台风刮掉邻居家的窗户，砸坏了我的玻璃幕墙！物业：天灾，不赔。法院三审给出答案

台风天，楼上掉下来个花盆砸了你的车，玻璃幕墙被隔壁大楼飞来的窗户砸碎——很多人第一反应是认倒霉，自认"天灾人祸"。但法律真这么看吗？深圳一家公司用亲身经历给出了答案：23万的损失，一审一分没赔，二审改判赔20.8万，再审又调整成14.5万。同一件事，三级法院三种说法，到底谁有理？ 先看事情经过。深圳有两条商业大厦并排立在同一条大道上，一边是某科技大厦，一边是某电子大厦。2018年9月16日，超强台风"山竹"登陆深圳，中心最大风力14级。台风过后，科技大厦东面1到7层的玻璃幕墙有25扇玻璃受损，而电子大厦北面的窗户也有脱落。科技公司一查：修玻璃花了208226元，加上其他损失，一共索赔231226元。 这钱找谁要？科技公司认为，是电子大厦的玻璃窗框被刮落后，在台风作用下飘移过来撞坏了自家幕墙。于是把电子大厦的所有人某电子公司和它的物业公司一起告上法庭，要求赔偿。 物业公司和电子公司两手一摊：台风是不可抗力，属于天灾，损害跟我们没关系，我们没有过错，凭啥赔？ 一审法院采纳了这个说法，驳回了科技公司的全部诉讼请求。一分钱没赔。 科技公司不服，上诉。深圳中院二审改判：物业公司和电子公司赔偿208226元。两家公司不服，向广东高院申请再审。广东高院提审后，又调整了金额：赔145758.2元。 同一个案子，从0元到20.8万再到14.5万，法院为什么前后变化这么大？ 关键在于，台风天掉东西砸了人，到底能不能拿"天灾"当挡箭牌。 民法典第1253条写得明白：建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 注意这里的"不能证明自己没有过错"——法律用的是过错推定。也就是说，东西从你家楼上掉下去砸了人，法律先推定你有过错，你要免责，得自己拿出证据证明你没错，而不是让受害者证明你有错。 物业公司说"我们尽过注意义务、修过窗户"，法院不认这个说法。道理很简单：相邻两栋大厦，同样一场台风，科技大厦一处窗户都没掉，电子大厦北面掉了好几扇——缺陷客观存在，防护措施不到位，这不是一句"我修过"能糊弄过去的。建筑物脱落的事实本身，就说明所有人、管理人没有尽到善良管理人的注意义务。 那台风呢？台风算不算不可抗力，能不能免责？ 不可抗力，法律定义是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。台风"山竹"确实是超强台风，14级风力的破坏力没人挡得住，"不能避免、不能克服"没问题。但"不能预见"这一条，法院认为值得商榷——台风登陆前，气象部门提前充分预警，预测的风力等级跟实际登陆基本一致，社会各界都做了防台风预案。作为沿海地区高层建筑的所有人和管理人，应对台风本应有经验，面对超强台风，应该采取比一般台风更妥当的安全防护措施，尽到更大的注意义务。 更关键的是，法院点破了不可抗力免责的实质条件：不可抗力要成为免责理由，必须是损害后果发生的唯一原因，同时侵权人本身没有过错。台风虽猛，但窗户要是不松动、防护要是到位，就不会被刮落砸到隔壁。损害是多方面原因造成的——物业和产权人没有在台风登陆前采取妥善防护措施，窗户松动着被刮落；被刮落的窗户又在台风作用下发生飘移，正好撞上隔壁的幕墙。这就是典型的"多因一果"：台风是客观因素，物业公司的过错是主观因素，两种原因力合在一起造成了损害。那就按原因力大小划分责任：物业公司和电子公司承担70%，台风承担30%。 所以再审判决：物业公司、电子公司赔145758.2元，剩下的差额，就当是"天灾"该承担的那一份。 这个案子，对普通人其实很有参考价值。台风天、暴雨天，你家的窗户、阳台花盆、空调外机，都是潜在的风险源。掉下去砸到人，是要赔大钱的，物业和产权人逃不掉，业主自己也逃不掉。台风来临前，检查窗户是否牢固、清空阳台杂物、加固外挂设备，不是小题大做。 物业公司也别想拿"我们提醒过"糊弄。法律要求的是采取妥善的安全防护措施，光贴个通知、发个群消息远远不够。玻璃幕墙、外立面要定期检查维护，台风预警后要巡查加固，这些都要有记录、有痕迹，出了事才拿得出证据。 如果你是被砸的那一方，更别急着认倒霉。第一时间拍照录像固定现场，报警留记录，查清坠落物属于哪栋楼、哪个业主、哪家物业，协商不成直接起诉。法律站在你这边——举证责任在对方，是对方要证明自己无过错，不是你。 文山的朋友如果遇到类似的事，无论是台风季车辆被砸、房屋受损，还是高空坠物伤人纠纷，都可以找王德林律师咨询，专业处理侵权赔偿案件，帮你把该要的钱一分不少地要回来。

【案例来源】
人民法院案例库入库案例：深圳市某科技股份有限公司诉深圳市某物业管理有限公司、深圳市某电子股份有限公司物件损害责任纠纷案
入库编号：2024-07-2-381-001
判决书文号：（2022）粤民再137号（广东省高级人民法院再审）