已依法作出交地决定、租地决定、允许改变土地用途决定、允许将按年支付租金租地形式转为一次性支付整个租期租金租地形式决定、延长土地使用期限决定、调整建设详细规划决定（本点以下称为决定）且符合《土地法》第45/2013/QH13号及指导实施文件规定的情形，但职能部门尚未向有权限的人民委员会呈报土地价格方案，则土地价格按作出决定之时确定。

d) 对于本款b点和c点规定的情形，确定具体土地价格不属于在本法令生效施行日前按照土地价格法律规定适用土地价格调整系数方法的情形，则按照本法令规定的比较法、收益法或剩余法确定。

đ) 对于本款a点、b点和c点规定的情形，土地使用者须就尚未计算土地使用费、土地租金的时间补缴的款项，按照政府关于收取土地使用费、收取土地租金法令的规定执行。

3. 有权限的人民委员会负责组织核查本条第2款a点、b点和c点规定的情形，以作出土地价格决定。

**第四条 施行条款**

1. 本法令自签署颁布之日起生效施行。

2. 废止政府2017年1月6日第01/2017/NĐ-CP号关于修改、补充若干详细规定施行《土地法》法令的法令第3条第4款。

3. 废止以下文件中关于适用土地价格调整系数情形的规定内容：政府2014年5月15日第45/2014/NĐ-CP号关于收取土地使用费的法令第3条第3款c点、第4条第1款b点；政府2014年5月15日第46/2014/NĐ-CP号关于收取土地租金、水面租金法令第4条第5款、第12条第4款a点；政府2016年9月9日第135/2016/NĐ-CP号关于修改、补充若干关于收取土地使用费、土地租金、水面租金的法令条款的法令第2条第1款、第3条第1款；政府2017年11月14日第123/2017/NĐ-CP号关于修改、补充若干关于收取土地使用费、土地租金、水面租金的法令条款的法令第3条第1款。

4. 废止政府2018年10月5日第136/2018/NĐ-CP号关于修改若干涉及资源与环境领域投资经营条件的法令条款的法令第2条第1款。

**第五条 实施责任**

各部长、部级机关首长、政府直属机关首长、中央直辖省市人民委员会主席及相关组织和个人负责施行本法令。/。

**收件单位：**
- 党中央书记处；
- 政府总理、各位副总理；
- 各部、部级机关、政府直属机关；
- 中央直辖各省、市人民议会、人民委员会；
- 中央办公厅及党中央各部委；
- 总书记办公厅；
- 国家主席办公厅；
- 国会民族委员会及国会各委员会；
- 国会办公厅；
- 最高人民法院；
- 最高人民检察院；
- 国家财政监督委员会；
- 国家审计署；
- 社会政策银行；
- 越南开发银行；
- 越南祖国阵线中央委员会；
- 各团体中央机关；
- 政府办公厅：主任、各位副主任、总理助理、门户网站总监、各司、局、直属单位、公报；
- 存档：文书处、农业处。

**政府代总理**
**副总理**
**陈红河**
（已签）

**附录一**
（随政府2024年2月5日第12/2024/NĐ-CP号法令发布）
___________

**关于比较法的示例**

1. 待估宗地信息

待定价地块X为都市区住宅用地，使用期限为长期，位于A省某县辖镇区域，临阮文A路，面积为100平方米（m²），面宽5米（m），进深20米，形状方正；已获主管机关批准的建造规划指标，建筑密度为90%。阮文A路为沥青混凝土道路，路宽（含人行道）为15米。待定价地块X距离镇行政中心600米；邻近集市、学校、医院；位于给排水良好区域；供电稳定；环境、治安现状良好。
定价时点为2023年10月10日。
2. 确定待定价地块的土地价格
2.1. 调查、收集比较地块的信息
进行市场调查，收集到03宗已在自定价时点起不超过24个月的时间内成功转让、且与待定价地块距离最近、其他影响土地价格的因素与待定价地块相比具有可比性的都市区住宅用地的土地价格信息。
收集到的待定价地块及各比较地块的具体信息如下：

序号
比较因素
待定价地块X
比较地块1
比较地块2
比较地块3
1
使用目的
都市区住宅用地
都市区住宅用地
都市区住宅用地
都市区住宅用地
2
土地使用期限
长期
长期
长期
长期
3
位置、地点
临阮文A路，距行政中心、集市、学校、医院600米
临阮文A路，距待定价地块约100米；距行政中心、集市、学校、医院500米
临阮文B路，距待定价地块约300米；距行政中心、集市、学校、医院700米
临阮文C路，距待定价地块约500米；距行政中心、集市、学校、医院800米
4
转让/中标时间
定价时点
2023年10月10日
2023年10月5日
2022年5月19日
2022年3月8日
5
交通
沥青混凝土道路，路宽（含人行道）为15米
临2条道路；沥青混凝土道路，路宽（含人行道）分别为15米和6米
沥青混凝土道路，路宽（含人行道）为12米
沥青混凝土道路，路宽（含人行道）为15米
6
规模、尺寸、面积、形状
- 面积
100 m²
120 m²
110 m²
100 m²
- 面宽
5 米
6 米
5 米
5 米
- 进深
20 米
20 米
22 米
20 米
- 形状
方正
不方正
方正
方正
7
地上附着资产
无地上附着资产
无地上附着资产
无地上附着资产
2层建筑物；建筑面积90m²；总建筑面积180m²；建筑物折旧价值约20%。
8
土地使用权法律状况
持有土地使用权、房屋所有权及地上其他附着资产证书
持有土地使用权、房屋所有权及地上其他附着资产证书
持有土地使用权、房屋所有权及地上其他附着资产证书
持有土地使用权、房屋所有权及地上其他附着资产证书
9
已批准的建造规划指标
- 建筑密度：90%；
- 建筑密度：90%；
- 建筑密度：90%；
- 建筑密度：90%。
10
基础设施要素现状
- 给排水良好区域；
- 供电稳定；
- 给排水良好区域；
- 供电稳定；
- 给排水良好区域；
- 供电稳定；
- 给排水良好区域；
- 供电稳定；
11
环境、治安现状
良好
良好
良好
良好
12
地块价值、含地上附着资产的地块转让、中标价值（越南盾）
5,160,000,000
4,180,000,000
5,000,000,000

2.2. 确定比较地块3地上附着资产的现值：

根据与比较地块3的宗地相连房产技术标准相当的两层平顶建筑工程造价投资定额，在定价时点为7，500，000越南盾/平方米，与比较地块3的宗地相连的建筑工程在土地定价时点的新建价值为：
180平方米 × 7，500，000越南盾/平方米 = 1，350，000，000越南盾。
损耗价值 = 1，350，000，000越南盾 × 20% = 270，000，000越南盾。
比较地块3的宗地相连房产现值：
1，350，000，000越南盾 - 270，000，000越南盾 = 1，080，000，000越南盾。
2.3. 确定比较地块3的地价
比较地块3的地价为：
2.4. 调整各比较地块的价格，确定待估价地块的估算地价、待估价地块的地价
a) 经市场调查、信息收集，对影响地价的各项因素按比例进行调整，由地价确定单位建议如下：
- 距行政中心、集市、学校、医院600m的地块比距500m的地块不利程度为1%，比距700m的地块有利程度为3%，比距800m的地块有利程度为5%。
- 道路宽度（含人行道）为15m的地块比道路宽度（含人行道）为12m的地块有利程度为5%。
- 毗邻一条道路的地块比毗邻两条道路的地块不利程度为10%。
- 面积为100平方米的地块比面积为110平方米的地块有利程度为1%，比面积为120平方米的地块有利程度为2%。
- 临街面宽6m的地块比临街面宽5m的地块有利程度为5%。
- 进深20m的地块比进深22m的地块有利程度为2%。
- 地块方正比地块不方正的有利程度为5%。
- 位于给排水良好区域的地块比位于给排水一般区域的地块有利程度为2%。
b) 对各比较地块价格的调整、确定待估价地块的估算地价、待估价地块的地价按以下表格进行：
序号
比较因素
待估价地块
比较地块1
比较地块2
比较地块3
1
面积
100平方米
120平方米
110平方米
100平方米
2
地块价值、附有土地附着物的地块转让、中标拍卖价（越南盾）
5，160，000，000
4，180，000，000
5，000，000，000
3
确定土地附着物现值（越南盾）
1，080，000，000
4
土地使用权转让/中标拍卖价值（越南盾）
5，160，000，000
4，180，000，000
3，920，000，000
5
转让/中标拍卖地价（越南盾/平方米）
43，000，000
38，000，000
39，200，000
6
比较地块价格调整
6.1
位置
毗邻阮文A路，距行政中心、集市、学校、医院600m
毗邻阮文A路，距待估价地块约100m；距行政中心、集市、学校、医院500m
毗邻阮文B路，距待估价地块约300m；距行政中心、集市、学校、医院700m
毗邻阮文C路，距待估价地块约500m；距行政中心、集市、学校、医院800m
比例
100%
101%
97%
95%
调整比例
-0.99%
3.09%
5.26%
调整金额（越南盾/平方米）
-425，743
1，175，258
2，063，158
6.2
交通
6.2.1
道路宽度
道路宽度（含人行道）为15m
道路宽度（含人行道）为15m
道路宽度（含人行道）为12m
道路宽度（含人行道）为15m
比例
100%
100%
95%
100%
调整比例
0.00%
5.26%
0.00%
调整金额（越南盾/平方米）
0
2，000，000
0
6.2.2
道路类型
沥青混凝土路
沥青混凝土路
沥青混凝土路
沥青混凝土路
比例
100%
100%
100%
100%
调整比例
0.00%
0.00%
0.00%
调整金额（越南盾/平方米）
0
0
0
6.2.3
毗邻道路数量
毗邻一条道路
毗邻两条道路
毗邻一条道路
毗邻一条道路
比例
100%
110%
100%
100%
调整比例
-9.09%
0.00%
0.00%
调整金额（越南盾/平方米）
-3，909，091
0
0
6.3
面积
100平方米
120平方米
110平方米
100平方米
比例
100%
98%
99%
100%
调整比例
2.04%
1.01%
0.00%

调整幅度（越南盾/平方米）
877.551
383.838
0
6.4
临街面宽度
5米
6米
5米
5米
比例
100%
105%
100%
100%
调整比例
-4.76%
0.00%
0.00%
调整幅度（越南盾/平方米）
-2.047.619
0
0
6.5
进深
20米
20米
22米
20米
比例
100%
100%
98%
100%
调整比例
0.00%
2.04%
0.00%
调整幅度（越南盾/平方米）
0
775.510
0
6.6
形状
方正
不方正
方正
方正
比例
100%
95%
100%
100%
调整比例
5.26%
0.00%
0.00%
调整幅度（越南盾/平方米）
2.263.158
0
0
6.7
已批准的建设规划指标
建筑密度90%
建筑密度90%
建筑密度90%
建筑密度90%
比例
100%
100%
100%
100%
调整比例
0.00%
0.00%
0.00%
调整幅度（越南盾/平方米）
0
0
0
6.8
基础设施要素现状
给排水良好区域；供电稳定
给排水良好区域；供电稳定
给排水一般区域；供电稳定
给排水良好区域；供电稳定
比例
100%
100%
98%
100%
调整比例
0.00%
2.04%
0.00%
调整幅度（越南盾/平方米）
0
775.510
0
6.9
环境、安全现状
良好
良好
良好
良好
比例
100%
100%
100%
100%
调整比例
0.00%
0.00%
0.00%
调整幅度（越南盾/平方米）
0
0
0
7
待估价地块按各比较地块估算的土地价格（越南盾/平方米）
39.758.256
43.110.117
41.263.158
待估价地块的土地价格（越南盾/平方米）
41.377.177
待估价地块土地价格与按比较地块估算的土地价格之间的差异比例
4.07%
-4.02%
0.28%
结论：待估价地块的土地价格（四舍五入）为41.377.000越南盾/平方米。
（示例中的数据仅具有说明性质，不得用于实际应用）。
正在关注
附录二
（随政府2024年2月5日第12/2024/NĐ-CP号法令发布）
___________
关于收益法的示例
示例1：
待估价地块为农用地地块，
包括一年生作物种植土地
采用收益法确定C省B县A乡（平原乡）的一年生作物种植农用地地价，该区域属于九龙江平原地区。待估价地块面积为4,000平方米，一年收获3季常规籼稻，从统计机构收集到的稻谷收获产量和年平均销售价格如下。
关于待估价地块在估价时点前连续3年（自1月1日起至12月31日止）土地使用收入的信息收集结果如下：
内容
计算单位
2020年
2021年
2022年
全年稻谷收获产量
公斤
7,200
7,000
6,800
年平均销售价格
越南盾/公斤
4,300
4,700
4,600
总收入
越南盾
30,960,000
32,900,000
31,280,000
生产成本
越南盾
21,000,000
20,000,000
18,500,000
估价时点前有数据的最远季度末起连续3年，在省级行政区域内由国家持有50%以上注册资本或表决权股份的商业银行的12个月期越南盾存款平均储蓄利率（r）。
%/年
12
9
8.5
按照收益法确定地价如下：
- 年平均收入：
- 年平均成本：
- 年平均净收入：
31,713,333越南盾 - 19,833,333越南盾 = 11,880,000越南盾
- 年平均储蓄存款利率（r）为：
- 待估价地块的价值为：
- 待估价地块的地价为：
结论：待估价地块的地价（四舍五入）为30,000越南盾/平方米。
（示例中的数据仅具有说明性质，不得用于实际应用）。
2. 示例2：
待估价地块为农用地地块，
种植多年生作物
采用收益法确定D省C县B乡的多年生作物种植土地地价，该区域属于西原地区。待估价地块的信息如下：

待估价地块需种植咖啡树，面积为10公顷，红玄武土，种植密度为1,110株/公顷。截至确定价格之时，已完成03年基本建设期（新植及抚育），开始进入开采期，开采期自第四年开始，截至估价之时已收获2季，统计机关已有关于产量及销售价格的统计数据。

关于使用土地收入的信息，第3收获季收集了03块同为目的种植咖啡树的地块，来自实际调查、勘察数据如下：

| 内容 | 计算单位 | 地块1 | 地块2 | 地块3 |
|---|---|---|---|---|
| 咖啡产量/季 | 吨/公顷 | 3.4 | 3.6 | 3.5 |
| 咖啡平均产量/季 | 吨/公顷 | 3.5 | | |
| 销售价格 | 百万越南盾/吨 | 40.5 | 40.0 | 39.5 |
| 平均销售价格 | 百万越南盾/吨 | 40.0 | | |

关于使用土地收入信息的调查、收集结果，取自待估价地块自估价时点往前连续02个收获季的统计机关数据及01季通过实际调查、勘察所得数据如下：

- 年均收获咖啡仁干豆平均产量：3.5吨/公顷/年。
- 市场价格为：40,000,000越南盾/吨。

关于使用土地成本信息的调查、收集结果，取自待估价地块自估价时点往前连续03个收获季，通过实际调查、勘察所得实际数据如下：

| 序号 | 成本项目 | 单位 | 基本建设期（新植及抚育） | 抚育、收获，01年（开采期） |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 物资、工具
包括：种苗、肥料、植保药品、其他物资、工具 | 越南盾/公顷 | 47,500,000 | 22,500,000 |
| 2 | 人工
平均3级人工 | 越南盾/公顷 | 90,000,000 | 60,000,000 |
| 3 | 机械
包括：犁地机、耙地机、钻孔机、运输工具等 | 越南盾/公顷 | 8,500,000 | 3,500,000 |
| 4 | 其他费用（管理费、土地使用税等） | 越南盾/公顷 | 7,300,000 | 4,300,000 |
| | 合计 | 越南盾/公顷 | 153,300,000 | 90,300,000 |

由国家持有50%以上章程资本或具有表决权股份总额的商业银行，在省级范围内，截至估价时点前最近一个有数据的季度末连续03年的12个月期越南盾存款平均储蓄利率（r）为：r = 9.83%/年（2020年为：12%；2021年为9%；2022年为8.5%）。

按照收益法确定土地价格如下：

- 年均出售咖啡仁干豆平均收入为：
  40,000,000越南盾/吨 x 3.5吨/季 x 10公顷 = 1,400,000,000越南盾/年
- 年均平均成本：
  90,300,000越南盾/公顷 x 10公顷 = 903,000,000越南盾/年
- 年均出售咖啡仁干豆净收入：
  1,400,000,000越南盾 - 903,000,000越南盾 = 497,000,000越南盾/年
- 待估价地块及园地价值：

待估价地块及园地价值 = 497,000,000越南盾/年 x 100 / 9.83 = 5,055,951,170越南盾

- 待估价地块价值：
  5,055,951,170越南盾 - (153,300,000越南盾/公顷 x 10公顷) = 3,522,951,170越南盾
- 待估价地块的土地价格：

待估价地块的土地价格 = 3,522,951,170越南盾 / 100,000平方米 = 35,230越南盾/平方米

结论：待估价地块的土地价格（四舍五入）为35,000越南盾/平方米。

（本示例中的数据仅具有说明性质，不得用于实际适用）。

3. 示例3：

待估价地块为非农业生产、经营用地

确定位于C市B郡A路的一块非农业生产、经营用地的价格。该地块上有建筑工程，包括01栋出租办公楼及辅助项目，信息如下：

- 地块面积：6,000平方米，剩余土地使用期限为40年。
- 办公楼：建筑面积3,000平方米，高10层，总建筑面积30,000平方米；用于出租作办公用途的使用面积为22,000平方米。
- 确定价格时点地块上工程总价值（主楼及辅助项目）为：315,000百万越南盾。
- 土地使用期限届满后工程回收价值可忽略不计。

- 通过调查同一区域内3栋类似出租写字楼的办公室租金。在调整各项差异因素后，确定价格时点的市场平均租金为：0.23百万越南盾/平方米/月（未含增值税）；可出租率（入驻率）为80%。租金按年支付，首次支付时间为定价时点后一年。
- 写字楼管理运营费用（电费、水费、安保、保洁、管理人员人工、维修保养等费用）按该区域统计数据为营业收入的15%。
- 年度土地使用税为30百万越南盾。
- 由国家持有50%以上章程资本或表决权股份的商业银行在省级区域内，截至定价时点前最近一个有数据的季度为止连续3年的越南盾12个月期储蓄存款平均利率（r）为9.83%/年。

按收益法确定土地价格如下：
- 写字楼年出租收入为：
0.23百万越南盾/平方米/月 × 22,000平方米 × 80% × 12个月 = 48,576百万越南盾。
- 年管理运营费用为：
48,576百万越南盾 × 15% = 7,286百万越南盾。
- 年度土地租金为：30百万越南盾。
- 写字楼年净收入为：
48,576百万越南盾 - 7,286百万越南盾 - 30百万越南盾 = 41,260百万越南盾。
- 由于该地块剩余使用年限为40年，利率调整如下：
R =
r × (1 + r)n
=
9.83% × (1+9.83%)40
= 10.07%
(1 + r)n - 1
(1+9.83%)40 - 1
- 不动产价值为：
不动产价值
=
41,260百万越南盾
× 100 = 409,728百万越南盾
10.07%
- 地块价值为：
409,728百万越南盾 - 315,000百万越南盾 = 94,728百万越南盾。
- 待估地块的土地价格：
待估地块的土地价格
=
94,728百万越南盾
= 15.788百万越南盾/平方米
6,000平方米

结论：待估地块的土地价格取整为15.8百万越南盾/平方米。（本示例中的数据仅用于说明，不得在实际中适用）。

正在跟进

附录三
（随政府2024年2月5日第12/2024/NĐ-CP号法令发布）
_________________
剩余法示例

2023年，A市人民委员会将面积为20,000平方米的地块交给B公司，用于实施建设公寓楼和出租写字楼的投资项目。目前该地块已完成补偿和场地清理工作。其中，根据有权国家机关批准的土地利用规划和详细建设规划，最高效的土地利用方案如下：
- 7,000平方米土地用于建设公寓楼，建筑面积4,000平方米，高20层；土地使用形式：出让住宅用地并收取土地出让金。
- 9,000平方米土地用于建设出租写字楼，建筑面积4,000平方米，高15层；土地使用形式：租赁土地并一次性支付整个租赁期的土地租金，土地租赁期限为50年。
- 4,000平方米土地用于共用内部交通道路；土地使用形式：划拨土地，不收取土地出让金。
- 该项目将在2年内完成，并于第一年末和第二年末分2次结算。
1. 项目实施各项费用（未含增值税）：
- 基础设施建设费用：0.8百万越南盾/平方米；
- 20层公寓楼建设费用：10.2百万越南盾/平方米；
- 15层写字楼建设费用：9百万越南盾/平方米；
- 投资建设咨询费用为15,000百万越南盾（其中公寓楼咨询费用为8,000百万越南盾）；
- 项目管理费用为项目总建设费用的2%。
- 公寓楼建设地块的广告、销售、管理运营费用为总营业收入的1%。
- 投资者利润（已包含自有资金成本和贷款资金成本）为投资建设总费用的15%。

已知按国家持股超过50%注册资本或表决权股份总额的商业银行在省级区域内上一日历年度（截至估价时点前最近一期有数据之季度末）越南盾贷款平均中期利率（1年至3年）计算的折现率为12%/年。
基础设施建设工程费用、投资建设咨询费用及楼宇建设工程费用，首年完成工程量的50%；项目管理费用按各年度建设工程费用计列。

2. 公寓售价及写字楼租金（未含增值税）：
- 公寓平均售价为2000万越南盾/平方米，可售公寓总建筑面积占公寓楼建筑总面积的80%。签订转让合同后，客户缴纳公寓价值的50%（合同由双方于第一年末签订）。第二年末客户缴纳剩余款项。
- 写字楼区域可售总建筑面积占写字楼建筑总面积的75%；同区域同类写字楼平均租金为30万越南盾/平方米/月；可出租率（入驻率）为80%。写字楼管理运营费用（电费、水费、安保费、保洁费、管理人员人工费等）占营业收入的15%。工程于建设2年后投入运营。
项目实施期间，公寓售价年变动率为2%/年，写字楼租金变动率为5%/3年。

采用剩余法对地块进行估价的操作如下：
一、确定建设公寓楼地块的地价
1. 估算公寓楼开发收入
- 第一年收入：
（4000平方米/层 × 20层 × 80%）× 2000万越南盾/平方米 × 50%
= 640000百万越南盾
- 第二年收入：
（4000平方米/层 × 20层 × 80%）×（2000万越南盾/平方米 + 2000万越南盾/平方米 × 2%）× 50% = 652800百万越南盾
- 公寓楼开发收入折现至估价时点的现值：
640000百万越南盾
+
652800百万越南盾
= 1091836.73百万越南盾
（1+12%）1
（1+12%）2
2. 估算公寓楼开发成本
a) 建设投资成本
- 基础设施投资成本
20000平方米 × 80万越南盾/平方米 × 7000平方米/（7000平方米 + 9000平方米）
= 7000百万越南盾
- 公寓楼建设成本：
4000平方米/层 × 20层 × 1020万越南盾/平方米 = 816000百万越南盾
- 公寓楼投资建设咨询成本：8000百万越南盾
- 项目管理成本：
（7000百万越南盾 + 816000百万越南盾）× 2% = 16460百万越南盾
- 建设投资总成本：
7000 + 816000 + 8000 + 16460 = 847460百万越南盾。
- 第1、2年建设投资成本：
847460百万越南盾 × 50% = 423730百万越南盾。
公寓楼建设投资总成本折现至估价时点的现值：
423730百万越南盾
+
423730百万越南盾
= 716125.32百万越南盾
（1+12%）1
（1+12%）2
b) 广告、销售成本
1% × 1091836.73百万越南盾 = 10918.37百万越南盾
c) 投资者利润
15% × 716125.32百万越南盾 = 107418.80百万越南盾
d) 公寓楼开发总成本
716125.32百万越南盾 + 10918.37百万越南盾 + 107418.80百万越南盾
= 834462.48（百万越南盾）
3. 确定公寓楼地块价值：
Vcc = 1091836.73百万越南盾 - 834462.48百万越南盾
Vcc = 257374.25百万越南盾
4. 确定公寓楼地块地价：
257374.25百万越南盾/7000平方米 = 3677万越南盾/平方米。
二、确定出租写字楼地块的地价
1. 估算出租写字楼开发总收入：
- 写字楼年租金收入为：
30万越南盾/月 ×（4000平方米/层 × 15层 × 75%）× 80% × 12个月 = 129600百万越南盾。
- 年管理运营成本（占营业收入的15%）为：
129600百万越南盾 × 15% = 19440百万越南盾
- 写字楼年出租净收入为：
129600百万越南盾 - 19440百万越南盾 = 110160百万越南盾

- 办公楼收入折现至当前时点（前2年建设期不产生收入，办公租金价格每3年变动5%）：852,987百万越南盾。
2. 估算出租办公楼开发成本。
a) 建设投资成本。
- 基础设施投资成本：
20,000平方米 × 0.8百万越南盾/平方米 × 9,000平方米 /（7,000平方米 + 9,000平方米）
= 9,000百万越南盾。
- 办公楼建设成本：
4,000平方米/层 × 15层 × 9百万越南盾/平方米 = 540,000百万越南盾
- 办公楼建设投资咨询成本：
15,000百万越南盾 - 8,000百万越南盾 = 7,000百万越南盾
- 项目管理成本：
（9,000百万越南盾 + 540,000百万越南盾） × 2% = 10,980百万越南盾。
- 建设投资总成本：
9,000 + 540,000 + 7,000 + 10,980 = 566,980百万越南盾。
- 第1、2年建设投资成本：
566,980百万越南盾 × 50% = 283,490百万越南盾。
建设投资总成本折现至现值：
283,490百万越南盾
+
283,490百万越南盾
= 479,112.6百万越南盾
（1+12%）¹
（1+12%）²
b) 广告、销售成本
1% × 852,987百万越南盾 = 8,529.87百万越南盾。
c) 投资者利润
15% × 479,112.6百万越南盾 = 71,866.88百万越南盾。
d) 办公楼开发总成本
479,112.6百万越南盾 + 8,529.87百万越南盾 + 71,866.88百万越南盾
= 559,509.32（百万越南盾）
3. 确定出租办公楼地块的价值
Vvp = 852,987百万越南盾 - 559,509.32百万越南盾
Vvp = 293,477.68百万越南盾
4. 确定出租办公楼地块的地价
293,477.68百万越南盾 / 9,000平方米 = 32.61百万越南盾/平方米。
三、需定价的20,000平方米地块总价值
257,374.25百万越南盾 + 293,477.68百万越南盾 = 550,851.93百万越南盾
- 公寓楼地块的价值为257,374.25百万越南盾；公寓楼地块的地价为36.77百万越南盾/平方米。
- 出租办公楼地块的价值为293,477.68百万越南盾；出租办公楼地块的地价为32.61百万越南盾/平方米。
（本示例中的数据仅为示意性质，不用于实际应用。）

正在关注
附录四
（随政府2024年2月5日第12/2024/NĐ-CP号法令发布）
________________
正在关注

“编号.............                                                                                                                          表格第01号
地块信息收集表
（适用于收集农用地具体地价定价信息时使用）

乡（坊、镇）名称：………………………………………………
被调查人姓名：………………………………………………
地址(1)…………………；转让时间(2)：………………
不动产转让价格：…………………..百万越南盾/不动产
土地转让价格：……………..百万越南盾/地块或…….越南盾/平方米
信息来源：………………………………………………

1. 地块相关信息
- 地图图号：.....................；地块编号：..................；面积：..................... 平方米
- 地块地址(3) ………………………………………………
- 土地位置：………………………………………………
详细：临国道□，临省道□，临县道□，临乡道□，不临路□。
- 用途(4)：………………………………………………
- 灌溉系统特点：………………………………………………
- 地形：………………………………………………
- 生产服务交通系统特点：……………………………
…………………………………………………………………………………
- 其他信息（如有）：………………………………………………

2. 土地附着资产相关信息
- 作物类型（水产养殖）：………；种植（养殖）年份：………
- 农业生产服务建筑物：建筑物类型：………..；建造年份：…………；建筑物价值：………….百万越南盾。
- 其他资产（如有）：.........................................................................................

3. 土地使用收入、成本相关信息
时间
内容
第1年/第1季
第2年/第2季
第3年/第3季
01 开采周期
收入
成本

……，……年……月……日
调查人
（签字并注明姓名）

备注：
- (1) 注明村、邑、版、村、浮村、高脚屋村名称。
- (2) 或中标时间。
- (3) 注明田地名。

(4) 注明种植一年生作物土地、种植多年生作物土地、水产养殖土地、制盐土地、种植生产林土地、种植工业作物土地、其他农业土地。

跟踪中
编号……                                                                                                                        表格编号 02
地块信息收集表
（适用于对非农业用地进行具体土地定价时收集信息）

乡、坊（镇）名称：…………………………………………………………………
被调查人姓名：…………………………………………………………………
- 地址(1)：……………..；转让时间(2)：...........................................
- 不动产转让价格：………………………百万 越南盾/不动产
- 土地转让价格：.............................. 百万越南盾/宗地 或 ......... 越南盾/平方米
- 土地租金、场地租金价格：.......................................................... 越南盾/平方米
- 定价时间：..........................................................................................
- 信息来源：..............................................................................................
1. 地块相关信息
- 地图图号：………………；地块编号：………………；面积：................ 平方米。
- 地块地址(3)：............................................................................................
- 临街面宽度：………………米；地块进深尺寸：............... 米
- 地块形状：长方形 □，平行四边形 □，正方形 □，正梯形 □，倒梯形 □，多边形 □，L形 □。
- 土地使用目的：.....................................................................................
- 区域、地块位置、土地价格表中的地价：....................................................
- 地块至以下地点最近距离：
+ 行政中心：............... 米； + 商业中心、集市：................ 米；
+ 教育机构：....................... 米； + 体育机构：..................... 米；
+ 医疗机构：............................... 米； + 公园、娱乐休闲区：............ 米。
- 交通条件：宽度：………………米；道路等级：………………；路面结构：………….；临路状况：…………….；
- 给排水条件：............................................................................；
- 供电条件：................................................................................... ；
- 与建设规划相关的因素（如有）：
+ 土地使用系数：............. + 建筑密度：..............................
+ 建筑红线：.............. + 建筑工程高度限制：……..
+ 允许建设的地下室层数限制：.......
- 环境现状：.....................................................................................；
- 其他符合当地实际、文化传统、风俗习惯的影响土地价格的因素：…………………………………………………………………
………………………………………………………………………………..
- 土地使用期限：…………………………………………………………………
2. 土地附着资产相关信息
2.1. 土地附着资产为建筑工程
- 房屋：房屋类型：......................；房屋等级：..........：建造年份：....................
- 建筑面积：.............. 平方米；楼层数：......；使用楼面面积：...... 平方米
- 其他资产（如有）：.......................................................................................
2.2. 土地附着资产为多年生作物、人工林
- 作物类型：多年生作物 □，                     人工林 □ 工业作物 □。
- 面积：.....................；         种植密度：...............；  种植年份：................；
- 多年生作物剩余可开采价值：...........................................................
- 截至定价时已投入种植、养护多年生作物/人工林的总成本：
……………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………
……，……年……月……日
调查人
（签字并注明姓名）

**Mẫu số 03**

**ĐƠN VỊ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT** (ĐƠN VỊ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT)
__________

**CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM** (CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM)
**Độc lập - Tự do - Hạnh phúc** (Độc lập - Tự do - Hạnh phúc)
______________________

**…., ngày …. tháng …. năm….** (…., ngày …. tháng …. năm….)

**BÁO CÁO THUYẾT MINH XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT** (BÁO CÁO THUYẾT MINH XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT)
**(Kèm theo Chứng thư định giá đất số /CT-ĐGĐ ngày ... tháng ... năm……)** (Kèm theo Chứng thư định giá đất số /CT-ĐGĐ ngày ... tháng ... năm……)

1. **Thửa đất, khu đất cần định giá** (Thửa đất, khu đất cần định giá)
2. **Mục đích định giá đất:** Xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng. (Mục đích định giá đất: Xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng.)
3. **Thời điểm định giá đất** (Thời điểm định giá đất)
4. **Căn cứ định giá đất** (Căn cứ định giá đất)
    4.1. **Căn cứ pháp lý để định giá đất** (Căn cứ pháp lý để định giá đất)
    4.2. **Căn cứ pháp lý của thửa đất, khu đất cần định giá** (Căn cứ pháp lý của thửa đất, khu đất cần định giá)
5. **Các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá bao gồm:** vị trí, địa điểm, diện tích, kích thước, hình thể, mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình; loại đất và thời hạn sử dụng; giá đất trong bảng giá đất. (Các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá bao gồm: vị trí, địa điểm, diện tích, kích thước, hình thể, mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình; loại đất và thời hạn sử dụng; giá đất trong bảng giá đất.)
6. **Các thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá.** (Các thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá.)
7. **Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất.** (Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất.)
8. **Lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất.** (Lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất.)
9. **Trình tự, nội dung, kết quả xác định giá đất theo phương pháp định giá đất được áp dụng.** (Trình tự, nội dung, kết quả xác định giá đất theo phương pháp định giá đất được áp dụng.)

**ĐỊNH GIÁ VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ** (ĐỊNH GIÁ VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ)
**(Ký và ghi rõ họ, tên)** (Ký và ghi rõ họ, tên)

**ĐẠI DIỆN PHÁP NHÂN** (ĐẠI DIỆN PHÁP NHÂN)
**(Ký tên, đóng dấu)** (Ký tên, đóng dấu)

---

**Mẫu số 04** (Mẫu số 04)

**TÊN TỔ CHỨC CÓ CHỨC NĂNG TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT/ĐƠN VỊ SỰ NGHIỆP CÔNG CÓ CHỨC NĂNG TƯ VẤN GIÁ ĐẤT** (TÊN TỔ CHỨC CÓ CHỨC NĂNG TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT/ĐƠN VỊ SỰ NGHIỆP CÔNG CÓ CHỨC NĂNG TƯ VẤN GIÁ ĐẤT)
__________

**Số /CT-ĐGĐ** (Số /CT-ĐGĐ)

**CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM** (CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM)
**Độc lập - Tự do - Hạnh phúc** (Độc lập - Tự do - Hạnh phúc)
______________________

**….., ngày … tháng … năm ….** (….., ngày … tháng … năm ….)

**CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ ĐẤT** (CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ ĐẤT)

**Kính gửi:**…………………………………… (Kính gửi:……………………………………)

Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013; (Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;)

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất: (Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất:)

Căn cứ Nghị định số .../2024/NĐ-CP ngày .... tháng .... năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; (Căn cứ Nghị định số .../2024/NĐ-CP ngày .... tháng .... năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;)

Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất; (Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;)

Căn cứ Thông tư số .../2024/TT-BTNMT ngày ... tháng ... năm 2023 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất: (Căn cứ Thông tư số .../2024/TT-BTNMT ngày ... tháng ... năm 2023 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất:)

Căn cứ Hợp đồng số..... (Căn cứ Hợp đồng số.....)

1. **Mục đích định giá đất** (Mục đích định giá đất)
Xác định giá đất phục vụ mục đích .... (Xác định giá đất phục vụ mục đích ....)

2. **Thời điểm định giá đất** (Thời điểm định giá đất)
Tại thời điểm định giá đất (ngày ... tháng .... năm....). (Tại thời điểm định giá đất (ngày ... tháng .... năm....).)

3. **Cơ sở định giá đất** (Cơ sở định giá đất)
- Hồ sơ, giấy tờ pháp lý của thửa đất cần định giá. (- Hồ sơ, giấy tờ pháp lý của thửa đất cần định giá.)
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, hồ sơ quyết toán công trình (nếu có). (- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, hồ sơ quyết toán công trình (nếu có).)
- Các căn cứ pháp lý khác. (- Các căn cứ pháp lý khác.)

4. **Thông tin của thửa đất, khu đất cần định giá và tài sản gắn liền với đất** (Thông tin của thửa đất, khu đất cần định giá và tài sản gắn liền với đất)

    4.1. **Thửa đất, khu đất cần định giá** (Thửa đất, khu đất cần định giá)
    - Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa lý: địa chỉ thửa đất; số tờ bản đồ; số thửa đất. (- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa lý: địa chỉ thửa đất; số tờ bản đồ; số thửa đất.)
    - Diện tích (tổng diện tích, diện tích từng phần): hình thể; kích thước. (- Diện tích (tổng diện tích, diện tích từng phần): hình thể; kích thước.)
    - Mục đích và thời hạn sử dụng đất. (- Mục đích và thời hạn sử dụng đất.)

    4.2. **Nhà:** (Nhà:)
    - Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng. (- Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.)
    - Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...). (- Kết cấu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...).)
    - Thực trạng: mô tả loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận. (- Thực trạng: mô tả loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.)

    4.3. **Tài sản khác gắn liền với đất:** (Tài sản khác gắn liền với đất:)

- 资产的技术参数、现状。
- 资产的法律状况。
5. 土地估价方法
适用土地估价方法......
6. 确定土地价格的结果（按以下两项之一填写）
- 地块及地上附着资产总价值：.........................（越南盾）
- 房屋价值：..........................（越南盾）
- 其他地上附着资产价值：..........................（越南盾）
- 地块价值：........................（越南盾）
- 土地价格：...................（越南盾/平方米）
（大写金额：..................................................................越南盾/平方米）
估价师/价格评估员
（签字并注明姓名）
法定代表人
（签字、盖章）

========== 越南文原文 ==========

【越南法规】12/2024/NĐ-CP | 法令Nghịđịnh | 05/02/2024
来源: https://luatvietnam.vn/dat-dai/nghi-dinh-12-2024-nd-cp-sua-doi-nghi-dinh-44-2014-nd-cp-va-nghi-dinh-10-2023-nd-cp-295704-d1.html
标题: Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi NĐ 44/2014/NĐ-CP về giá đất và NĐ 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai

Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi NĐ 44/2014/NĐ-CP về giá đất và NĐ 10/2023/NĐ-CP sửa đổi các nghị định hướng dẫn Luật Đất đai
            
            Ngày cập nhật: Thứ Ba, 06/02/2024 09:25 (GMT+7)

                            Cơ quan ban hành: 
                            
                                    Chính phủ
                            
                                    Số công báo:
                                    
                                             Số công báo là mã số ấn phẩm được đăng chính thức trên ấn phẩm thông tin của Nhà nước. Mã số này do Chính phủ thống nhất quản lý. 

    Đã biết
    
                Tiện ích dành cho tài khoản
                Tiêu chuẩn
                hoặc Nâng cao.
                Vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem chi tiết.
            
                            Số hiệu:
                            12/2024/NĐ-CP
                            Ngày đăng công báo:
                            
    Đã biết
    
                Tiện ích dành cho tài khoản
                Tiêu chuẩn
                hoặc Nâng cao.
                Vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem chi tiết.
            
                            Loại văn bản:
                            
                                    Nghị định
                            
                            Người ký:
                            
                                    Trần Hồng Hà
                            
                                    Ngày ban hành:
                                    
                                             Ngày ban hành là ngày, tháng, năm văn bản được thông qua hoặc ký ban hành. 

                            05/02/2024
                            
                                    Ngày hết hiệu lực:
                                    
                                             Ngày hết hiệu lực là ngày, tháng, năm văn bản chính thức không còn hiệu lực (áp dụng). 

    Đã biết
    
                Tiện ích dành cho tài khoản
                Tiêu chuẩn
                hoặc Nâng cao.
                Vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem chi tiết.
            
                                    Áp dụng:
                                    
                                             Ngày áp dụng là ngày, tháng, năm văn bản chính thức có hiệu lực (áp dụng). 

    Đã biết
    
                Tiện ích dành cho tài khoản
                Tiêu chuẩn
                hoặc Nâng cao.
                Vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem chi tiết.
            
                                    Tình trạng hiệu lực:
                                    
                                             Cho biết trạng thái hiệu lực của văn bản đang tra cứu: Chưa áp dụng, Còn hiệu lực, Hết hiệu lực, Hết hiệu lực 1 phần; Đã sửa đổi, Đính chính hay Không còn phù hợp,... 

    Đã biết
    
                Tiện ích dành cho tài khoản
                Tiêu chuẩn
                hoặc Nâng cao.
                Vui lòng Đăng nhập tài khoản để xem chi tiết.
            
                            Lĩnh vực:
                            
                                        Đất đai-Nhà ở
                            
            TÓM TẮT NGHỊ ĐỊNH 12/2024/NĐ-CP
            
Ngày 05/02/2024, Chính phủ ban hành Nghị định 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định 10/2023/NĐ-CP ngày 03/4/2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Cụ thể:

1. Sửa đổi quy định về phương pháp thu nhập định giá đất như sau:

Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân đầu năm trên một diện tích chia cho lãi suất tiền gửi tiền kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

2. Bổ sung quy định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh bao gồm:

- Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất; khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;

- Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;

- Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;

- Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;

- Các yếu tổ khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống, văn hóa, phong tục tập quán của địa phương;…

3. Sửa đổi, bổ sung quy định về cá nhân hành nghề tư vấn xác định giá đất như sau:

Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thuộc một trong 2 trường hợp sau đây:

- Có chứng chỉ định giá đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá.

Nghị định này có hiệu lực từ ngày ký.

                                Văn bản này được thay thế bởi
                                71/2024/NĐ-CP
                            
                    Xem chi tiết Nghị định 12/2024/NĐ-CP  có hiệu lực kể từ ngày 05/02/2024

                    Tải Nghị định 12/2024/NĐ-CP
                    
                                         Nghị định 12/2024/NĐ-CP PDF (Bản có dấu đỏ)

            Đây là tiện ích dành cho tài khoản thành viên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết.
            Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
        
                                         Nghị định 12/2024/NĐ-CP DOC (Bản Word)

            Đây là tiện ích dành cho tài khoản thành viên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết.
            Nếu chưa có tài khoản, Đăng ký tại đây!
        
                 Tình trạng hiệu lực: Đã biết 

                                Hiệu lực: Đã biết

                                 Tình trạng hiệu lực: Đã biết

			CHÍNH PHỦ
 			________
 			
 			Số: 12/2024/NĐ-CP

			CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
 			Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 			________________
 			Hà Nội, ngày 05 tháng 02 năm 2024

Nghị định này bị bãi bỏ bởi Điểm d Khoản 3 Điều 39 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP"
                                         data-href="/van-ban/get/docitem-view-change-content?tab=content&DocItemId=2533377&DocId=295704&DocReferenceId=358151&DocItemReferenceId=2623500&DocItemRelateId_Select=149573">
                                        NGHỊ ĐỊNH
Sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15
 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định
 số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi,
 bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
____________________

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 19 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 22 tháng 11 năm 2019;
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.

Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất

Đang theo dõi

1. Sửa đổi khoản 1 và bổ sung khoản 4 Điều 3 như sau:

Đang theo dõi

“1. Khu đất cần định giá là tập hợp các thửa đất cần định giá trong cùng một dự án có sử dụng đất.”

Đang theo dõi

“4. Chuyển nhượng trên thị trường là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất khi đã thực hiện thủ tục về thuế, phí, lệ phí tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại với khách hàng.”

Đang theo dõi

2. Sửa đổi, bổ sung Điều 4 như sau:
“Điều 4. Phương pháp định giá đất
1. Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.
2. Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.
3. Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.”

Đang theo dõi

3. Sửa đổi, bổ sung Điều 5 như sau:
“Điều 5. Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất
1. Phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đối với trường hợp có tối thiểu 03 thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá (sau đây gọi là thửa đất so sánh), trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.
2. Phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà thửa đất, khu đất cần định giá không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh nhưng xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.
3. Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với trường hợp thửa đất, khu đất để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập nhưng ước tính được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của dự án, trừ trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.
4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất đối với thửa đất, khu đất đã được quy định trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và thuộc một trong các trường hợp sau:
a) Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai;
b) Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;
c) Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;
d) Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá mà tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp sau:
Các trường hợp quy định tại điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai;
Tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp thu hồi nhiều thửa đất liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh.
5. Các thửa đất so sánh để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này phải đủ điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.”

Đang theo dõi

4. Bổ sung Điều 5a như sau:
“Điều 5a. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh
1. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong phương pháp so sánh, bao gồm:
a) Vị trí, địa điểm của thửa đất, khu đất: khoảng cách gần nhất đến trung tâm hành chính, trung tâm thương mại, chợ, cơ sở y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, công viên, khu vui chơi giải trí;
b) Điều kiện về giao thông: độ rộng, kết cấu mặt đường, tiếp giáp với 01 hoặc nhiều mặt đường;
c) Điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện;
d) Diện tích, kích thước, hình thể của thửa đất, khu đất;
đ) Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng gồm: hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chỉ giới xây dựng, giới hạn về chiều cao công trình xây dựng, giới hạn số tầng hầm được xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (nếu có);
e) Hiện trạng môi trường, an ninh;
g) Các yếu tố liên quan đến điều kiện sản xuất đối với đất nông nghiệp, gồm: hệ thống tưới tiêu, địa hình, hệ thống giao thông phục vụ sản xuất;
h) Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương;
i) Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
k) Tính pháp lý về quyền sử dụng đất.
2. Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc tổ công tác liên ngành được giao nhiệm vụ xác định giá đất cụ thể (sau đây gọi là đơn vị xác định giá đất) đề xuất các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tỷ lệ điều chỉnh đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.”

Đang theo dõi

5. Bổ sung Điều 5b như sau:
“Điều 5b. Thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất
1. Các thông tin về giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều 5e Nghị định này bao gồm:
a) Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá;
b) Giá đất đã thực hiện thủ tục về thuế tại cơ quan thuế hoặc đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
c) Giá thuê đất, giá thuê mặt bằng;
d) Giá đất chuyển nhượng trên thị trường.
2. Các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước, ưu tiên sử dụng thông tin gần nhất với thời điểm định giá và được thu thập từ các nguồn sau:
a) Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về giá;
b) Văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị/tổ chức đấu giá tài sản;
c) Cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn;
d) Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản;
đ) Tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, doanh nghiệp thẩm định giá;
e) Tổ chức tín dụng, hiệp hội bất động sản, viện/trung tâm nghiên cứu;
g) Phỏng vấn trực tiếp người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng đối với các trường hợp đã chuyển nhượng trên thị trường.
3. Thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất phi nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập được thu thập từ các nguồn sau:
a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh ghi trong báo cáo tài chính hoặc thu nhập từ cho thuê đất, cho thuê mặt bằng thu thập trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá.
Trường hợp thu nhập của thửa đất, khu đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng của tối thiểu 03 thửa đất để so sánh;
b) Chi phí để tạo ra thu nhập từ việc sử dụng đất quy định tại điểm a khoản này được xác định căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố; trường hợp không có định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì căn cứ vào thông tin, số liệu bình quân chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại điểm b khoản 5 Điều này.
4. Thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập được thu thập tại cơ quan thống kê, cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn; trường hợp chưa có số liệu thống kê, không có số liệu từ cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí thực tế phổ biến trên thị trường của tối thiểu 03 thửa đất có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá quy định tại điểm b khoản 5 Điều này, cụ thể như sau:
Trong khoảng thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác;
Tối thiểu 03 vụ thu hoạch liên tục trước thời điểm định giá đối với đất trồng cây lâu năm;
Trong một chu kỳ khai thác trước thời điểm định giá đối với đất trồng rừng sản xuất, đất trồng cây công nghiệp theo quy định của pháp luật có liên quan.
5. Khi áp dụng các phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư phải lựa chọn thửa đất so sánh theo thứ tự ưu tiên sau:
a) Tương đồng về vị trí, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, kích thước, hình thể, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá;
b) Có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá và không bị giới hạn bởi địa giới hành chính của các đơn vị hành chính cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh.
6. Đơn vị xác định giá đất khi thu thập thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất phải trung thực, khách quan và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của thông tin điều tra.
7. Văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, đơn vị/tổ chức đấu giá tài sản; cơ quan thuế, cơ quan nông nghiệp và phát triển nông thôn; sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp bất động sản; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, doanh nghiệp thẩm định giá đất; tổ chức tín dụng, hiệp hội bất động sản, viện, trung tâm nghiên cứu có trách nhiệm cung cấp thông tin để phục vụ công tác định giá đất bằng văn bản hoặc phương thức điện tử trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất. Đơn vị xác định giá đất có trách nhiệm lưu trữ, quản lý và sử dụng thông tin, dữ liệu thu thập được theo quy định của pháp luật.”

Đang theo dõi

6. Bổ sung Điều 5c như sau:

Đang theo dõi

“Điều 5c. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá, gồm:

a) Vị trí, địa điểm, mục đích sử dụng đất, diện tích, kích thước, hình thể, điều kiện về giao thông, điều kiện về cấp thoát nước, cấp điện, thời hạn sử dụng;

b) Các thông tin về quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Các thông tin, tài liệu khác có liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá (nếu có).

2. Khảo sát, thu thập thông tin đối với thửa đất so sánh, gồm:

a) Giá trị của thửa đất so sánh thu thập theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị định này, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá;

b) Mục đích sử dụng đất;

c) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất theo quy định tại Điều 5a Nghị định này.

3. Trường hợp thửa đất so sánh có tài sản gắn liền với đất thì xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất (nếu có).

a) Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất như sau:

			Giá trị hiện tại của tài

			sản gắn liền với đất

			=

			Giá trị xây dựng mới tại

			thời điểm định giá đất

			-

			Giá trị hao mòn, khấu hao

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn, khấu hao của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn, khấu hao thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.

b) Đối với trường hợp tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng

Đối với cây lâu năm, giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất là giá trị khai thác còn lại của loại cây lâu năm đó tính theo thu nhập từ việc thu hoạch sản phẩm của cây lâu năm đó. Trường hợp tại thời điểm định giá, cây lâu năm chưa đến kỳ thu hoạch thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc đến thời điểm định giá.

Đối với rừng trồng, cây công nghiệp thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan; trường hợp chưa có quy định thì giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc rừng đến thời điểm định giá.

c) Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất quy định tại điểm a và điểm b khoản này được tính tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

4. Xác định giá của thửa đất so sánh như sau:

			Giá đất của thửa đất

			so sánh

			=

			Giá trị của thửa đất so sánh

			-

			Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất

			Diện tích thửa đất so sánh

5. Căn cứ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất quy định tại Điều 5a Nghị định này và đặc điểm của thửa đất, khu đất cần định giá, việc điều chỉnh giá của thửa đất so sánh theo tỷ lệ phần trăm (%) thực hiện theo nguyên tắc sau:

a) Lấy các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của thửa đất cần định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của thửa đất so sánh;

b) Các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá của thửa đất so sánh (cộng); các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá của thửa đất so sánh (trừ);

c) Các yếu tố của thửa đất so sánh giống với thửa đất cần định giá thì giữ nguyên mức giá của thửa đất so sánh.

6. Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác nhau với thửa đất cần định giá và thực hiện như sau:

			Giá đất ước tính của

			thửa đất, khu đất cần

			định giá theo từng

			thửa đất so sánh

			=

			Giá đất của từng thửa đất so sánh

			±

			Mức điều chỉnh về giá từ yếu

			tố ảnh hưởng đến giá đất của từng thửa

			đất so sánh với

			thửa đất cần định giá

7. Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh đã xác định tại khoản 6 Điều này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 15%.

8. Đối với trường hợp định giá thửa đất phi nông nghiệp không phải là đất ở mà không có đủ tối thiểu 03 thửa đất so sánh thì xác định giá của thửa đất cần định giá như đối với giá đất ở cùng vị trí, sau đó điều chỉnh mức chênh lệch theo tỷ lệ phần trăm (%) giữa giá của loại đất cần định giá với giá đất ở trong bảng giá đất tại khu vực có thửa đất cần định giá.

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp so sánh để xác định giá đất tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định này.”
Đang theo dõi

7. Bổ sung Điều 5d như sau:

Đang theo dõi

“Điều 5d. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập

1. Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá theo quy định tại điểm a khoản 3 và khoản 4 Điều 5b Nghị định này.

2. Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá theo quy định tại điểm b khoản 3 và khoản 4 Điều 5b Nghị định này, bao gồm:

a) Các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất;

b) Chi phí sản xuất căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành hoặc suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

Trường hợp không có định mức, đơn giá hoặc suất vốn đầu tư xây dựng thì căn cứ vào số liệu thống kê của cơ quan thống kê hoặc các thông tin về chi phí thực tế phổ biến trên thị trường thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 5b Nghị định này.

3. Xác định thu nhập ròng bình quân năm được thực hiện như sau:

			Thu nhập ròng

			bình quân năm

			=

			Thu nhập bình quân năm

			-

			Chi phí bình quân năm

Trong đó:

Thu nhập bình quân năm được tính bằng trung bình cộng thu nhập khảo sát, thu thập tại khoản 1 Điều này. Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân năm được tính bằng trung bình cộng thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc giá thuê đất, giá thuê mặt bằng trong thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá.

Trường hợp thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá không đầy đủ theo từng năm, không phản ánh đúng thu nhập thực tế từ việc sử dụng đất thì thu nhập bình quân năm của thửa đất cần định giá được tính bằng giá cho thuê đất, giá cho thuê mặt bằng trong thời gian một năm xác định theo trình tự, nội dung như xác định giá đất bằng phương pháp so sánh quy định tại các khoản 5, 6 và 7 Điều 5c Nghị định này.

Chi phí bình quân năm được tính bằng trung bình cộng chi phí khảo sát, thu thập theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Xác định giá trị của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:

			Giá trị của thửa

			đất cần định giá

			=

			Thu nhập ròng bình quân năm

			Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân được điều chỉnh theo công thức sau:

			Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn

			=

			r x (1 + r)n

			(1 + r)n - 1

Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm) đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

5. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện như sau:

			Giá đất của thửa

			đất cần định giá

			=

			Giá trị của thửa đất cần định giá

			Diện tích thửa đất cần định giá

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất thì phải trừ đi giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 Điều 5c Nghị định này.

6. Các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh có trách nhiệm cung cấp thông tin lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân quy định tại khoản 4 Điều này bằng văn bản trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập.

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định này.”
Đang theo dõi

8. Bổ sung Điều 5đ như sau:

Đang theo dõi

Điều 5đ được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 1 Điều 37 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP
Điều 37 bị bãi bỏ bởi Điểm a Khoản 3 Điều 16 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP" data-href="/van-ban/get/docitem-view-change-content?tab=content&DocItemId=2533460&DocId=295704&DocReferenceId=358151&DocItemReferenceId=2623454&DocItemRelateId_Select=149590">
                                        “Điều 5đ. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư

1. Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất.

2. Ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất

a) Tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được xác định trên cơ sở ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê trong thời gian thực hiện dự án và các yếu tố khác hình thành doanh thu bao gồm: thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy;

b) Việc ước tính giá chuyển nhượng, giá cho thuê để xác định tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất được thực hiện bằng phương pháp so sánh như đối với thửa đất, khu đất cần định giá đã được đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đã được phê duyệt;

c) Việc ước tính mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê căn cứ vào số liệu của cơ quan thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản hoặc số liệu của giá đã chuyển nhượng, cho thuê trên thị trường;

d) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu quy định tại điểm a khoản này.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể các yếu tố khác hình thành doanh thu thì đơn vị xác định giá đất đề xuất thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

3. Ước tính tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất

a) Chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất trong Nghị định này, bao gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư đối với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư.

Trường hợp thửa đất, khu đất cần định giá thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền thì không tính chi phí xây dựng nhà ở trong chi phí đầu tư xây dựng;

b) Chi phí kinh doanh bao gồm: chi phí quảng cáo, bán hàng và chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương;

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay) được tính bằng tỷ lệ % trên chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản này;

d) Tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất quy định tại khoản này không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

đ) Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với các sở, ngành có liên quan tham mưu, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý vận hành; lợi nhuận của nhà đầu tư.

Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư thì đơn vị xác định giá đất đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

4. Việc xác định tổng chi phí đầu tư xây dựng được thực hiện như sau:

a) Chi phí đầu tư xây dựng theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Việc xác định các khoản chi phí đầu tư xây dựng quy định tại điểm a khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng.

b) Việc ước tính tổng chi phí đầu tư xây dựng căn cứ theo thứ tự ưu tiên như sau:

Dự toán xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Dự toán xây dựng dựa trên định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành, công bố và đã được cơ quan tư vấn thẩm định độc lập.

Suất vốn đầu tư xây dựng do Bộ Xây dựng công bố.

c) Trường hợp chưa có các căn cứ quy định tại điểm b khoản này thì đơn vị xác định giá đất thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của tối thiểu 03 dự án tương tự có khoảng cách gần nhất đến thửa đất, khu đất cần định giá theo quy định tại khoản 5 Điều 5b Nghị định này để đề xuất trong báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất làm cơ sở để cơ quan tài nguyên và môi trường trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét, thống nhất làm căn cứ hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định.

5. Việc ước tính các khoản doanh thu, chi phí của thửa đất, khu đất thực hiện theo từng năm thực hiện dự án và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất. Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của thửa đất, khu đất thực hiện theo công thức sau:

Trong đó:

TRi là doanh thu năm thứ i của dự án.

Ci là chi phí năm thứ i của dự án.

r là tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản.

n là số năm bán hàng của dự án (1, 2,…, n).

m là số năm xây dựng của dự án (1, 2,…, m).

6. Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá

Giá trị của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

			Giá trị của thửa

			đất, khu đất cần

			định giá

			=

			Tổng doanh thu phát triển

			-

			Tổng chi phí phát triển

Giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

			Giá đất của thửa

			đất, khu đất cần

			định giá

			=

			Giá trị của thửa đất cần định giá

			Diện tích thửa đất cần định giá

7. Trường hợp khu đất có diện tích giao đất có thu tiền sử dụng đất, có diện tích cho thuê đất thì giá đất của thửa đất cần định giá quy định tại khoản 6 Điều này được xác định theo tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển của từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất.

Việc phân bổ chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật theo từng phần diện tích giao đất, cho thuê đất được thực hiện theo công thức sau:

			Chi phí xây dựng kết

			cấu hạ tầng kỹ thuật

			đối với phần diện tích giao đất

			=

			Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án

			x

			Diện tích giao đất

			Tổng diện tích giao đất và

			cho thuê đất

			Chi phí xây dựng kết

			cấu hạ tầng kỹ thuật

			đối với phần diện tích

			cho thuê đất

			=

			Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án

			x

			Diện tích cho thuê đất

			Tổng diện tích giao đất và

			cho thuê đất

Trong đó: Tổng chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của dự án được xác định theo quy định tại khoản 4 Điều này.

8. Các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh có trách nhiệm cung cấp lãi suất cho vay trung hạn bình quân quy định tại khoản 5 Điều này bằng văn bản trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày có văn bản yêu cầu của đơn vị xác định giá đất để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư.

Ví dụ về việc áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất tại Phụ lục III ban hành kèm theo Nghị định này.”
                                    
Đang theo dõi

9. Bổ sung Điều 5e như sau:

Đang theo dõi

"Điều 5e. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1. Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất

a) Đối với trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 5 Nghị định này, cơ quan tài chính chủ trì, xây dựng và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, công bố hệ số điều chỉnh giá đất hằng năm sau khi xin ý kiến của Hội đồng nhân dân cùng cấp. Trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất đã ban hành cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.

Việc xây dựng, điều chỉnh hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm này thực hiện theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.

b) Đối với trường hợp quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 5 Nghị định này, cơ quan tài nguyên và môi trường chủ trì tham mưu trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định hệ số điều chỉnh giá đất cho từng dự án hoặc khu vực để áp dụng.

2. Trình tự, nội dung xác định hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này như sau:

a) Khảo sát, thu thập thông tin về các thửa đất cần định giá theo vị trí đất, quy định trong bảng giá đất, bao gồm: vị trí, diện tích, loại đất và thời hạn sử dụng, thông tin giá đất trong bảng giá đất.

b) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5b Nghị định này cho từng vị trí đất.

Trường hợp thửa đất có tài sản gắn liền với đất thì thực hiện chiết trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 5c Nghị định này.

c) Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất:

Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại điểm b khoản này và xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất.

Trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó.

d) Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo từng vị trí đất bằng cách lấy giá đất phổ biến trên thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại vị trí đất đó.

3. Giá đất của thửa đất cần định giá tại từng vị trí đất được xác định như sau:

			Giá đất của thửa

			đất cần định giá

			=

			Giá đất trong bảng giá đất

			của thửa đất cần định giá

			x

			Hệ số điều chỉnh

			giá đất

Đang theo dõi

10. Sửa đổi, bổ sung Điều 15 như sau:
“Điều 15. Quyết định giá đất cụ thể
1. Căn cứ nguyên tắc định giá đất quy định tại khoản 1 Điều 112 của Luật Đất đai, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 và điểm đ khoản 4 Điều 5 Nghị định này, kết quả thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền theo quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương.
2. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
3. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cùng cấp tổ chức việc xác định giá đất cụ thể quy định tại khoản 1 Điều này.
4. Cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xác định, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm về áp dụng nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục xác định giá đất cụ thể, thẩm định, quyết định giá đất cụ thể đã được quy định tại Nghị định này; không chịu trách nhiệm về các nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.
5. Đơn vị xác định giá đất chịu trách nhiệm về tính chính xác, đầy đủ của các thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất; tuân thủ nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trình tự, thủ tục định giá đất quy định tại Nghị định này; về tính độc lập, khách quan, trung thực trong hoạt động tư vấn xác định giá đất; đảm bảo việc tuân thủ đạo đức nghề nghiệp của các định giá viên thuộc tổ chức của mình; chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả tư vấn xác định giá đất.”

Đang theo dõi

11. Sửa đổi, bổ sung Điều 16 như sau:
“Điều 16. Trình tự, thủ tục thực hiện xác định giá đất cụ thể
1. Trình tự thực hiện xác định giá đất cụ thể quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định này thực hiện theo quy định sau đây:
a) Chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể;
b) Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại Điều 5b Nghị định này; áp dụng phương pháp định giá đất;
c) Xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất, dự thảo tờ trình về phương án giá đất;
d) Thẩm định phương án giá đất;
đ) Hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định;
e) Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất.
2. Hồ sơ phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định gồm:
a) Tờ trình về phương án giá đất của cơ quan tài nguyên và môi trường;
b) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất đã tiếp thu, chỉnh sửa, hoàn thiện theo Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
c) Văn bản thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
d) Biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.”

Đang theo dõi

12. Sửa đổi, bổ sung Điều 17 như sau:
“Điều 17. Chuẩn bị thực hiện định giá đất, lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể
1. Cơ quan tài nguyên và môi trường chuẩn bị hồ sơ định giá đất cụ thể bao gồm các nội dung sau:
a) Mục đích định giá đất, thời gian thực hiện và dự toán kinh phí;
b) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng;
c) Các văn bản pháp lý khác liên quan đến thửa đất, khu đất cần định giá.
2. Căn cứ vào hồ sơ định giá đất cụ thể, cơ quan tài nguyên và môi trường lựa chọn tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất theo quy định pháp luật về đấu thầu. Trường hợp không lựa chọn được tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thì giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện xác định giá đất cụ thể hoặc thành lập Tổ công tác liên ngành để xác định giá đất.
Tổ công tác liên ngành do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể quyết định thành lập, gồm: đại diện lãnh đạo cơ quan tài nguyên và môi trường làm Tổ trưởng và đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính làm Tổ phó, đại diện các cơ quan xây dựng, kế hoạch và đầu tư cùng cấp, đại diện lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định. Thành viên Tổ công tác liên ngành không được tham gia là thành viên Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.
3. Kinh phí cho hoạt động của Tổ công tác liên ngành do ngân sách nhà nước bảo đảm theo phân cấp ngân sách hiện hành; được bố trí trong dự toán ngân sách hàng năm của cơ quan tài nguyên và môi trường và được sử dụng theo quy định của pháp luật.”

Đang theo dõi

13. Bổ sung Điều 17a như sau:
“Điều 17a. Thu thập, tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất; xây dựng báo cáo thuyết minh phương án giá đất
1. Việc thu thập, tổng hợp thông tin về thửa đất, thông tin để áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 và điểm đ khoản 4 Điều 5 Nghị định này được thực hiện theo Mẫu số 01, Mẫu số 02 của Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này.
2. Đơn vị xác định giá đất xây dựng báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất theo Mẫu số 03 của Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này.
3. Trường hợp thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công có chức năng tư vấn xác định giá đất thì phải xây dựng Chứng thư định giá đất theo Mẫu số 04 của Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này và gửi đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
4. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra tính đầy đủ về nội dung của báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất quy định tại khoản 2 Điều này; xây dựng dự thảo tờ trình về phương án giá đất.
5. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm trình Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể hồ sơ phương án giá đất, bao gồm:
a) Văn bản đề nghị thẩm định phương án giá đất;
b) Dự thảo tờ trình về phương án giá đất;
c) Dự thảo báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất;
d) Hồ sơ định giá đất cụ thể.”

Đang theo dõi

14. Bổ sung Điều 17b như sau:
“Điều 17b. Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể
1. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể theo hình thức Hội đồng hoạt động thường xuyên hoặc Hội đồng hoạt động theo vụ việc phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương, gồm các thành phần sau:
a) Chủ tịch Ủy ban nhân dân làm Chủ tịch Hội đồng;
b) Người đứng đầu cơ quan tài chính cùng cấp làm Phó Chủ tịch Hội đồng;
c) Đại diện lãnh đạo cơ quan tài chính là thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể;
d) Đại diện lãnh đạo các cơ quan: tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp, lãnh đạo Ủy ban nhân dân cấp dưới trực tiếp nơi có đất và các thành viên khác do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định, Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có thể mời đại diện tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất tham gia là thành viên Hội đồng.
Đại diện tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất tham gia Hội đồng là người đủ điều kiện hành nghề tư vấn xác định giá đất theo quy định và không thuộc tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất được thuê để xác định giá đất cụ thể. Chuyên gia về giá đất tham gia Hội đồng là người có tối thiểu 05 năm kinh nghiệm làm việc một trong các lĩnh vực tài chính đất đai, quản lý giá, quản lý đất đai, thẩm định giá và không thuộc các cơ quan quy định tại điểm này.
2. Cơ quan tài chính làm cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.
3. Căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Hội đồng quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể (nếu cần thiết), gồm: đại diện cơ quan tài chính cùng cấp làm Tổ trưởng; đại diện các cơ quan tài nguyên và môi trường, xây dựng, kế hoạch và đầu tư, thuế cùng cấp và các thành viên khác do Chủ tịch Hội đồng quyết định.
Chủ tịch Hội đồng điều hành hoạt động của Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể. Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể chịu trách nhiệm chuẩn bị các nội dung theo phân công để đề xuất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể xem xét tại phiên họp thẩm định phương án giá đất. Kinh phí phục vụ cho hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và Tổ giúp việc của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể do ngân sách nhà nước bảo đảm theo phân cấp ngân sách hiện hành; được bố trí trong dự toán ngân sách hàng năm của cơ quan tài chính và được sử dụng theo quy định của pháp luật.
4. Trình tự hoạt động của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể
a) Trong thời gian không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận phương án giá đất, cơ quan thường trực Hội đồng gửi văn bản và hồ sơ phương án giá đất kèm theo đến các thành viên Hội đồng để xin ý kiến góp ý vào phương án giá đất;
b) Trong thời gian không quá 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được phương án giá đất, thành viên Hội đồng phải có ý kiến bằng văn bản gửi về cơ quan thường trực Hội đồng;
c) Trong thời gian không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày gửi văn bản lấy ý kiến các thành viên Hội đồng về phương án giá đất, cơ quan thường trực Hội đồng tổng hợp ý kiến của các thành viên của Hội đồng và báo cáo Chủ tịch Hội đồng về việc tổ chức họp Hội đồng;
d) Trong thời gian không quá 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận được báo cáo của cơ quan thường trực Hội đồng, Chủ tịch Hội đồng quyết định tổ chức phiên họp thẩm định giá đất;
đ) Phiên họp thẩm định giá đất được tiến hành khi có ít nhất hai phần ba (2/3) số thành viên Hội đồng dự họp, trong đó có Chủ tịch Hội đồng hoặc Phó Chủ tịch Hội đồng đối với trường hợp được Chủ tịch Hội đồng ủy quyền, đại diện cơ quan thường trực Hội đồng; đại diện cơ quan tài nguyên và môi trường và đại diện đơn vị xác định giá đất;
e) Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể làm việc độc lập, khách quan, theo chế độ tập thể, quyết định theo đa số; thảo luận công khai, biểu quyết thông qua biên bản họp thẩm định giá đất. Hội đồng kết luận theo ý kiến của đa số thành viên Hội đồng có mặt đã biểu quyết và thông qua tại phiên họp. Trong trường hợp có ý kiến ngang nhau thì bên có biểu quyết của Chủ tịch Hội đồng hoặc Phó Chủ tịch Hội đồng đối với trường hợp được Chủ tịch Hội đồng ủy quyền là ý kiến quyết định. Thành viên của Hội đồng có quyền bảo lưu ý kiến nếu không đồng ý với kết luận do Hội đồng quyết định.
5. Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thực hiện thẩm định phương án giá đất theo các nội dung sau:
a) Tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ định giá đất;
b) Việc tuân thủ nguyên tắc định giá đất;
c) Quyết định việc áp dụng các phương pháp định giá đất do đơn vị xác định giá đất đề xuất;
d) Sự phù hợp về tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá đối với trường hợp áp dụng phương pháp so sánh; sự phù hợp về thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ bán hàng, tỷ lệ lấp đầy, mức biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê, thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư, chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự đối với trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư;
đ) Sự phù hợp, tính pháp lý, đầy đủ của các thông tin đã thu thập.
6. Cơ quan thường trực của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể gửi văn bản thẩm định phương án giá đất, biên bản cuộc họp Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể đến cơ quan tài nguyên và môi trường để hoàn thiện phương án giá đất trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.”

Đang theo dõi

15. Bổ sung Điều 17c như sau:
“Điều 17c. Hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất, trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất
1. Sau khi nhận được văn bản thẩm định và biên bản cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể thống nhất với phương án giá đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường trình hồ sơ phương án giá đất đến Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
Trường hợp văn bản thẩm định của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể yêu cầu chỉnh sửa, hoàn thiện phương án giá đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường yêu cầu đơn vị xác định giá đất tiếp thu, giải trình, hoàn thiện báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất và Chứng thư định giá đất; hoàn thiện hồ sơ phương án giá đất theo yêu cầu của Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm lưu trữ toàn bộ kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương. Sở Tài nguyên và Môi trường tổng hợp và báo cáo Bộ Tài nguyên và Môi trường về kết quả định giá đất cụ thể tại địa phương trước ngày 05 tháng 01 hàng năm.”

Đang theo dõi

16. Bãi bỏ Điều 18.

Đang theo dõi

Khoản 2 Điều 20 bị bãi bỏ bởi Điểm d Khoản 3 Điều 39 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP" data-href="/van-ban/get/docitem-view-change-content?tab=content&DocItemId=2533401&DocId=295704&DocReferenceId=358151&DocItemReferenceId=2623500&DocItemRelateId_Select=149591">17. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 20 như sau:
“2. Cá nhân chỉ được hành nghề tư vấn xác định giá đất trong tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Có Chứng chỉ định giá đất được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Có Thẻ thẩm định viên về giá được cấp theo quy định của pháp luật về giá.”

Đang theo dõi

Điều 2. Bổ sung, bãi bỏ một số cụm từ của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

Đang theo dõi

1. Bổ sung cụm từ “hoặc nhiều thửa đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất” sau cụm từ “đối với từng thửa đất” tại điểm c khoản 3 Điều 17a Nghị định số 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP.

Đang theo dõi

2. Sửa đổi, bổ sung khoản 9 Điều 1 như sau:

Đang theo dõi

“Điều 68a. Điều kiện, tiêu chí cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác để thực hiện dự án đầu tư
1. Có dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của pháp luật đầu tư.
2. Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, dự án đầu tư có trong danh mục kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật.
3. Có phương án trồng rừng thay thế hoặc văn bản hoàn thành trách nhiệm nộp tiền trồng rừng thay thế theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác; có phương án sử dụng tầng đất mặt theo quy định của pháp luật về trồng trọt đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất chuyên trồng lúa sang mục đích khác.
4. Có đánh giá sơ bộ tác động môi trường, đánh giá tác động môi trường theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường (nếu có).
5. Cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận chủ trương chuyển mục đích sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất trồng lúa sang mục đích khác chỉ chịu trách nhiệm về những nội dung tại khoản 2 và khoản 3 Điều này; không chịu trách nhiệm về những nội dung khác đã được cơ quan, người có thẩm quyền thẩm định, chấp thuận, quyết định, phê duyệt hoặc giải quyết trước đó.”

Đang theo dõi

Điều 3. Quy định chuyển tiếp

Đang theo dõi

1. Đối với trường hợp phương án giá đất do cơ quan tài nguyên và môi trường đã trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể theo phương án đã trình; không áp dụng quy định tại Nghị định này.

Đang theo dõi

2. Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết theo đúng quy định của pháp luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan mà không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa quyết định giá đất cụ thể thì thực hiện như sau:

Đang theo dõi

a) Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của Luật Đất đai số 24-L/CTN, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản hướng dẫn thi hành mà được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất trên thực tế trước ngày 01 tháng 01 năm 2005 thì giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất áp dụng theo bảng giá đất năm 2005 do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Đang theo dõi

b) Đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất theo đúng quy định của Luật Đất đai số 24-L/CTN, Luật Đất đai số 13/2003/QH11 và các văn bản hướng dẫn thi hành mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền bàn giao đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2005 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì giá đất được xác định tại thời điểm bàn giao đất thực tế.

Đang theo dõi

c) Đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng (trong điểm này gọi là quyết định) theo đúng quy định của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản hướng dẫn thi hành nhưng cơ quan có chức năng chưa trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền về phương án giá đất thì giá đất được xác định tại thời điểm ban hành quyết định.

Đang theo dõi

d) Việc xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này không thuộc trường hợp áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định của pháp luật về giá đất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành thì áp dụng phương pháp so sánh, thu nhập hoặc thặng dư theo quy định tại Nghị định này.

Đang theo dõi

đ) Khoản tiền người sử dụng đất phải nộp bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản này thực hiện theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất.

Đang theo dõi

3. Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức rà soát các trường hợp quy định tại các điểm a, b và c khoản 2 Điều này để thực hiện quyết định giá đất.

Đang theo dõi

Điều 4. Điều khoản thi hành

Đang theo dõi

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày ký ban hành.

Đang theo dõi

2. Bãi bỏ khoản 4 Điều 3 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Đang theo dõi

3. Bãi bỏ các nội dung quy định về trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm c khoản 3 Điều 3, điểm b khoản 1 Điều 4 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; khoản 5 Điều 4, điểm a khoản 4 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; khoản 1 Điều 2, khoản 1 Điều 3 Nghị định số 135/2016/NĐ-CP ngày 09 tháng 9 năm 2016 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; khoản 1 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Đang theo dõi

4. Bãi bỏ khoản 1 Điều 2 Nghị định số 136/2018/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2018 của Chính phủ sửa đổi một số điều của các Nghị định liên quan đến điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường.

Đang theo dõi

Điều 5. Trách nhiệm thực hiện
Các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, tổ chức và cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị định này./.

Đang theo dõi

			Nơi nhận:
 			- Ban Bí thư Trung ương Đảng;
 			- Thủ tướng, các Phó Thủ tướng Chính phủ;
 			- Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc CP;
 			- HĐND, UBND các tỉnh, TP trực thuộc TW;
 			- Văn phòng Trung ương và các Ban của Đảng;
 			- Văn phòng Tổng Bí thư;
 			- Văn phòng Chủ tịch nước;
 			- Hội đồng Dân tộc và các Ủy ban của Quốc hội;
 			- Văn phòng Quốc hội;
 			- Tòa án nhân dân tối cao;
 			- Viện Kiểm sát nhân dân tối cao;
 			- Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia;
 			- Kiểm toán Nhà nước;
 			- Ngân hàng Chính sách xã hội;
 			- Ngân hàng Phát triển Việt Nam;
 			- Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
 			- Cơ quan Trung ương của các đoàn thể;
 			- VPCP: BTCN, các PCN, Trợ lý TTCP, TGĐ Cổng TTĐT, các Vụ, Cục, đơn vị trực thuộc, Công báo;
 			- Lưu: Văn thư, NN.

			TM. CHÍNH PHỦ
 			KT. THỦ TƯỚNG
 			PHÓ THỦ TƯỚNG
 			
 			Trần Hồng Hà

Phụ lục I

(Kèm theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP

ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ)

___________

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH

1. Thông tin của thửa đất cần định giá

Thửa đất cần định giá X là thửa đất ở tại đô thị, thời hạn sử dụng lâu dài nằm trên địa bàn thị trấn của một huyện thuộc tỉnh A, giáp mặt đường Nguyễn Văn A, có diện tích 100 mét vuông (m2), mặt tiền 5 mét (m), chiều sâu 20 m, hình thể vuông vắn; có chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt với mật độ xây dựng là 90%. Đường Nguyễn Văn A là đường bê tông nhựa, có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15 m. Thửa đất cần định giá X có khoảng cách đến trung tâm hành chính thị trấn là 600 m; gần chợ, trường học, bệnh viện; nằm trong khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định; hiện trạng môi trường, an ninh tốt.

Thời điểm định giá là ngày 10 tháng 10 năm 2023.

2. Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

2.1. Khảo sát, thu thập thông tin của thửa đất so sánh

Khảo sát thị trường, thu thập được thông tin về giá đất của 03 thửa đất ở tại đô thị đã chuyển nhượng thành công trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước và có khoảng cách gần nhất với thửa đất cần định giá và các yếu tố khác có ảnh hưởng đến giá đất so với thửa đất cần định giá.

Thông tin của thửa đất cần định giá và các thửa đất so sánh thu thập được cụ thể như sau:

			TT

			Yếu tố so sánh

			Thửa đất cần định giá X

			Thửa đất so sánh số 1

			Thửa đất so sánh số 2

			Thửa đất so sánh số 3

			1

			Mục đích sử dụng

			Đất ở tại đô thị

			Đất ở tại đô thị

			Đất ở tại đô thị

			Đất ở tại đô thị

			2

			Thời hạn sử dụng đất

			Lâu dài

			Lâu dài

			Lâu dài

			Lâu dài

			3

			Vị trí, địa điểm

			Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m

			Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 500m

			Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700m

			Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800m

			4

			Thời điểm chuyển nhượng/trúng đấu giá

			Thời điểm định giá

			ngày 10 tháng 10 năm 2023

			Ngày 05 tháng

			10 năm 2023

			Ngày 19 tháng

			5 năm 2022

			Ngày 08 tháng 3 năm 2022

			5

			Giao thông

			Đường bê tông nhựa, độ rộng đường(bao gồm cả vỉa hè) là 15m

			Tiếp giáp 2 đường; đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m và 6m

			Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m

			Đường bê tông nhựa, độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m

			6

			Quy mô, kích thước, diện tích, hình thể

			- Diện tích

			100 m2

			120 m2

			110 m2

			100 m2

			- Mặt tiền

			5 m

			6 m

			5 m

			5 m

			- Chiều sâu

			20 m

			20 m

			22 m

			20 m

			- Hình thể

			Vuông vắn

			Không vuông vắn

			Vuông vắn

			Vuông vắn

			7

			Tài sản gắn liền với đất

			Không có tài sản gắn liền với đất

			Không có tài sản gắn liền với đất

			Không có tài sản gắn liền với đất

			Công trình xây dựng cao 2 tầng; diện tích xây dựng 90m2; tổng diện tích sàn xây dựng 180m2; giá trị hao mòn của công trình khoảng 20%.

			8

			Tính pháp lý về quyền sử dụng đất

			Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

			Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

			Có GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

			Có GCNQSDĐ. quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

			9

			Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt

			- Mật độ xây dựng: 90%;

			- Mật độ xây dựng: 90%;

			- Mật độ xây dựng: 90%;

			- Mật độ xây dựng: 90%.

			10

			Hiện trạng các yếu tố hạ tầng

			- Khu vực cấp thoát nước tốt;

			- Cấp điện ổn định;

			- Khu vực cấp thoát nước tốt;

			- Cấp điện ổn định;

			- Khu vực cấp thoát nước tốt;

			- Cấp điện ổn định;

			- Khu vực cấp thoát nước tốt;

			- Cấp điện ổn định;

			11

			Hiện trạng môi trường, an ninh

			Tốt

			Tốt

			Tốt

			Tốt

			12

			Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng)

			5.160.000.000

			4.180.000.000

			5.000.000.000

2.2. Xác định giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3:

Căn cứ vào suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà 2 tầng mái bằng có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm định giá là 7.500.000 đồng/m2, giá trị xây dựng mới của công trình xây dựng gắn liền với thửa đất so sánh số 3 tại thời điểm định giá đất là:

180 m2 x 7.500.000 đồng/ m = 1.350.000.000 đồng.

Giá trị hao mòn = 1.350.000.000 đồng x 20% = 270.000.000 đồng.

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của thửa đất so sánh số 3 là:

1.350.000.000 đồng - 270.000.000 đồng = 1.080.000.000 đồng.

2.3. Xác định giá đất của thửa đất so sánh số 3

Giá đất của thửa đất so sánh số 3 là:

2.4. Điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá

a) Qua khảo sát thị trường, thu thập thông tin, điều chỉnh tỷ lệ đối với từng yếu tố ảnh hưởng đến giá đất do đơn vị xác định giá đất đề xuất như sau:

- Thửa đất có khoảng cách đến trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600m kém thuận lợi hơn thửa đất có khoảng cách 500m là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có khoảng cách 700m là 3%, thuận lợi hơn thửa đất có khoảng cách 800m là 5%.

- Thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 15m thuận lợi hơn thửa đất có độ rộng đường (bao gồm cả vỉa hè) là 12m là 5%.

- Thửa đất tiếp giáp một đường kém thuận lợi hơn thửa đất tiếp giáp hai đường là 10%.

- Thửa đất có diện tích 100m2 thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 110 m2 là 1%, thuận lợi hơn thửa đất có diện tích 120m2 là 2%.

- Thửa đất có mặt tiền 6m thuận lợi hơn thửa đất có mặt tiền 5m là 5%.

- Thửa đất có chiều sâu 20m thuận lợi hơn thửa đất có chiều sâu 22m là 2%.

- Thửa đất vuông vắn thuận lợi hơn thửa đất không vuông vắn là 5%.

- Thửa đất ở khu vực cấp thoát nước tốt thuận lợi hơn thửa đất ở khu vực cấp thoát nước trung bình là 2%.

b) Việc điều chỉnh giá của các thửa đất so sánh, xác định giá đất ước tính của thửa đất cần định giá, giá đất của thửa đất cần định giá được thực hiện theo bảng sau:

			TT

			Yếu tố so sánh

			Thửa đất cần định giá

			Thửa đất so sánh số 1

			Thửa đất so sánh số 2

			Thửa đất so sánh số 3

			1

			Diện tích

			100 m2

			120 m2

			110 m2

			100 m2

			2

			Giá trị thửa đất, thửa đất có tài sản gắn liền với đất chuyển nhượng, trúng đấu giá (đồng)

			5.160.000.000

			4.180.000.000

			5.000.000.000

			3

			Xác định giá trị hiện tại tài sản gắn liền với đất (đồng)

			1.080.000.000

			4

			Giá trị quyền sử dụng đất chuyển nhượng/ trúng đấu giá (đồng)

			5.160.000.000

			4.180.000.000

			3.920.000.000

			5

			Giá đất chuyển nhượng/trúng đấu giá (đồng/m2)

			43.000.000

			38.000.000

			39.200.000

			6

			Điều chỉnh giá của thửa đất so sánh

			6.1

			Vị trí

			Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 600 m

			Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn A cách thửa đất định giá khoảng 100m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 500 m

			Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn B, cách thửa đất định giá khoảng 300m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 700 m

			Tiếp giáp mặt đường Nguyễn Văn C, cách thửa đất định giá khoảng 500m; cách trung tâm hành chính, chợ, trường học, bệnh viện 800 m

			Tỷ lệ

			100%

			101%

			97%

			95%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			-0,99%

			3,09%

			5,26%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			-425.743

			1.175.258

			2.063.158

			6.2

			Giao thông

			6.2.1

			Độ rộng đường

			Độ rộng đường(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m

			Độ rộng đường(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m

			Độ rộng đường(bao gồm cả vỉa hè) là 12 m

			Độ rộng đường(bao gồm cả vỉa hè) là 15 m

			Tỷ lệ

			100%

			100%

			95%

			100%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			0,00%

			5,26%

			0,00%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			0

			2.000.000

			0

			6.2.2

			Loại đường

			Đường bê tông nhựa

			Đường bê tông nhựa

			Đường bê tông nhựa

			Đường bê tông nhựa

			Tỷ lệ

			100%

			100%

			100%

			100%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			0,00%

			0.00%

			0,00%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			0

			0

			0

			6.2.3

			Số mặt đường tiếp giáp

			Tiếp giáp một mặt đường

			Tiếp giáp hai mặt đường

			Tiếp giáp một mặt đường

			Tiếp giáp một mặt đường

			Tỷ lệ

			100%

			110%

			100%

			100%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			-9,09%

			0,00%

			0,00%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			-3.909.091

			0

			0

			6.3

			Diện tích

			100 m2

			120 m2

			110m2

			100 m2

			Tỷ lệ

			100%

			98%

			99%

			100%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			2,04%

			1,01%

			0,00%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			877.551

			383.838

			0

			6.4

			Mặt tiền

			5m

			6 m

			5m

			5 m

			Tỷ lệ

			100%

			105%

			100%

			100%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			-4.76%

			0,00%

			0,00%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			-2.047.619

			0

			0

			6.5

			Chiều sâu

			20 m

			20 m

			22 m

			20 m

			Tỷ lệ

			100%

			100%

			98%

			100%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			0.00%

			2.04%

			0,00%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			0

			775.510

			0

			6.6

			Hình thể

			Vuông vắn

			Không vuông vắn

			Vuông vắn

			Vuông vắn

			Tỷ lệ

			100%

			95%

			100%

			100%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			5,26%

			0,00%

			0,00%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			2.263.158

			0

			0

			6.7

			Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng được duyệt

			Mật độ xây dựng 90%

			Mật độ xây dựng 90%

			Mật độ xây dựng 90%

			Mật độ xây dựng 90%

			Tỷ lệ

			100%

			100%

			100%

			100%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			0,00%

			0,00%

			0,00%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			0

			0

			0

			6.8

			Hiện trạng các yếu tố hạ tầng

			Khu vực cấp thoát nước tốt;

			cấp điện ổn định

			Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định

			Khu vực cấp thoát nước trung bình; cấp điện ổn định

			Khu vực cấp thoát nước tốt; cấp điện ổn định

			Tỷ lệ

			100%

			100%

			98%

			100%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			0,00%

			2,04%

			0,00%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			0

			775.510

			0

			6.9

			Hiện trạng môi trường, an ninh

			Tốt

			Tốt

			Tốt

			Tốt

			Tỷ lệ

			100%

			100%

			100%

			100%

			Tỷ lệ điều chỉnh

			0,00%

			0,00%

			0,00%

			Mức điều chỉnh (đồng/m2)

			0

			0

			0

			7

			Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá theo từng thửa đất so sánh (đồng m2)

			39.758.256

			43.110.117

			41.263.158

			Giá đất của thửa đất cần định giá (đồng/m2)

			41.377.177

			Tỷ lệ chênh lệch giữa giá đất của thửa đất cần định giá với giá đất ước tính theo thửa đất so sánh

			4,07%

			-4,02%

			0,28%

 Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 41.377.000 đồng/m2.

(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).

Đang theo dõi

Phụ lục II

(Kèm theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP

ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ)

___________

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

Ví dụ 1:

CÁC THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP

GỒM ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM

Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp là đất trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện B, tỉnh C thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long. Thửa đất cần định giá có diện tích 4.000 m2, một năm thu hoạch 03 vụ lúa tẻ thường, sản lượng thu hoạch lúa và giá bán bình quân năm thu thập được tại cơ quan thống kê.

Kết quả thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất của thửa đất cần định giá trong khoảng thời gian 03 năm (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) liên tục liền kề trước thời điểm định giá như sau:

			Nội dung

			Đơn vị tính

			2020

			2021

			2022

			Sản lượng lúa thu hoạch cả năm

			Kg

			7.200

			7.000

			6.800

			Giá bán bình quân năm

			đồng/kg

			4.300

			4.700

			4.600

			Tổng thu nhập

			đồng

			30.960.000

			32.900.000

			31.280.000

			Chi phí sản xuất

			đồng

			21.000.000

			20.000.000

			18.500.000

			Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá.

			%/năm

			12

			9

			8,5

Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập bình quân một năm:

- Chi phí bình quân một năm:

- Thu nhập ròng bình quân một năm:

31.713.333 đồng -19.833.333 đồng = 11.880.000 đồng

- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân năm (r) là:

- Giá trị của thửa đất cần định giá là:

- Giá đất của thửa đất cần định giá là:

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 30.000 đồng/m2.

(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).

2. Ví dụ 2:

THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ THỬA ĐẤT NÔNG NGHIỆP

TRỒNG CÂY LÂU NĂM

Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất trồng cây lâu năm tại xã B của huyện C, tỉnh D thuộc khu vực Tây Nguyên. Thông tin về thửa đất cần định giá như sau:

Thửa đất cần định giá trồng cây cà phê có diện tích 10 ha, đất đỏ bazan, mật độ trồng 1.110 cây/ha. Đến thời điểm xác định giá đã hoàn thành 03 năm kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc), bắt đầu đưa vào khai thác, thời gian khai thác bắt đầu từ năm thứ tư, tính đến thời điểm định giá đã thu hoạch được 2 vụ đã có số liệu thống kê của cơ quan thống kê về sản lượng và giá bán.

Thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất vụ thu hoạch thứ 3 thu thập 03 thửa đất cùng mục đích trồng cây cà phê từ số liệu điều tra, khảo sát thực tế như sau:

			Nội dung

			Đơn vị tính

			Thửa đất 1

			Thửa đất 2

			Thửa đất 3

			Sản lượng cà phê/vụ

			tấn/ha

			3,4

			3,6

			3,5

			Sản lượng cà phê bình quân/vụ

			tấn/ha

			3,5

			Giá bán

			triệu đồng/ tấn

			40,5

			40,0

			39,5

			Giá bán bình quân

			triệu đồng/ tấn

			40,0

Kết quả khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập từ việc sử dụng đất trong 02 vụ thu hoạch liên tục tính từ thời điểm định giá đất trở về trước của thửa đất cần định giá tại cơ quan thống kê và 01 vụ theo số liệu thực tế thông qua điều tra, khảo sát như sau:

- Sản lượng hạt cà phê nhân xô thu hoạch bình quân trong một năm: 3,5 tấn/ha/năm.

- Giá bán trên thị trường là: 40.000.000 đồng/tấn.

Kết quả khảo sát, thu thập thông tin về chi phí từ việc sử dụng đất trong 03 vụ thu hoạch liên tục tính từ thời điểm định giá đất trở về trước của thửa đất cần định giá theo số liệu thực tế thông qua điều tra, khảo sát như sau:

			STT

			Khoản mục chi phí

			Đơn vị

			Kiến thiết cơ bản (trồng mới và chăm sóc)

			Chăm sóc, thu hoạch, 01 năm (thời kỳ khai thác)

			1

			Vật tư, dụng cụ

			Bao gồm: Cây giống, phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, vật tư, dụng cụ khác

			đồng/ha

			47.500.000

			22.500.000

			2

			Nhân công

			Bình quân nhân công bậc 3

			đồng/ha

			90.000.000

			60.000.000

			3

			Máy

			Bao gồm: máy cày, máy bừa, máy khoan, phương tiện vận chuyển...

			đồng/ha

			8.500.000

			3.5000.000

			4

			Chi phí khác (quản lý, thuế sử dụng đất...)

			đồng/ha

			7.300.000

			4.300.000

			Cộng

			đồng/ha

			153.300.000

			90.300.000

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là: r = 9,83%/năm (năm 2020 là: 12%; năm 2021 là 9%; năm 2022 là 8,5%).

Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập bình quân một năm từ bán hạt cà phê nhân xô là:

40.000.000 đồng/tấn x 3,5 tấn/vụ x 10 ha = 1.400.000.000 đồng/năm

- Chi phí bình quân một năm:

90.300.000 đồng/ha x 10 ha = 903.000.000 đồng/năm

- Thu nhập ròng một năm từ bán hạt cà phê nhân xô:

1.400.000.000 đồng - 903.000.000 đồng = 497.000.000 đồng/năm

- Giá trị thửa đất và vườn cây cần định giá:

			Giá trị của thửa đất và vườn cây

			=

			497.000.000 đồng/năm

			x 100 = 5.055.951.170 đồng

			9,83

- Giá trị thửa đất cần định giá:

5.055.951.170 đồng - (153.300.000 đồng/ha x 10ha) = 3.522.951.170 đồng

- Giá đất của thửa đất cần định giá:

			Giá đất của thửa đất cần định giá

			=

			3.522.951.170 đồng

			= 35.230 đồng/m2

			100.000 m2

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá (làm tròn) là 35.000 đồng/m2.

(Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).

3. Ví dụ 3:

THỬA ĐẤT ĐỊNH GIÁ LÀ THỬA ĐẤT SẢN XUẤT,

KINH DOANH PHI NÔNG NGHIỆP

Xác định giá của một thửa đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tại đường A, quận B, thành phố C. Trên thửa đất có công trình xây dựng, bao gồm 01 tòa nhà văn phòng cho thuê và các hạng mục phụ trợ với các thông tin như sau:

- Diện tích thửa đất: 6.000 m2, thời hạn sử dụng đất còn lại là 40 năm.

- Tòa nhà văn phòng: diện tích xây dựng 3.000 m2, cao 10 tầng, tổng diện tích sàn xây dựng sàn 30.000 m2; diện tích sử dụng cho thuê làm văn phòng 22.000 m2.

- Tổng giá trị công trình trên đất (tòa nhà chính và các hạng mục phụ trợ) tại thời điểm xác định giá là: 315.000 triệu đồng.

- Giá trị thu hồi của công trình sau khi hết thời hạn sử dụng đất là không đáng kể.

- Giá thuê văn phòng qua khảo sát từ 03 tòa văn phòng cho thuê tương tự trên cùng địa bàn. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt, mức giá bình quân cho thuê trên thị trường tại thời điểm xác định giá là: 0,23 triệu đồng/m2/tháng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng); tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Tiền thuê được thanh toán hàng năm, lần thanh toán đầu tiên sau thời điểm định giá là một năm.

- Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, an ninh, vệ sinh, nhân công quản lý, sửa chữa bảo dưỡng...) theo thống kê trên địa bàn bằng 15% doanh thu.

- Tiền thuế sử dụng đất hàng năm là 30 triệu đồng.

- Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá là 9,83%/năm.

Việc xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện như sau:

- Thu nhập một năm từ cho thuê văn phòng là:

0,23 triệu đồng/m2/tháng x 22.000 m2 x 80% x 12 tháng = 48.576 triệu đồng.

- Chi phí quản lý, vận hành một năm là:

48.576 triệu đồng x 15% = 7.286 triệu đồng.

- Tiền thuê sử dụng đất hàng năm là: 30 triệu đồng.

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:

48.576 triệu đồng - 7.286 triệu đồng - 30 triệu đồng = 41.260 triệu đồng.

- Do khu đất có thời hạn sử dụng còn lại là 40 năm, nên lãi suất được điều chỉnh như sau:

			R=

			r x (1 + r)n

			=

			9,83% x (1+9,83%)40

			= 10,07%

			(1 + r)n - 1

			(1+9,83%)40 - 1

- Giá trị của bất động sản là:

			Giá trị của bất động sản

			=

			41.260 triệu đồng

			x 100 = 409.7280 triệu đồng

			10,07%

- Giá trị của thửa đất là:

409.728 triệu đồng - 315.000 triệu đồng = 94.728 triệu đồng.

- Giá đất của thửa đất cần định giá:

			Giá đất của thửa đất cần định giá

			=

			94.728 triệu đồng

			= 15,788 triệu đồng/m2

			6.000 m2

Kết luận: Giá đất của thửa đất cần định giá làm tròn là 15,8 triệu đồng/m2. (Các số liệu nêu trong ví dụ chỉ mang tính chất minh họa và không được sử dụng để áp dụng trong thực tế).

Đang theo dõi

Phụ lục III

(Kèm theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP

ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ)

_________________

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ

Năm 2023, Ủy ban nhân dân Thành phố A giao khu đất có diện tích 20.000 m2 cho Công ty B để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư và tòa nhà văn phòng cho thuê. Hiện tại khu đất đã hoàn thành việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong đó phương án sử dụng đất có hiệu quả cao nhất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt:

- 7.000 m2 đất để xây dựng nhà chung cư, diện tích xây dựng 4.000 m2 cao 20 tầng; hình thức sử dụng đất; giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

- 9.000 m2 đất để xây dựng tòa nhà văn phòng cho thuê, diện tích xây dựng 4.000 m2, cao 15 tầng; hình thức sử dụng đất: thuê đất trả tiền thuê đất 01 lần cho cả thời gian thuê, thời hạn thuê đất là 50 năm.

- 4.000 m2 đất đường giao thông nội bộ sử dụng chung; hình thức sử dụng đấ: giao đất không thu tiền sử dụng đất.

- Dự án này sẽ hoàn thành trong vòng 02 năm và quyết toán làm 02 lần vào cuối năm thứ nhất và cuối năm thứ hai.

1. Các khoản chi phí để thực hiện dự án (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):

- Chi phí xây dựng hạ tầng: 0,8 triệu đồng/m2;

- Chi phí xây dựng nhà chung cư 20 tầng: 10,2 triệu đồng/m2;

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng 15 tầng: 9 triệu đồng/m2;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bằng 15.000 triệu đồng (trong đó chi phí tư vấn nhà chung cư là 8.000 triệu đồng),

- Chi phí quản lý dự án bằng 2% tổng chi phí xây dựng của dự án.

- Chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành đối với khu đất xây dựng nhà chung cư bằng 1% tổng doanh thu.

- Lợi nhuận của nhà đầu tư (đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay bằng 15% tổng chi phí đầu tư xây dựng.

- Biết tỷ lệ chiết khấu tính theo lãi suất cho vay trung hạn (từ 01 năm đến 03 năm) bình quân của loại tiền vay VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản là 12%/năm.

Các khoản chi phí xây dựng hạ tầng, tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí xây dựng các tòa nhà, năm đầu thực hiện 50% khối lượng; chi phí quản lý dự án thực hiện theo chi phí xây dựng của từng năm.

2. Giá bán căn hộ và cho thuê văn phòng (chưa gồm thuế giá trị gia tăng):

- Giá bán căn hộ chung cư bình quân 20 triệu đồng/m2, tổng diện tích sàn thương phẩm căn hộ chiếm 80% tổng diện tích sàn xây dựng nhà chung cư. Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng, khách hàng nộp 50% giá trị căn hộ (Hợp đồng được 02 bên ký vào cuối năm thứ nhất). Cuối năm thứ hai khách hàng nộp số tiền còn lại.

- Tổng diện tích sàn thương phẩm khu văn phòng bằng 75% tổng diện tích sàn xây dựng tòa nhà văn phòng; giá cho thuê bình quân các văn phòng tương tự trong cùng khu vực là 0,3 triệu đồng/m2/tháng; tỷ lệ cho thuê được (tỷ lệ lấp đầy) là 80%. Chi phí quản lý, vận hành tòa nhà văn phòng (chi phí điện, nước, bảo vệ, vệ sinh, nhân công quản lý...) bằng 15% doanh thu. Công trình khai thác vận hành sau 02 năm xây dựng.

Trong thời gian thực hiện dự án, giá bán căn hộ biến động là 2%/năm và giá cho thuê văn phòng biến động là 5%/3 năm.

Việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá khu đất thực hiện như sau:

I. Xác định giá đất của khu đất xây dựng nhà chung cư

1. Ước tính doanh thu phát triển nhà chung cư

- Doanh thu năm thứ nhất:

(4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x 20 triệu đồng/m2 x 50%

= 640.000 triệu đồng

- Doanh thu năm thứ hai:

(4.000 m2/tầng x 20 tầng x 80%) x (20 triệu đồng/m2 + 20 triệu đồng/m2 x 2%) x 50% = 652.800 triệu đồng

- Doanh thu phát triển nhà tòa chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:

			640.000 triệu đồng

			+

			652.800 triệu đồng

			= 1.091.836,73 triệu đồng

			(1+12%)1

			(1+12%)2

2. Ước tính chi phí phát triển nhà chung cư

a) Chi phí đầu tư xây dựng

- Chi phí đầu tư hạ tầng

20.000 m2 x 0,8 triệu đồng/m2 x 7.000 m2/ (7.000 m2 + 9.000 m2)

= 7.000 triệu đồng

- Chi phí xây dựng tòa chung cư:

4.000 2/tầng x 20 tầng x 10,2 triệu đồng/m2 = 816.000 triệu đồng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nhà chung cư: 8.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

(7.000 triệu đồng + 816.000 triệu đồng) x 2% = 16.460 triệu đóng

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:

7.000 + 816.000 + 8.000 + 16.460 = 847.460 triệu đồng.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1, 2:

847.460 triệu đồng x 50% = 423.730 triệu đồng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất:

			423.730 triệu đồng

			+

			423.730 triệu đồng

			= 716.125,32 triệu đồng

			(1+12%)1

			(1+12%)2

b) Chi phí quảng cáo, bán hàng

1% x 1.091.836,73 triệu đồng = 10.918,37 triệu đồng

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư

15% x 716.125,32 triệu đồng = 107.418.80 triệu đồng

d) Tổng chi phí phát triển của nhà chung cư

716.125,32 triệu đồng + 10.918,37 triệu đồng + 107.418,80 triệu đồng

= 834.462.48 (triệu đồng)

3. Xác định giá trị của khu đất nhà chung cư:

Vcc = 1.091.836.73 triệu đồng - 834.462,48 triệu đồng

Vcc = 257.374.25 triệu đồng

4. Xác định giá đất của khu đất nhà chung cư:

257.374,25 triệu đồng/7.000 m2 = 36,77 triệu đồng/m2.

II. Xác định giá đất của tòa nhà văn phòng cho thuê

1. Ước tính tổng doanh thu phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê:

- Thu nhập từ cho thuê văn phòng một năm là:

0,3 triệu đồng/tháng x (4.000 m2/tầng x 15 tầng x 75%) x 80% x 12 tháng = 129.600 triệu đồng.

- Chi phí quản lý, vận hành một năm (bằng 15% doanh thu) là:

129.600 triệu đồng x 15% = 19.440 triệu đồng

- Thu nhập ròng một năm từ cho thuê văn phòng là:

129.600 triệu đồng - 19.440 triệu đồng = 110.160 triệu đồng

 - Doanh thu từ tòa nhà văn phòng quy về thời điểm hiện tại (2 năm đầu xây dựng không phát sinh doanh thu, giá cho thuê văn phòng biến động là 5%/3 năm): 852.987 triệu đồng.

2. Ước tính chi phí phát triển tòa nhà văn phòng cho thuê.

a) Chi phí đầu tư xây dựng.

- Chi phí đầu tư hạ tầng:

20.000 m2 x 0,8 triệu đồng/m2 x 9.000 m2 /(7.000 m2 + 9.000 m2)

= 9.000 triệu đồng.

- Chi phí xây dựng tòa nhà văn phòng:

4.000 m2/tầng x 15 tầng x 9 triệu đồng/m2 = 540.000 triệu đồng

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng tòa văn phòng:

15.000 triệu đồng - 8.000 triệu đồng = 7.000 triệu đồng

- Chi phí quản lý dự án:

(9.000 triệu đồng + 540.000 triệu đồng) x 2% = 10.980 triệu đồng.

- Tổng chi phí đầu tư xây dựng:

9.000 + 540.000 + 7.000 + 10.980 = 566.980 triệu đồng.

- Chi phí đầu tư xây dựng năm thứ 1, 2:

566.980 triệu đồng x 50% = 283.490 triệu đồng.

Tổng chi phí đầu tư xây dựng chiết khấu về giá trị hiện tại:

			283.490 triệu đồng

			+

			283.490 triệu đồng

			= 479.112,6 triệu đồng

			(1+12%)1

			(1+12%)2

b) Chi phí quảng cáo, bán hàng

1% x 852.987 triệu đồng = 8.529,87 triệu đồng.

c) Lợi nhuận của nhà đầu tư

15% x 479.112.6 triệu đồng = 71.866,88 triệu đồng.

d) Tổng chi phí phát triển tòa văn phòng

479.112.6 triệu đồng + 8.529,87 triệu đồng + 71.866.88 triệu đồng

= 559.509.32 (triệu đồng)

3. Xác định giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

Vvp = 852.987 triệu đồng - 559.509,32 triệu đồng

Vvp = 293.477.68 triệu đồng

4. Xác định giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê

293.477.68 triệu đồng/ 9.000 m2 = 32.61 triệu đồng/m2.

III. Tổng giá trị của khu đất có diện tích 20.000 m2 cần định giá

257.374.25 triệu đồng + 293.477.68 triệu đồng = 550.851,93 triệu đồng

- Giá trị của khu đất nhà chung cư là 257.374,25 triệu đồng; giá đất của khu đất nhà chung cư là 36,77 triệu đồng/m2.

- Giá trị của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 293.477,68 triệu đồng; Giá đất của khu đất tòa nhà văn phòng cho thuê là 32.61 triệu đồng/m2.

(Các số liệu nêu trong ví dụ mang tính chất minh họa và không sử dụng để áp dụng trong thực tế).

Đang theo dõi

Phụ lục IV

(Kèm theo Nghị định số 12/2024/NĐ-CP

ngày 05 tháng 02 năm 2024 của Chính phủ)

________________

Đang theo dõi

“Phiếu số...                                                                                                Mẫu số 01
 
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng khi thu thập thông tin để định giá đất cụ thể đối với đất nông nghiệp)
 
Tên xã (phường, thị trấn): ………………………………………………
Tên người được điều tra: ………………………………………………
Địa chỉ(1) …………………; thời điểm chuyển nhượng (2):………………
Giá bất động sản chuyển nhượng: …………………..triệu đồng/bất động sản
Giá đất chuyển nhượng:……………..triệu đồng/thửa hoặc…….đồng/m2
Nguồn thông tin: ………………………………………………
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số:..................... ; thửa đất số:.................. ; diện tích:..................... m2
- Địa chỉ thửa đất (3) ………………………………………………
- Vị trí đất: ………………………………………………
Chi tiết: Tiếp giáp quốc lộ □, tiếp giáp tỉnh lộ □, tiếp giáp huyện lộ □, tiếp giáp xã lộ □, không tiếp giáp lộ □.
- Mục đích sử dụng(4): ………………………………………………
- Đặc điểm hệ thống tưới tiêu: ………………………………………………
- Địa hình: ………………………………………………
- Đặc điểm hệ thống giao thông phục vụ sản xuất: ……………………………
…………………………………………………………………………………
- Thông tin khác (nếu có): ………………………………………………
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất
- Loại cây trồng (thủy sản nuôi trồng):………; Năm trồng (nuôi trồng):………
- Công trình xây dựng phục vụ sản xuất nông nghiệp: Loại công trình:………..; năm xây dựng:     ………….; giá trị của công trình xây dựng:………….triệu đồng.
- Tài sản khác (nếu có):......................................................................................... 
3. Các thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất

			            Thời gian
			Nội dung

			Năm 1/ Vụ 1

			Năm 2/ Vụ 2

			Năm 3/ Vụ 3

			01 Chu kỳ khai thác

			Thu nhập

			Chi phí

			……., ngày … tháng …. năm ……
			NGƯỜI ĐIỀU TRA
			(Ký và ghi rõ họ tên)
			 
			Ghi chú:

			- (1) Ghi rõ tên thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
			- (2) Hoặc thời điểm trúng đấu giá.
			- (3) Ghi rõ tên xứ đồng.
			- (4) Ghi rõ đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng rừng sản xuất, đất trồng cây công nghiệp, đất nông nghiệp khác.

Đang theo dõi

Phiếu số...                                                                                       Mẫu số 02
 
PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT
(Áp dụng khi thu thập thông tin để định giá đất cụ thể đối với đất phi nông nghiệp)
 
Tên xã phường (thị trấn): …………………………………………………………………
Tên người được điều tra: …………………………………………………………………
- Địa chỉ(1):……………..; thời điểm chuyển nhượng(2):........................................... 
- Giá bất động sản chuyển nhượng:……………………… triệu  đồng bất động sản
- Giá đất chuyển nhượng:.............................. triệu đồng/thửa hoặc ......... đồng/m2
- Giá thuê đất, giá thuê mặt bằng: .......................................................... đồng/m2
- Thời điểm định giá:.......................................................................................... 
- Nguồn thông tin:.............................................................................................. 
1. Các thông tin về thửa đất
- Tờ bản đồ số: ………………; thửa đất số: ………………; diện tích:................ m2.
- Địa chỉ thửa đất(3):............................................................................................ 
- Kích thước mặt tiền: ………………m; kích thước chiều sâu thửa đất:............... m
- Hình thể thửa đất: hình chữ nhật □, hình bình hành □, hình vuông □, hình thang xuôi □, hình thang ngược □, hình đa giác □, hình chữ L □.
- Mục đích sử dụng đất:..................................................................................... 
- Khu vực, vị trí đất, giá đất theo bảng giá đất:.................................................... 
- Khoảng cách gần nhất từ thửa đất đến:
+ Trung tâm hành chính:............... m; + Trung tâm thương mại, chợ:................ m;
+ Cơ sở giáo dục:....................... m; + Cơ sở thể dục, thể thao:..................... m;
+ Cơ sở y tế:............................... m; + Công viên, khu vui chơi giải trí:............ m.
- Điều kiện về giao thông: Độ rộng:………………m; cấp đường: ………………; kết cấu mặt đường:………….; tiếp giáp với mặt đường:……………. ;
- Điều kiện về cấp thoát nước:............................................................................ ;
- Điều kiện về cấp điện:...................................................................................   ;
- Các yếu tố liên quan đến quy hoạch xây dựng (nếu có):
+ Hệ số sử dụng đất:............. +... Mật độ xây dựng:.............................. 
+ Chỉ giới xây dựng:.............. +... Giới hạn về chiều cao công trình xây dựng:……..
+ Giới hạn số tầng hầm được xây dựng:....... 
- Hiện trạng môi trường:..................................................................................... ;
- Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với thực tế, truyền thống văn hóa, phong tục tập quán của địa phương: …………………………………………………………………
………………………………………………………………………………..
- Thời hạn sử dụng đất: …………………………………………………………………
2. Các thông tin về tài sản gắn liền với đất
2.1. Tài sản gắn liền với đất là công trình xây dựng
- Nhà ở: Loại nhà:...................... ;. cấp nhà:.......... : năm xây dựng:.................... 
- Diện tích xây dựng:.............. m2;.... số tầng:...... ;   diện tích sàn sử dụng:...... m2
- Tài sản khác (nếu có):....................................................................................... 
2.2. Tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng
- Loại cây trồng: Cây lâu năm □,                     Rừng trồng □ Cây công nghiệp □.
- Diện tích:..................... ;         Mật độ trồng:............... ;   Năm trồng:................ ;
- Giá trị khai thác còn lại của cây lâu năm:........................................................... 
- Tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc cây lâu năm/rừng đến thời điểm định giá:
……………………………………………………………………………….
………………………………………………………………………………
…., ngày …. tháng …. năm….
NGƯỜI ĐIỀU TRA
(Ký và ghi rõ họ tên)
Ghi chú:
- (1) Ghi rõ tên thôn, ấp, bản, buôn, phum, sóc.
- (2) Hoặc thời điểm trúng đấu giá.

- (3) Ghi rõ tên đường, tên thôn, ấp, bản, buôn, phum, sócĐang theo dõi

Mẫu số 03

			ĐƠN VỊ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT
 			__________
			 
			CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
 			Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 			______________________
			…., ngày …. tháng …. năm….

BÁO CÁO THUYẾT MINH XÂY DỰNG PHƯƠNG ÁN GIÁ ĐẤT
(Kèm theo Chứng thư định giá đất số   /CT-ĐGĐ ngày ... tháng ... năm……)
 
1. Thửa đất, khu đất cần định giá
2. Mục đích định giá đất: Xác định giá đất cụ thể khi Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng.
3. Thời điểm định giá đất
4. Căn cứ định giá đất
4.1. Căn cứ pháp lý để định giá đất
4.2. Căn cứ pháp lý của thửa đất, khu đất cần định giá
5. Các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá bao gồm: vị trí, địa điểm, diện tích, kích thước, hình thể, mục đích sử dụng đất, mật độ xây dựng, chiều cao công trình; loại đất và thời hạn sử dụng; giá đất trong bảng giá đất.
6. Các thông tin về các yếu tố ảnh hưởng đến giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
7. Đánh giá tình hình và kết quả điều tra, tổng hợp thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất.
8. Lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất.
9. Trình tự, nội dung, kết quả xác định giá đất theo phương pháp định giá đất được áp dụng.
 
			ĐỊNH GIÁ VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
			(Ký và ghi rõ họ, tên)

			ĐẠI DIỆN PHÁP NHÂN
			(Ký tên, đóng dấu)

Đang theo dõi

Mẫu số 04

			TÊN TỔ CHỨC CÓ CHỨC NĂNG TƯ VẤN XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT/
 			ĐƠN VỊ SỰ NGHIỆP CÔNG
 			CÓ CHỨC NĂNG TƯ VẤN GIÁ ĐẤT
			__________
			Số        /CT-ĐGĐ

			CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
 			Độc lập - Tự do - Hạnh phúc 
 			______________________
			….., ngày … tháng … năm ….

CHỨNG THƯ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
Kính gửi:……………………………………
 
Căn cứ Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất:
Căn cứ Nghị định số .../2024/NĐ-CP ngày .... tháng .... năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Nghị định số 10/2023/NĐ-CP ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
Căn cứ Thông tư số .../2024/TT-BTNMT ngày ... tháng ... năm 2023 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất:
Căn cứ Hợp đồng số..... 
1. Mục đích định giá đất
Xác định giá đất phục vụ mục đích ....
2. Thời điểm định giá đất
Tại thời điểm định giá đất (ngày ... tháng .... năm....).
3. Cơ sở định giá đất
- Hồ sơ, giấy tờ pháp lý của thửa đất cần định giá.
- Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công, hồ sơ quyết toán công trình (nếu có).
- Các căn cứ pháp lý khác.
4. Thông tin của thửa đất, khu đất cần định giá và tài sản gắn liền với đất
4.1. Thửa đất, khu đất cần định giá
- Vị trí: mô tả cụ thể vị trí địa lý: địa chỉ thửa đất; số tờ bản đồ; số thửa đất.
- Diện tích (tổng diện tích, diện tích từng phần): hình thể; kích thước.
- Mục đích và thời hạn sử dụng đất.
4.2. Nhà:
- Mô tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phòng.
- Kết cầu: kết cấu tổng thể toàn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái...).
- Thực trạng: mô tả loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận.
4.3. Tài sản khác gắn liền với đất:
- Các thông số kỹ thuật, thực trạng của tài sản.
- Tình trạng pháp lý của tài sản.
5. Phương pháp định giá đất
Áp dụng phương pháp định giá đất...... 
6. Kết quả xác định giá đất (theo một trong hai mục sau)
- Tổng giá trị thửa đất và tài sản gắn liền với đất:......................... (đồng)
- Giá trị nhà:.......................... (đồng)
- Giá trị tài sản khác gắn liền với đất:.......................... (đồng)
- Giá trị thửa đất:........................ (đồng)
- Giá đất:................... (đồng/m2)
(Viết bảng chữ:.................................................................. đồng/m2)
 
			ĐỊNH GIÁ VIÊN/THẨM ĐỊNH VIÊN VỀ GIÁ
			(Ký và ghi rõ họ, tên)

			ĐẠI DIỆN PHÁP NHÂN
			(Ký tên, đóng dấu)

Đang theo dõi

                                    Bạn chưa Đăng nhập thành viên.

                                    Đây là tiện ích dành cho tài khoản thành viên. Vui lòng Đăng nhập để xem chi tiết. Nếu chưa có tài khoản, vui lòng Đăng ký tại đây!
本案信息

裁判要旨：【越南法律中文翻译】法令Nghịđịnh_12_2024_NĐ-CP.txt 翻译日期: 2026-08-22 翻译工具: DeepSeek API **法令 12/2024/NĐ-CP** **修正关于土地价格的 44/2014/NĐ-CP 号法令和修正指导《土地法》的各实施细则法令的 10/...
关键词：越南法律,中越双语
王德林律师 · 云南八谦（文山）律师事务所
← 返回首页
越南第12/2024/NĐ-CP号法令修订关于土地价格的第44/2014/NĐ-CP号法令及修订土地法实施细则若干议定书的第10/2023/NĐ-CP号法令（12_2024_NĐ-CP）

本案信息

相关文章
